Куповина куће са закупцима: брзи водич

Било да сте заинтересовани за куповину куће коју ћете користити као примарно пребивалиште или инвестиционе некретнине, могуће је да ту некретнину тренутно користе закупци. У том случају, морате узети у обзир неколико ствари пре него што се одлучите за куповину. Читајте даље за брзи увод у права станара, обавезе станодавца и како ограничити ризике при куповини куће са станарима.

Права станара

За почетак, важно је схватити да продаја имовине не мења услове закупа станара. Баш као служности (и други савези) који „воде са земљом“ - што значи да су везани за земљу, а не за власника - закупи остају „везани“ за кућу, чак и када власништво пређе из руке у руку. За понети: Закуп који је на снази пре него што купите некретнину остаје на снази чак и након што га затворите, тако да не можете легално повећати кирију, изменити клаузуле или уговоре или избацити закупца пре истека рока закупа само зато што сте нови власник.

Ако дефинитивно желите да се станари иселе, имате неколико опција. Један је да поднесете понуду за кућу која зависи од тога да ли је кућа празна (то јест, без станара) када затворите кућу. Ово ставља на терет продавца да раскине закуп или нуди подстицај закупцима да раније оду. Ако продавац не може (или не жели) то учинити, можете отићи и почети тражити другу кућу. Друга могућност је да купите некретнину, а затим раскинете закуп (е), поново преговарате о условима или сами „откупите“ закупце. Али у овом сценарију имајте на уму да станар није у обавези да прихвати нове услове ако јесу важећи закуп на месту - и могли бисте се отворити за тужбу ако раскинете закуп или покушате да присилите

исељење.

Обавезе станодавца

Као нови власник, наследите обавезе станодавца. Велики део власништва је одржавање сигурне и усељиве имовине за ваше станаре. Генерално, морате (најмање):

• Држите све заједничке просторије, попут ходника и степеништа, у сигурном и чистом стању.
• Уверите се да су елементи конструкције сигурни и нетакнути (подови, зидови, степенице, лифтови, кровови).
• Уверите се да се електрични, водоводни, грејни/климатизацијски (ХВАЦ), вентилациони и санитарни системи правилно одржавају.
• Уверите се да станари имају приступ текућој води, топлој води и топлоти у разумним количинама у разумно време.
• Обезбедите контејнере за смеће и организујте уклањање смећа.
• Управљајте познатим токсинима из околине, укључујући прашину са оловне боје и азбест.
• Уништите глодаре и друге штеточине.

Ваши локални закони могу захтевати додатне захтеве у погледу настањивости - прегледајте их да бисте се уверили да сте у складу са њима. Такође, од виталног је значаја да прочитате уговор о закупу да бисте сазнали било које друге посебне обавезе које имате - попут кошења травњака или плаћања комуналија.

Промена или раскид уговора о закупу

Генерално, ако станар има месечни закуп, Ви (као нови станодавац) можете раскинути закуп или повећати закупнину пре почетка новог месеца, под условом да дате одговарајуће обавештење (обично 30 дана, али то варира у зависности од државе и броја месеци у којима је станар заузео имовину). Међутим, ако постоји закуп на одређено време (на пример, шест месеци или 12 месеци), закупац има законску дозволу право (у већини случајева) да усели дом све док је закуп активан, без обзира на то ко је власник кућа.

Постоји неколико случајева када се закуп може превремено раскинути. Један је ако у закупу постоји језик који одређује да власник (продавац) има право да раскине закуп ако прода или пренесе имовину; у том случају закуп се може законски раскинути када купите кућу. Други изузетак је ако некретнину купите као резултат оврха, у том случају можете следити правила своје државе у вези са обавештењем о напуштању. У држави Вашингтон, на пример, морате изнајмљивачима дати 60 дана обавештења да напусте одузету имовину пре него што почнете са деложацијом. У неким случајевима, станари ће пристати да се иселе раније са понудом „готовине за кључеве“ од новог власника, повереника или банке.

Коначно, ако планирате да користите кућу као своје примарно пребивалиште (а не као некретнину за изнајмљивање), можда ћете моћи да употребите исељење власника (ОМИ) да бисте натерали станара да се исели. Правила за ово се разликују од државе до државе, али генерално се морате уселити у дом у прописаном броју дана од дана деложација (често 60 до 90 дана) и живот у њој као примарно пребивалиште минимални број година (често од једне до пет).

Доња граница

Важан први корак је да пре затварања прегледате документе о закупу како бисте знали шта сте уласком и тако можете осигурати да је закуп добро написан и структуриран да прати локално закони о закупу. Ако вам се нешто чини неисправним, затражите од продавца да исправи језик као услов вашег затварања. Такође је важно прикупити не само евиденцију о било којој унапред плаћеној закупнини и депозитима, већ и новац (требало би да вам га пренесемо на завршној изјави). Сигурно ћете морати да задржите сигурносни депозит на повереничком рачуну (у зависности од ваше државе), а агент за затварање би то требао учинити про-рате текуће закупнине између вас и продавца.

Такође, уверите се да продавац даје документацију о стању имовине пре закупца уселили-ако дође до оштећења, тешко ћете доказати да је станар одговоран без пријаве извештај. Ако је могуће, састаните се са станарима пре затварања како бисте могли да проверите тренутно стање куће и разговарате о условима закупа.

На крају, уверите се да сте на одговарајући начин осигурани. Стандард политика власника кућа обично неће радити посао. Обавестите свог осигуравача да се кућа изнајмљује како бисте били покривени у случају повреда станара, немара и других губитака.