Куће које се изнајмљују: како процес функционише

Ако сте попут већине купаца кућа, требаће вам хипотека за финансирање куповине нове куће. Да бисте се квалификовали, морате имати добро кредитни резултат и готовину за аванс. Без њих, традиционални пут до власништва над станом можда неће бити опција.

Међутим, постоји алтернатива: уговор о закупу за изнајмљивање, у којем изнајмљујете кућу на одређено време, са могућношћу да је откупите пре истека закупа. Уговори о изнајмљивању се састоје од два дела: стандардног уговора о закупу и могућности куповине.

Ево кратког приказа на шта треба пазити и како функционише процес изнајмљивања. То је компликованије од изнајмљивања и мораћете да предузмете додатне мере предострожности да заштитите своје интересе. То ће вам помоћи да схватите да ли је договор добар избор ако желите да купите кућу.

Унапред неповратне накнаде

У уговору о закупу за сопствену продају, ви (као купац) плаћате продавцу једнократну, обично бесповратну, авансну таксу која се назива опционална накнада, новац од опције или накнада за опцију. Ова накнада вам даје могућност да купите кућу до неког датума у ​​будућности. Опционална накнада се често може преговарати, јер не постоји стандардна стопа. Ипак, накнада се обично креће између 1% и 5% куповне цене.

Опција закупа вс. Закуп-куповина

Важно је напоменути да постоје различите врсте уговора о изнајмљивању за изнајмљивање, од којих су неки прилагођенији потрошачима и флексибилнији од других. Опција закупа уговори вам дају право, али не и обавезу, да купите кућу по истеку закупа. Ако одлучите да не купујете некретнину на крају закупа, опција једноставно истиче и можете отићи без обавезе да наставите са плаћањем станарине или куповином. То није увек случај са уговорима о закупу.

Да бисте имали могућност куповине без обавезе куповине, потребно је да постоји уговор о опцији закупа. Пошто легализација може бити изазовна у дешифровању, увек је добра идеја да прегледате уговор са квалификованог адвоката за некретнине пре него што потпишете било шта, тако да знате своја права и тачно шта сте узимајући у.

Договор о куповној цени

У уговорима о закупу за изнајмљивање потребно је навести када и како се одређује купопродајна цена куће. У неким случајевима, ви и продавац ћете се договорити о куповној цени када се уговор потпише, често по вишој цени од тренутне тржишне вредности. У другим ситуацијама, цена се одређује по истеку закупа, на основу тадашње тржишне вредности имовине. Многи купци радије „закључавају“ откупну цену, посебно на тржиштима где цене кућа расту.

Примена ренте на налогодавца

Плаћаћете кирију током целог периода закупа. Питање је да ли се део сваке уплате примењује на евентуалну куповну цену. На пример, ако плаћате 1.200 УСД станарине сваког месеца током три године, а 25% од тога се приписује куповини, зарадићете 10.800 УСД кредита за изнајмљивање (1.200 УСД к 0,25 = 300 УСД; 300 УСД к 36 месеци = 10.800 УСД). Обично је закупнина нешто виша од текуће стопе за подручје које ће надокнадити кредит за кирију који добијете. Али будите сигурни да знате шта добијате ако платите ту премију.

Одржавање куће за изнајмљивање

У зависности од услова уговора, можда ћете бити одговорни за одржавање имовине и плаћање поправки. Обично је ово одговорност станодавца, па пажљиво прочитајте ситни тисак вашег уговора. Будући да су продавци на крају одговорни за све накнаде, порезе и осигурање удружења власника кућа (то је ипак њихова кућа), обично бирају да покрију ове трошкове. У сваком случају, биће вам потребна полиса осигурања закупца да бисте покрили губитке на личној имовини и покрили одговорност ако је неко повређен док је у кући или ако некога случајно повредите.

Будите сигурни да су захтеви за одржавање и поправке јасно наведени у уговору (замолите свог адвоката да објасни ваше одговорности). Одржавање имовине, на пример, кошење травњака, грабљење лишћа и чишћење олука итд., Веома се разликује од замене оштећеног крова или довођења електричне енергије у рад. Без обзира да ли ћете бити одговорни за све или само за кошење травњака, прегледајте дом, наручите процену и уверите се да су порези на имовину ажурни пре него што било шта потпишете.

Куповина некретнине

Шта ће се догодити по истеку уговора делимично зависи од врсте уговора који сте потписали. Ако имате уговор о закупу и желите да купите некретнину, вероватно ћете морати да добијете хипотеку (или друго финансирање) да бисте у потпуности платили продавца.

Насупрот томе, ако одлучите да не купујете кућу - или нисте у могућности да обезбедите финансирање до краја рок закупа - опција истиче и исељавате се из куће, баш као да изнајмљујете било коју другу својство. Вероватно ћете изгубити сав новац уплаћен до тог тренутка, укључујући новац од опција и зарађени кредит од закупнине, али нећете имати никакву обавезу да наставите са изнајмљивањем или куповином куће.

Ако имате уговор о закупу, можда ћете бити законски обавезни да купите некретнину по истеку закупа. Ово може бити проблематично из много разлога, посебно ако нисте у могућности да обезбедите хипотеку. Уговори о закупу су скоро увек бољи од уговора о закупу, јер нуде више флексибилност и не ризикујете да будете тужени ако не желите или нисте у могућности да купите кућу током закупа истиче.

Третирајте процес исто као што бисте поступили када бисте куповали кућу: обавите дужну пажњу, истражите подручје, упоредите цене са другим оближњим кућама, истражите уговор и истражите продавчеве историје.

Идеалан кандидат за изнајмљивање

Уговор о закупу за изнајмљивање може бити одлична опција ако сте амбициозни власник куће, али нисте сасвим спремни, финансијски гледано. Ови уговори вам пружају прилику да средите финансије, побољшате свој кредитни резултат и уштедите новац за аванс док се „закључавате“ кућу коју желите да поседујете. Ако опционални новац и/или проценат закупнине иду ка купопродајној цени, што често чине, моћи ћете и да изградите део капитала.

Док су уговори о закупу за сопствену поседу традиционално намењени људима који се не могу квалификовати за то усклађени зајмови, постоји друга група кандидата које је индустрија изнајмљивања за сопствену имовину у великој мери занемарила: људи који не могу да добију хипотеке на скупим, неусклађеним тржиштима кредита. „На скупим градским тржиштима некретнина, где џамбо (неусаглашени) кредити су стандард, постоји велика потражња за бољим решењем за финансијски одрживе, кредитно способне људе који још не могу да добију или не желе хипотеку “, каже Марјорие Сцхолтз, оснивач и извршни директор компаније Вербхоусе, старт -уп из Сан Франциска.

„Како цене некретнина расту и све више градова добијају цене изван усклађених лимита кредита и гурају се у велике позајмице, проблем се пребацује са потрошача на индустрију домаћих финансија“, каже Сцхолтз. Са строгим смерницама за аутоматско осигурање и захтевима за авансно плаћање од 20% до 40%, чак и финансијски способни људи могу имати проблема у добијању финансија на овим тржиштима.

„Све што је необично - на пример у приходима - добре зарађиваче доводи у статус„ изванредног “јер их осигуравачи не могу уредно уклопити у кутију“, каже Сцхолтз. Ово укључује људе који имају нетрадиционалне приходе Самозапослен или уговорни радници, или немају кредитну историју у САД (нпр. страни држављани) - и они којима једноставно недостаје огромних 20% до 40% капара које банке захтевају за ненаплативе кредите.

Тржишта са високим ценама нису очигледно место на коме ћете пронаћи некретнине за изнајмљивање, што Вербхоусе чини необичним. Али сви потенцијални купци станова у закупу имали би користи од покушаја да своје карактеристике оријентисане на потрошача упишу у уговоре о закупу за сопствену некретнину: Опционална такса и део сваке уплате кирије се откупљују откупна цена долар за долар, закупнина и откупна цена су закључане до пет година, а учесници могу изградити капитал и ухватити тржишну вредност, чак и ако одлуче да не купити. Према Сцхолтзу, учесници могу „исплатити“ у фер тржишна вредност: Вербхоусе продаје кућу, а учесник задржава тржишну вредност увећану за било који капитал који је прикупио уплатом „откупа“ станарине.

Пре него што потпишете уговор

Које кораке треба предузети када размишљате о изнајмљивању некретнине за изнајмљивање? Будите сигурни да: 

Изаберите праве услове

Упишите уговор о опцији закупа уместо уговора о закупу.

Нађи помоћ

Унајмите квалификованог адвоката за некретнине који ће вам објаснити уговор и помоћи вам да разумете своја права и обавезе. Можда ћете желети да преговарате о неким тачкама пре потписивања или да избегнете уговор ако вам то није довољно повољно.

Истражите уговор

Уверите се да разумете:

• Рокови (шта је потребно када)
• Опционална накнада и плаћања закупнине - и колико се од сваког односи на куповну цену
• Како се одређује откупна цена
• Како да искористите своју могућност куповине (на пример, продавац може захтевати да унапред писмено обавестите своју намеру да купите)
• Да ли су дозвољени кућни љубимци
• Ко је одговоран за одржавање, чланарине удружења власника кућа, порез на имовину и слично
• Шта значи „одржавање“: само кошење травњака и грабљење итд. или озбиљне поправке, као што је поправљање крова.

Истражите дом

Наручите независну процену, извршите инспекцију имовине, уверите се да су порези на имовину ажурни и уверите се да на имовини нема заложних права.

Истражите продавца

Проверите кредитни извештај продавца да бисте пронашли знакове финансијских проблема и прибавите извештај о власништву погледајте колико дуго продавац поседује некретнину - што дуже они поседују и што је више капитала, боље.

Двапут проверите фини отисак

Под којим условима бисте изгубили могућност куповине некретнине? Према неким уговорима, ово право губите ако закасните са само једном уплатом станарине или ако не обавестите продавца у писаној форми о својој намери да купите.

Доња граница

Уговор о закупу за сопствену имовину омогућава потенцијалним купцима да се уселе у кућу одмах, на неколико година да раде на побољшању својих кредитних резултата и/или уштеде за аванс пре него што покушају да добију а хипотека. Наравно, морају се испунити одређени услови и одредбе, у складу са уговором о изнајмљивању. Чак и ако агент за некретнине помаже у процесу, неопходно је консултовати квалификованог адвоката за некретнине који може разјаснити уговор и ваша права пре него што било шта потпишете.