Превртање кућа: Да ли је боље од Буи-анд-Холд?

Питање да ли превртање или је куповина и држање некретнина најбоља стратегија за улагање у имовину нема један тачан одговор. Уместо тога, одабир једне методе над другом требало би да буде део јасног стратешког плана који узима у обзир ваше укупне циљеве.

Такође бисте требали узети у обзир могућности које нуди постојеће тржиште. Ево погледа шта је укључено у спровођење сваке стратегије и како да одлучите која би вам могла одговарати.

Зашто улагати у некретнине?

То је добро питање. Власништво над стамбеним некретнинама добија све веће интересовање малопродајни инвеститори из многих следећих разлога:

• Некретнине могу пружити предвидљивије приносе од акција и обвезница.
• Некретнине обезбеђују инфлацију живица јер се стопе закупа и новчани ток инвестиција обично повећавају бар за онолико колико стопа инфлације.
• Некретнине пружају одлично место за главни град у време када нисте сигурни у изгледе за акције и обвезнице.
• Власнички капитал настао улагањем у некретнине пружа одличну основу за финансирање других могућности улагања. Уместо задуживања да би се капитал уложио (то јест, куповина акција на маргини), инвеститори се могу задужити из сопственог капитала за финансирање других пројеката.
• Тхе порески одбитак хипотекарних камата чини задуживање код куће атрактивним.
• Осим за обезбеђивање новчаног тока за власнике, стамбене некретнине се могу користити и за куће или у друге сврхе.

Пасивно вс. Активни приход

Једна кључна разлика између куповине и држања и окретања некретнина је та што вам прва може пружити пасивни приход, док потоњи нуди активни приход.

Пасивни приход је новац који се зарађује на улагањима која настављају зарађивати без вашег материјалног учешћа. То може бити од акција и обвезница или од поседовања некретнине и примања прихода од закупнине сваког месеца, под условом да запослите друштво за управљање које ће обављати све потребне послове, као што је проналажење станара, прикупљање станарине и збрињавање одржавање.

Активни приход је новац који зарађујете у замјену за посао који обављате. То укључује вашу плату од посла, као и приход који остварујете преврћући куће. Преклапање се сматра активним приходом, без обзира на то да ли физички радите на скидању подова. И даље се бавите послом - проналажењем имовине коју ћете окренути, куповином, осигурањем, надгледањем извођача, управљањем пројектом и још много тога.

У том смислу, окретање није само инвестициона стратегија попут куповине и држања акција или некретнина. Ако имате дневни посао, имајте на уму да ће ваше слободно време вероватно бити испуњено свим захтевима које преокретање имовине подразумева.

Два начина преокретања својстава

У приступу куповине/продаје улагања у некретнине могу се користити две главне врсте некретнина. Први су куће или станови који се могу купити испод тренутна тржишна вредност јер су у финансијског притиска. Други је горњи део за учвршћивање, својство са структурним, дизајнерским или условним проблемима које је могуће превазићи како би се створила вредност.

Инвеститори који се фокусирају на проблематичну некретнину то чине тако што идентификују власнике кућа који више не могу управљати или одржавати своју некретнину или проналаском некретнина које су преоптерећен и у опасности су да уђу Уобичајено. С друге стране, они који више воле поправке, преуредиће или побољшати имовину тако да она боље функционише за власнике кућа или је ефикаснија за станаре.

Купац горњег поправљача који користи ову тактику ослања се на уложени рад да повећа вредности уместо да само купи некретнину по ниским трошковима како би створио високе инвестиционе приносе. Наравно, могуће је комбиновати ове две стратегије приликом листања својстава, а многи људи раде управо то.

Међутим, доследно проналажење ових могућности дугорочно може бити изазов. За већину људи окретање некретнина треба сматрати више тактичком стратегијом него дугорочним планом улагања.

Предности и недостаци превртања

За: Бржи повратак вашег новца

Једна велика предност окретања имовине је брзо остваривање добити, што ослобађа капитал у друге сврхе. Просечно време за преокретање куће је око шест месеци, мада би први пут требало очекивати да процес траје дуже.

Про: Потенцијално сигурнија инвестиција

За разлику од берзе, која се може окренути усред дана, тржишта некретнина често су предвидљивија. У извесном смислу, окретање некретнина могло би се сматрати сигурнијом инвестиционом стратегијом јер је намењено задржавању капитал у ризику за минимално време. Такође недостаје менаџмент и лизинг ризици својствени држању некретнина - да не спомињемо муке око проналажења станара, прикупљања станарине и одржавања имовине.

Против: Трошкови

Окретање кућа може створити проблеме са трошковима са којима се не суочавате са дугорочним улагањима. Трошкови превртања могу захтијевати много новца, што доводи до проблема са новчаним токовима. Јер трошкови преноса су веома високе и на страни куповине и на продаји, што може значајно утицати на профит. Ако одустајете од свакодневног посла и ослањате се на то да ћете приход преокренути, одричете се и доследне плате.

Против: Порези

Брз заокрет у имовини (а брзина је све у успешним преокретима) може створити промене у приходу које могу повећати ваше пореске рачуне. То је посебно тачно ако се ствари крећу пребрзо да бисте искористили дугорочне предности Порез на капиталну добит Правила.У тим случајевима морате платити вишу стопу пореза на капиталну добит на основу ваше зарађени приход ако поседујете некретнину мање од годину дана.

Предности и недостаци куповине и задржавања

За: Текући приход

Посједовање некретнине за изнајмљивање даје вам редован приход, без обзира гдје се налазили и шта радили. Штавише, куповина и држање некретнина је познат рецепт за одлично сакупљање богатство. Много „старог новца“ у САД -у и иностранству акумулирано је власништвом над земљом. Упркос периодима пада цена, вредности земљишта скоро увек су се дугорочно опорављали јер постоји ограничена понуда земље.

За: Повећање вредности имовине

Што дуже држите своју инвестициону некретнину, већа је вероватноћа да ћете имати користи од инфлације. То ће повећати вредност имовине, а износ који сте позајмили за хипотеку пада док га отплаћујете. Претпоставимо да сте могли да купите на тржишту купца и продате на тржишту продавца. Затим, постоји и стваран потенцијал за значајан повраћај ваше инвестиције.

За: Порези

Поседовање некретнине за изнајмљивање има пореске олакшице које нису доступне перајама. Изнајмљивање имовине опорезује се као приход од улагања, са нижим пореским стопама. Такође можете отписати трошкове, укључујући поправке, одржавање или одржавање, плаћање управника имовине и вожњу до или са ваше имовине.

Штавише, плаћаћете порез по стопи дугорочних капиталних добитака ако одлучите да продате након што сте поседовали некретнину више од годину дана.

Против: Трошкови слободних радних места

Немогућност проналаска станара један је од ризика поседовања некретнине за изнајмљивање. То је тачно било да то радите сами или унајмите компанију за управљање да то уради уместо вас. Ако ваша имовина стоји празна месецима или годинама, ви сте одговорни за покриће хипотеке у том периоду. Пре него што уложите у некретнину за куповину и задржавање, побрините се да ваш буџет покрије један до три месеца слободног радног места годишње.

Цон: Управљање и правна питања

Дугорочно власништво над некретнинама је подухват интензиван подухват који је изван способности многих инвеститора. Неки инвеститори, посебно власници некретнина које се први пут изнајмљују, лоше су припремљени или недовољно опремљени да се носе са одговорностима и правним питањима која проистичу из статуса станодавца. Процес проналажења квалитетних станара и подмиривање њихових потреба може бити стресан и дуготрајан подухват. Међутим, успешно управљање власништвом је неопходно како би се осигурали текући новчани токови из нечијег улагања.

Избор стратегије

Морате одговорити на неколико критичних питања да бисте одлучили да ли је окретање некретнина или њихово дугорочно држање најбоља стратегија. Морате одлучити да ли је ваш алокација капитала у некретнине је трајно улагање или само начин да се профитира од очекиваног раста цена станова.

Такође би помогло ако утврдите шта однос ризика и приноса одговара овом делу вашег инвестиционог портфолија. Коначно, морате имати толеранцију на ризик и способности да преузмете управљачке одговорности које иду уз било коју врсту улагања.

Претпоставимо да капитал није доступан за куповину разноликог портфеља. У том случају, потенцијални инвеститор мора бити спреман за преузимање несистематски ризик. То укључује индивидуалне ризике имовине и потенцијални недостатак потражње за имовином, било од власника кућа или изнајмљивача.

Ако размишљате о стратегији куповине и продаје, морате такође утврдити да ли имате вештину да откријете проблематична продаја својства или причвршћивачи. У овој трансакционој стратегији, неопходно је утврдити да ли се капитал може окренути довољно пута у датом инвестиционом периоду да би се превазишли трансакциони трошкови. То укључује посредовање, финансирање и накнаде за затварање.

Доња граница

Избор између две стратегије о којима је реч зависи од ваше финансијске ситуације и циљева. Без обзира на то, дугорочна стратегија држања генерално је прикладнија за оне који користе некретнине као кључни дио свог укупног портфеља улагања.

С друге стране, окретање некретнина обично је боље када се некретнине користе као додатак или тактика побољшања поврата.

Улагачи који желе да стекну богатство и остваре приход од својих улагања у некретнине требало би да размотре држање некретнина на дужи рок. Они могу користити капитал уграђен у портфељ за финансирање других могућности улагања, са потенцијалом да на крају продају некретнине на растућем тржишту.

Преокретање некретнина је тактика која је најпогоднија за периоде када су изгледи на тржишту акција и обвезница ниски. Такође може радити и за људе који покушавају да остваре краткорочно капитални добици све док тржиште станова то дозвољава.