GYO'lar: Hala Uygulanabilir Bir Yatırım mı?

MFS Investments tarafından 1998-2017 yılları için Periyodik Yatırım Getirileri Tablosunun bir versiyonunda, Gayrimenkul yatırım fonu (GYO'lar), bu yılların altısında en iyi performans gösteren varlık sınıfıydı. Ayrıca, bu zaman çerçevesi içinde, GYO'lar tarafından temsil edildiği şekliyle, NAREIT Hisse GYO Endeksi, %8,67'lik bir ortalama yıllık getiri derledi ve bu, aynı dönemdeki en iyi ikinci varlık sınıfı oldu ve ortalama yıllık getirisi %9,12 olan küçük orta büyüklükteki varlıklardan sonra.

Geçmişteki performans, gelecekteki getirilerin garantisi değildir. Peki, mevcut ortamda GYO'lar, bireysel yatırımcıların yanı sıra finansal danışmanlar ve müşterileri için hala geçerli yatırımlar mı? (İlgili okuma için bakınız: GYO ETF'leri İstikrar Sunuyor.)

Faiz Oranları + GYO'lar

Yahoo'ya göre! MSCI ABD GYO Endeksini izleyen Vanguard GYO Index Adm (VGSLX) Finance'in mevcut getirisi %4.3'tür. Günümüzün düşük faiz ortamında, bu kesinlikle birçok yatırımcı için çekici. Yükselen faiz oranları GYO'lar için genellikle olumsuz bir faktördür; daha yüksek faiz ödemeleri nedeniyle çıkışları artar, bu da yapmak için ellerindeki nakitleri azaltır.

temettü ödemeleri yatırımcılara.

Borcu fazla olan veya yakın vadede mülklerini yeniden finanse etmesi gereken GYO'lar, diğerlerine göre oran artışına daha duyarlıdır.

2018'de, Vanguard GYO ETF'nin (VNQ) fiyatı, kısmen 2015 yılının Ocak ayındaki en yüksek seviyesinden %12'den fazla düştü. Fed'in zamanlama ve Faiz oranlarını yükseltme isteği.

GYO'ların Geçmiş Performansı

Bir dizi GYO fonu sunan bir yatırım yöneticisi olan Cohen & Steers, Fed'in Haziran 2004 ile Haziran 2006 arasındaki son sıkılaştırma döngüsünü şöyle açıklıyor: yüksek oranların başlangıçta GYO'ların performansına zarar verdiği yerin örneği. Ancak zaman geçtikçe, güçlü ekonomi, geri dönüşün artmasına yardımcı oldu. GYO'lar.

Firmaya göre, bu zaman çerçevesinde GYO'ların kümülatif getirisi, hisse senetleri için %15,5 ve tahviller için %5,9 ile karşılaştırıldığında %57,9 olmuştur.

Firma diyor ki bir sitesindeki yazı: “Ekonomi iyileştiğinde ve temeller güçlü olduğunda, getiri odaklı düzeltmeler, tarihsel olarak uzun vadeli yatırımcılar için cazip satın alma fırsatları sunmuştur. Daha güçlü ekonomik büyümenin faydaları daha belirgin hale geldikçe, değerlemeler normale dönme eğilimindedir. Bu fırsatlardan yararlanmak için uyumlu yatırımcıların uzun vadede ödüllendirilebileceğine inanıyoruz.”

GYO'lar Çeşitlendirme Artıları Sunuyor

GYO'lar, bir karşılaştırmaya dayalı olarak hisse senetleriyle kabaca %78'lik korelasyonlarının kanıtladığı gibi, hisse senetlerinden büyük bir çeşitlendirici değildir. S&P 500 Endeksi ve NAREIT Hisse Senedi GYO Endeksi, 2015 yılı sonuna kadar 10 yıl boyunca. Ancak GYO'lar, çekirdek tahvillerle düşük veya negatif korelasyonlar açısından iyi bir çeşitlendirme sağlar. mallar, ve para birimleri.

Faiz oranlarının ötesinde, GYO'ların performansı, ekonominin ve borsanın nasıl çalıştığına bağlı olacaktır. İçinde son CNBC makalesi22 milyar dolarlık gayrimenkulü yöneten CBRE Clarion Securities'in baş yatırım sorumlusu Joseph Smith Varlıklar, şunları söyledi: "Tüm yıl boyunca ekonomik büyüme ve faiz beklentileri arasında bir terslik oldu. oranlar. Bu belirsizlik oynaklık yaratır ve oynaklık zamanlarında GYO'ların daha geniş borsa ile korelasyonu artar." Bay Smith'in teklifi 2015 yılının sonlarında yapıldı. (İlgili okuma için bakınız: Yüksek Faizli Bir Ortamda Gayrimenkul Yatırımı.)

Bireysel GYO'ları Etkileyen Faktörler

herhangi biri gibi yatırım fonu veya ETF, bu fonların altında yatan GYO'lar vardır. Bireysel GYO'lar, diğerleri arasında temel bir ticari mülk, konut mülkü ve otel veya tatil köyü portföyüne sahip olanları içerebilir. Ek olarak, sağlık ve kereste gibi uzmanlık alanları gibi belirli sektörlere maruz kalınmaktadır. ipotekli GYO'lar.

Buradaki nokta, bu GYO'ların performansının bir kısmının, bağlı oldukları borsa ve iş sektörlerinin performansına bağlı olacağıdır. Bu, bu GYO'ların performansının genel borsa ve/veya ekonominin performansının ötesine geçtiği anlamına gelir. Bu, tüm gayrimenkullerin nasıl yerel olduğuna atıfta bulunan gayrimenkul atasözünden farklı değildir.

Bireysel GYO'lar, onları yöneten kişilerden de etkilenir. Diğer hisse senetleri veya benzer araçlar gibi, yönetim de önemlidir. Onların deneyimi nedir? Hissedar odaklılar mı? Sizinkinin yanında yatırım yaptıkları kendi paraları var mı?

NS 2017 Vergi Kesintileri ve İstihdam Yasası yatırımcılar için gayrimenkul avantajlıdır. Yeni vergi kanununda yer alan bazı değişiklikler GYO'ları etkiliyor. Örneğin, GYO'lar doğrudan geçişli kuruluş gelirinde %20 indirimden yararlanır.

Alt çizgi

Bugün diğer birçok yatırım gibi, GYO'lar da en azından başlangıçta bir faiz artışı döneminden zarar görebilir. Yüksek oranda kaldıraçlı olan ve oranlar yükselirken borcu yeniden finanse etmesi gerekebilecek GYO'lar diğerlerinden daha savunmasız olabilir. Bireysel GYO'lara bakanlar, firmanın yönetimine ve altında yatan yatırım portföyüne bakmalıdır. Bu alana da sağlam bir şekilde maruz kalma sağlayan bir dizi yatırım fonu ve ETF vardır. Zamanla, GYO'ların birçok portföyün sağlam bir bileşeni olduğu kanıtlanmıştır ve ilerlemeye devam edebilir. (İlgili okuma için bakınız: 5 GYO Türleri ve Bunlara Nasıl Yatırım Yapılır.)