Stephen Schwarzman yatırım sürecini anlatıyor.

Stephen Schwarzman küçük bahse girerek büyük yapmadı. Kariyeri büyük şanslar alarak tanımlandı. Şu anda The Blackstone Group'un başkanı ve CEO'su, son otobiyografisinde bu büyük bahislerin çoğunu detaylandırdı, Ne gerekirse. Abington Lisesi'nde sınıf başkanı olarak geçirdiği günlerden, 1985'te Pete Peterson ile Blackstone'u piyasaya süren Schwarzman'ın hayatı, her turda.

Blackstone o zamandan beri özel sermayeye, hedge fonlarına, krediye odaklanan yatırım işlerini içerecek şekilde büyümüştür. altyapı ve yaşam bilimleri - diğerleri arasında - ancak firmanın en büyük bahislerinin çoğu gayrimenkulde olmuştur. Gerçekten de Blackstone, sektöre yatırılan 545 milyar dolarlık varlığının yaklaşık dörtte biri ile dünyanın en büyük gayrimenkul yatırımcılarından biridir.

Blackstone, satın alınması da dahil olmak üzere tarihteki en büyük gayrimenkul işlemlerinden bazılarının arkasında olmuştur. Temmuz 2007'de Hilton Properties ve 2015 yılında New York'taki Stuyvesant Town'un 5.5 milyar dolara satın alınması.

Otobiyografisinin lansmanı için kariyeri ve özellikle gayrimenkul alanındaki yatırım ortamı hakkındaki görüşleri hakkında Schwarzman ile konuştum.

Gümüş: Blackstone yıllardır gayrimenkul üzerine büyük bahisler yaptı ve şimdi dünyanın en büyük gayrimenkul sahiplerinden ve yatırımcılarından biri ve bugün yatırım portföyünüzün en büyük parçası. Büyük gayrimenkul fırsatlarını belirlemek için temel kurallarınız nelerdir? Ne arıyorsunuz?

Schwarzman: Gayrimenkul basit bir iştir. Birkaç kuralımız var.

1. Geliştirebileceğimiz mevcut fırsatları satın alıyoruz. geliştirme yapmıyoruz. Geliştirme, mevcut bir binayı satın almaktan çok daha fazla risk taşır. Var olan bir şeyi satın almanın muhafazakarlığını seviyoruz.
2. İkincisi, sadece geliştirebileceğimiz şeyleri satın alıyoruz. Sadece bir nakit akışı akışı satın almakla ilgilenmiyoruz. Daha iyi bir şey yapmak istiyoruz. Daha iyi hale getirdikten sonra, daha fazla satabilirsiniz.
3. Üçüncüsü, tematik bir yatırımcıyız. Gayrimenkul, ofis binaları ve apartmanlardan alışveriş merkezleri ve depolara kadar gayrimenkul içerisinde farklı varlık sınıflarına sahiptir. Farklı varlık sınıfları, bir ekonomik döngünün farklı noktalarında farklı temellere ve teknolojik bozulma potansiyeline sahiptir. Örneğin, 2010 yılında Amazon'un bu muazzam ivmeyi geliştirdiğini görünce tüm alışveriş merkezlerimizi ve perakendedeki her şeyi sattık ve daha da büyük bir depo alıcısı olmaya karar verdik. Depolar, son 5 yılda perakendede büyük performans gösteren bir varlık sınıfı olmuştur. Sadece Amazon değil, birçok perakendeci çevrimiçi kapasiteye sahip olmak zorunda kaldı. Mallarınızı müşteriye teslim edebilmek için depolayabileceğiniz depolara ihtiyacınız var. Bu, bizi, kiraların diğer varlık sınıflarından iki katına (veya daha fazla) çıktığı büyük bir riske maruz kaldığımız bir alana götürdü.
4. Ayrıca gayrimenkule küresel bir fırsat olarak bakıyoruz. Bir noktada, bir coğrafi bölgede bu kadar sermaye yoktur. Örneğin, İskandinavya'da çok şey aldık ve bu çok iyi oldu.
5. Son kural, değiştirme maliyetlerine bakmaktır. Bir şey satın aldığınızda bunun çok altında olduğunuzdan emin olmak gerçekten önemlidir.

Bir mülkü geliştirme görevimizi tamamladığımızda satıyoruz. "Satın al, tamir et, sat" adında küçük bir mantramız var.

Gümüş: Önümüzdeki on yılda gayrimenkul fırsatlarını nerede görüyorsunuz?

Schwarzman: 10 yıla baktığımızda… gayrimenkulde, banliyölerden şehirlere taşınma eğilimi var. Bu eğilim, şehirlerdeki daireleri olmak için iyi bir yer haline getirecek. Coğrafi yönünüzü değiştirecek. ABD'li bir yatırımcıysanız, düşük vergi oranlarında ve daha kolay çalışma ortamlarında olmak için bir önyargıya sahip olmak isteyeceksiniz. 10 yıla bakarsanız, insanların kuzeyden güneye göçünde zaten görebileceğiniz gerçek değişimler olacak. İnsanlar yüksek vergili eyaletlerden Florida, Teksas veya Kuzey Karolina gibi kıyı işçileri bulabileceğiniz düşük vergili eyaletlere geçiyor.

Devlete Göre Vergi Yükü

Eskiden insanlar iş bulduklarında, işe göre konumlarını seçerlerdi. Şimdi, birçok genç insan yeri arıyor ve bir iş bulmayı umuyor. Doğru yerlere giderlerse, işler onları bulmak için hareket edecektir.

Gayrimenkulde bilgiye dayalı şehirler olan dünya şehirleri var. Bunlar Seattle, San Francisco, Austin, hatta New York ve Londra. Hindistan'da Mumbai, Chennai, Bangalore gibi şehirler bulacaksınız… sahip olacağını bildiğiniz endüstrileri bulacaksınız. patlayıcı büyüme ve onları dünya çapında takip etmek, 10 yıl sonrasına bakarsanız, bunlar çok iyi olacak. Ve biyoteknoloji ve araştırmalarda hızla hızlanan özel durumlar var. Biyofarma için ıslak laboratuvarların en büyük sahiplerinden biriyiz. Bu trendlerden bir diğeri.

Gümüş:Blackstone'un 2007'de Hilton mülklerini satın alması harika bir çağrı oldu. Ancak Hilton, halihazırda büyük bir ayak izine sahip yerleşik bir markaydı. Otel işinin önümüzdeki on veya yirmi yılda yatırım yapmak için hala akıllı bir yer olacağına inanıyor musunuz?

Schwarzman: Zenginlik arttıkça, daha fazla insan seyahat edecek. Bu, ister geçit şehirleri ister diğer popüler yerler olsun, seyahat işiyle bağlantılı şeyleri yapmak için bir katalizör olmalıdır. Bunların iyi sonuçları olmalı.