Gayrimenkul Satın Almak için IRA'nızı Kullanma

IRA'lar söz konusu olduğunda, finansal varlıklar—hisse senetleri, tahviller ve yatırım fonları veya borsada işlem gören fonlar (ETF'ler) — olağan yatırım şüphelileridir. Yine de, belirli koşullar altında IRA'nızda gayrimenkul tutmanız mümkündür. Tek aile veya çok katlı evler satın alabilirsiniz; apartman binaları; perakende mağazaları, oteller veya ofis kompleksleri gibi ticari mülkler; ham arazi ve çok; ve hatta tekne kayıyor.

Yine de birkaç yüz hisse senedi satın almak kadar kolay değil. Kendi kendini yöneten IRA'nız aracılığıyla mülk satın alma işine dalmak istiyorsanız, kuralları bilmeniz gerekir - ve birçoğu vardır.

Yatırım Mülkü Satın Almak İçin Doğru IRA

Her şeyden önce, IRA'nız kendi kendini yönetmeli. "Kendi kendine yönlendirilen" terimi, alternatif yatırımların kuruluş tarafından kabul edildiği veya teklif edildiği anlamına gelir. IRA sorumlusu, finans kurumu veya kayıt tutma ve IRS raporlama gerekliliklerinden sorumlu şirket. A kendi kendini yöneten IRA sizin adınıza karar verecek herhangi bir aracı kurumdan, bankadan veya yatırım şirketinden bağımsızdır (çoğu aracı kurum hesabı zaten gayrimenkul varlıklarına izin vermez).

IRA'nız aracılığıyla mülk satın almak ve mülk sahibi olmak için yine de bir bakıcıya ihtiyacın olacak, işlemi, ilgili evrakları ve finansal raporlamayı yönetecek, kendi kendini yöneten hesaplarda uzmanlaşmış bir kuruluş. Bu tür gayrimenkul işlemleriyle ilgili katı kuralları ihlal etmemeniz için her şey emanetçiden geçer.

Beklediğiniz gibi, emanetçi hizmet için bir ücret talep edecektir. Ancak, varlıklarınızı en iyi nasıl yapılandıracağınız konusunda size tavsiyede bulunmaz. Bu velinin işi arka ofis işlerini halletmek.

Kuralların geri kalanına bakmadan önce şu temel gerçeği anlayın: Siz ve IRA'nız iki ayrı varlıksınız. IRA'nız mülkün sahibidir - siz değilsiniz. Aslında, mülkün başlığında "XYZ Trust Company Sorumlusu [faydası için] (FBO) [Adınız] IRA" yazacaktır.

Senin olan ve olmayan

Gayrimenkul mülkünüz tamamen bir yatırım olmalıdır. Burayı bir tatil evi, çocuklarınızın yaşayacağı bir yer, ikinci bir ev veya işiniz için bir ofis olarak kullanamazsınız. Bu kurallar sizin için ve insanlar için geçerlidir. IRS, "diskalifiye" olarak nitelendiriyor.Peki kim diskalifiye edilmiş kişi olarak kabul edilir?

• Senin eşin
• Ebeveynleriniz, büyükanne ve büyükbabanız ve büyük büyükanne ve büyükbabanız
• Çocuklarınız ve onların eşleri, torunları ve torunlarının torunları
• IRA'nızın hizmet sağlayıcıları
• Mülkün %50'sinden fazlasına sahip olan herhangi bir kuruluş

Ayrıca bu diskalifiye edilmiş kişilerden birinden mülk satın alamazsınız - buna kendi kendine işlem işlem — ne de IRA zaten sahip olduğunuz mülkü satın alamaz.Yasaklanmış işlemler hakkında daha fazla bilgiyi İç Gelirler Kılavuzu'nun 4.72.11.2.1 bölümünde bulabilirsiniz.

Satın Alma İşlemi

IRA bakiyenizin oldukça yüksek olması gerekecek çünkü bir IRA içinde mülk satın almak için ipotek almak kolay değil. Muhtemelen nakit olarak ödeme yapmanız gerekecek, bu sadece hesaptan büyük bir ısırık almakla kalmaz, aynı zamanda yolun aşağısındaki getiri oranınızı da etkiler.

Gayrimenkul yatırımcıları genellikle küçük bir miktar yatırırlar ve hala nispeten düşük faiz oranlarından yararlanırlar. Kaldıraç satın alma, mülk üzerinde faizle ödeyeceğinden daha fazla para kazanabileceklerini düşünerek. Gayrimenkul satın alımınızı finanse edemiyorsanız, bu potansiyeli önemli ölçüde kaybedersiniz. yatırım getirisi (YG).

Bazı bankalar bu tür işlemler için kredi almayı düşünür, ancak bu başka bir sorun yaratır: Mülkten elde edilen herhangi bir gelir daha sonra dikkate alınabilir. ilgisiz ticari vergiye tabi gelir (UBTI). UBTI hakkında daha fazla bilgiyi IRS Internal Revenue Code (IRC) Bölüm 511'den öğrenebilirsiniz.

Mülk sahibi olmak

IRA'nız vergi ödemediğinden, gayrimenkul sahibi olmanın getirdiği kesintilerden yararlanamazsınız. Nakit ödediğiniz için, düşülecek ipotek faiz ödemesi yoktur. Ayrıca emlak vergisi kesintileri veya amortisman avantajlarından da yararlanamazsınız. Mülkünüz kira geliri sağlıyorsa, her bir parçası IRA'nıza geri döner. Mülk sahibi olmadığınız için, gelirin hiçbirini cebe çekemezsiniz. (Tabii ki, parayı çektiğinizde eninde sonunda alacaksınız. emeklilikte hesaptan.)

İyi tarafı, gayrimenkul sahibi olmanın bakım veya diğer ilgili maliyetlerinin hiçbiri cebinizden çıkmaz. IRA her şeyi öder. Ancak, bu dezavantajsız değildir. IRA'nızdan çıkan her dolar, vergiden muaf olarak değer kazanması için artık birkaç on yıl almayan bir dolar.

Ve mülk, IRA bakiyenizi o kadar düşük bir seviyeye çeken bir dizi büyük harcamaya maruz kalırsa, hesabın bunu ödemek için yeterli parası kalmazsa ne olur? Unutmayın, bu mülkle ilgili hiçbir şey için cebinizden ödeme yapamazsınız ve IRA katkıları sınırlıdır: 2021'de yalnızca 6.000 $, 50 yaşında veya daha büyükseniz 7.000 $ yatırabilirsiniz.

Bu, onarımı kapsamıyorsa ve daha fazla para yatırmanız gerekiyorsa, çok fazla katkıda bulunmayla ilgili cezalar için kancadasınız demektir. Bu önemli bir risktir, çünkü mülk genellikle pahalı bakım gerektirebilir ve kiralardan elde ettiğiniz gelir, yüksek bakım gerektiren bir yılda harcamanız gereken tutarı karşılamayabilir.

Bir IRA'da Mülkiyet Satmak

Mülkünüzü satmak için, diğer gayrimenkul holdinglerinde yaptığınız gibi bir satış fiyatı belirleyin. Her iki taraf da bir fiyat ve şartlar üzerinde anlaştıktan sonra, emanetçinizden mülkü IRA'nız adına satmasını isteyin. Tüm para, IRA'nızın yapısına bağlı olarak, vergi ertelenmiş veya vergiden muaf olarak IRA'nıza geri dönecektir.

Son bir husus: likidite. Yatırımdan çıkmak sizin için ne kadar kolay? Hisse senetleri ile nispeten kolaydır. Bazen paranızı saniyeler içinde geri alabilirsiniz. Buna karşılık, gayrimenkul, herkesin bildiği üzere likit olmayan bir yatırımdır. Elden çıkarmak uzun zaman alabilir ve yol boyunca para kaybedebilirsiniz. 2008'deki Büyük Durgunlukta sekiz milyon insanın öğrendiği gibi, kendinizi borçlu olduğunuz para miktarından daha az değerli bir varlıkla bulabilirsiniz.

Bir IRA'da Mülkiyetin Artıları ve Eksileri

Pek çok güçlük ve dezavantajdan bahsettik, bu noktada bir IRA'ya mülk koymanın bir anlamı olup olmadığını merak ediyor olabilirsiniz. Tarihsel olarak, gayrimenkul vardır mülk değerleri zamanla arttıkça iyi bir uzun vadeli yatırım olmuştur ve uzun vadeli değerleme, bir emeklilik hesabının uzun vadeli yatırım ufku ile el ele gider. Kısa vadede, mülkün ürettiği herhangi bir gelir, IRA içinde vergiden korunmaktadır. Son olarak, sabit bir varlık olarak gayrimenkul, aksi takdirde hisse senetlerine ve diğer menkul kıymetlere yatırılan bir portföyün çeşitlendirilmesine yardımcı olur - dünyadaki en kötü fikir değil.

Alt çizgi

Bir yatırım mülkü satın almak için bir IRA kullanmak, kalbin zayıflığı için değil, farklı bireysel emeklilik hesapları türlerine aşina olmayanlar için de değildir. Her türden gayrimenkul yatırımı oldukça risklidir veya en iyi ihtimalle yüksek bakım gerektirir; Ancak bir IRA için gayrimenkul özellikle yüksek riskli bir seçimdir. Mülk değerleri sadece yükselmek yerine düşmekle kalmaz, aynı zamanda bir yıllık önemli bakım maliyetleri de olabilir. geliriniz ve IRA katkı limitiniz karşılayamayacağınız onarımları kapsamıyorsa sizi cezalara tabi tutar aldırmamak.

Yönetmek için hem zamanınız hem de uzmanlığınız yoksa GayrimenkulIRA'nız için daha yaygın stratejilerle muhtemelen en iyi durumdasınız. Veya menkul kıymetleştirilmiş gayrimenkul seçeneklerini düşünün, örneğin Gayrimenkul yatırım fonu (GYO'lar) veya mülke yatırım yapan yatırım fonları ve ETF'ler. Bunlar dolaylı bir mülk sahipliği biçimidir, ancak daha basit, daha likit bir önermedir ve normal IRA'larda da tutulabilirler.