Satıcı Tarafından Finanse Edilen Gayrimenkul Anlaşmalarının Giriş ve Çıkışları

Konut amaçlı gayrimenkulün finansmanı söz konusu olduğunda, çoğu işlem tanıdık bir süreç izler. Satıcı, gerekli gelire, istihdam geçmişine ve kredi puanına sahip istekli bir alıcı bulur. ipotekve bir borç veren kurum anlaşmayı finanse etmek için parayı koyar.

Peki ya geleneksel finansman mevcut değilse ve alıcı ve satıcı satışa yine de özel olarak devam etmek istiyorsa? olarak bilinen şeye girerler satıcı finansmanı. Terimden de anlaşılacağı gibi, evi satan kişi satın alma işlemini finanse eder.

Satıcı Finansmanı Nasıl Çalışır?

Bir banka, satıcı tarafından finanse edilen bir satışa dahil değildir; alıcı ve satıcı düzenlemeleri kendileri yapar. bir çizerler senet faiz oranını, alıcıdan satıcıya ödeme planını ve alıcının bu yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda sonuçları belirler. İpotek içeren bir satıştan farklı olarak, herhangi bir devir yapılmaz. Müdür alıcıdan satıcıya değil, yalnızca bu tutarı zaman içinde geri ödemeye yönelik bir anlaşma.

Sadece iki ana oyuncu dahil olduğunda, mal sahibi finansmanı alışılmış bir şekilde bir ev satmaktan daha hızlı ve daha ucuz olabilir. Banka kredi memuru bekleme yok, sigortacı, hukuk departmanı ve alıcılar genellikle daha az parayla bir eve girebilirler.

Satıcı Finansmanının Avantajları

Bu geleneksel finansmana alternatif belirli durumlarda veya ipotek almanın zor olduğu yerlerde faydalı olabilir. Böyle sıkı koşullarda, satıcı finansmanı, alıcılara alternatif bir kredi biçimine erişim sağlar.

Buna karşılık, satıcılar genellikle daha hızlı ve borç verenlerin tipik olarak ihtiyaç duyduğu maliyetli onarımlar yapmak zorunda kalmadan satış yapabilirler. Ayrıca, satıcı satışı finanse ettiğinden, mülk daha yüksek bir satış fiyatı talep edebilir.

Daha Düşük Kapanış Maliyetleri

Kapanış maliyetleri satıcı tarafından finanse edilen bir satış için gerçekten daha düşüktür. Katılımcı bir banka olmadan, işlem maliyetinden kaçınır. ipotek veya indirim noktalarıkredi verenlerin finansman süreci sırasında düzenli olarak aldıkları bir dizi başka masrafın yanı sıra oluşturma ücretleri. Ayrıca, en azından görünüşte, gerekli peşinat ve faiz oranından sözleşmenin süresine kadar kredi hükümleri konusunda daha fazla esneklik vardır.

Satıcının finansmanı tipik olarak yalnızca beş yıl gibi oldukça kısa bir dönem için çalışır ve bir balon ödeme bu sürenin sonunda vadesi gelecek. Teori - ya da en azından umut - alıcının sonunda yeniden finansman gelişmiş ile donanmış geleneksel bir borç veren ile bu ödeme kredibilite ve evde bir miktar sermaye biriktirmiş olmak.

Alıcılar için Satıcı Finansmanı

Satıcı finansmanının tüm potansiyel artıları için, onu kullanan işlemler her iki taraf için de riskler ve gerçeklerle birlikte gelir. Alıcıların, satıcı tarafından finanse edilen bir anlaşmayı tamamlamadan önce göz önünde bulundurması gerekenler aşağıda açıklanmıştır.

Bir ipotekten daha iyi şartlar beklemeyin

Satıcı tarafından finanse edilen bir anlaşmanın şartları belirlenirken, esneklik sıklıkla gerçekle buluşuyor. Satıcı, alıcının krediyi temerrüde düşürme olasılığı da dahil olmak üzere finansal ihtiyaçlarını ve risklerini, potansiyel olarak pahalı ve karışık bir tahliye süreci beklentisiyle sindirir.

Sonuç, alıcı için ayık olabilir. Örneğin, bankaların sunduğundan daha uygun bir faiz oranı sağlamanız mümkündür, ancak daha fazla, belki de geçerli olanın birkaç puan üzerinde daha fazla ödeme yapmanız daha olasıdır. oran.

Kendinizi satıcıya satmanız gerekebilir

Geleneksel bir ipoteğe hak kazanamamanızın nedenleri konusunda şeffaf ve açık sözlü olmak akıllıcadır. Bu bilgilerin bir kısmı, satıcı kredi geçmişinizi ve istihdamınız, varlıklarınız, mali talepleriniz ve referanslarınız dahil olmak üzere diğer arka plan verilerinizi kontrol ettiğinde ortaya çıkabilir.

Ancak, satıcının durum tespiti sırasında ortaya çıkmayabilecek ödünç alma yeteneğiniz üzerindeki kısıtlamaları da belirttiğinizden emin olun. Elinde sağlam bir kredisi ve büyük bir peşinatı olan potansiyel bir alıcı, yakın zamanda yeni bir işe başlamış olabilir ve bu nedenle iki yıla kadar bir krediye hak kazanamayabilir.

Satıcı finansmanı önermeye hazır olun

Satıcı finansmanı sunan ev sahipleri, ipotek almaya hak kazanmayan alıcıları cezbetme umuduyla genellikle bu gerçeği açıkça ilan eder. Yine de satıcı finansmanından bahsedilmiyorsa, sorgulamaktan zarar gelmez. Ancak, mal sahibi finansmanının bir seçenek olup olmadığını sormak yerine, belirli bir teklif sunmak isteyebilirsiniz. Örneğin, "Teklifim %20 indirimli tam fiyat, %6'dan 350.000$'lık satıcı finansmanı, beş yıllık vade ile 30 yılda amorti edilmiş. balon kredisi. İki ila üç yıl içinde yeniden finanse etmezsem, oranı dört ve beşinci yıllarda %7'ye çıkaracağım."

Satıcının satışı finanse etmekte özgür olduğunu onaylayın

Satıcı, mülkün doğrudan sahibi olduğunda satıcı finansmanı en basitidir; mülk üzerinde tutulan bir ipotek, ekstra komplikasyonlar getirir. için ödeme başlık arama tapuda doğru bir şekilde tanımlandığını ve ipotek veya vergiden muaf olduğunu teyit edecektir. haciz.

Buna göre Jason Burkholder, Weichert'li bir Emlakçı, Lancaster, Pennsylvania'daki Emlakçılar, "Çoğu ipotekte, satıcının ipoteği ödemeden evi satmasını yasaklayan bir 'satışta vadesi var' maddesi vardır. Yani bir satıcı mal sahibi finansmanı yapıyorsa ve ipotek şirketi öğrenirse, evi 'satılmış' olarak kabul edecek ve borcun tamamının derhal ödenmesini talep edecek ve bu da borç verenin haciz yapmasına izin verecektir."

Satıcılar için Satıcı Finansmanı

Bir ev satışını finanse etmeyi düşünüyorsanız, bu ipuçlarını ve gerçekleri aklınızda bulundurun.

Satışı uzun süre finanse etmenize gerek yok

Satıcı olarak istediğiniz zaman ürünü satabilirsiniz. senet alıcının daha sonra ödemeleri göndereceği bir yatırımcıya veya borç verene. Bu, kapanışla aynı gün olabilir, böylece satıcı hemen nakit alabilir.

Başka bir deyişle, satıcıların nakit paraya sahip olmaları veya borç veren olmaları gerekmez. Ancak, notu satmak için muhtemelen tam değerinden daha azını kabul etmeniz gerekeceğini ve böylece mülkün getirisini azaltacağını unutmayın. Konusunda uzmanlaşmış bir şirket olan Amerinote Xchange'e göre, mülklere ilişkin senet senetleri genellikle nominal değerlerinin %65 ila %90'ına satılır. ikincil piyasa finansman.

Mülkü satmak için satıcı finansmanını satış konuşmanızın bir parçası haline getirin

Satıcı finansmanı nispeten nadir olduğundan, mülk listesinden başlayarak bunu sunduğunuzu tanıtın. Metne "satıcı finansmanı mevcut" ifadesinin eklenmesi, potansiyel alıcıları ve acentelerini seçeneğin masada olduğu konusunda uyaracaktır.

Potansiyel alıcılar evinizi gördüğünde, finansman düzenlemeleri hakkında daha fazla ayrıntı sağlayın. Finansman şartlarını açıklayan bir bilgi sayfası hazırlayın.

Vergi danışmanlığı alın ve kredi hizmeti yardımını düşünün

Satıcı tarafından finanse edilen anlaşmalar vergi komplikasyonlarına yol açabileceğinden, satış için ekibinizin bir parçası olarak bir finansal planlayıcı veya vergi uzmanıyla iletişim kurun. Ayrıca, borç veren olarak deneyimli ve rahat değilseniz, bir borç veren kiralamayı düşünün. kredi servisi Şirketin aylık ödemeleri toplaması, beyanname vermesi ve bir kredinin yönetimiyle ilgili diğer işleri yapması.

Satıcı Finansman Anlaşması Nasıl Yapılandırılır

Satıcı tarafından finanse edilen bir anlaşmada her iki taraf da bir emlak avukatı veya emlakçı ile ilgili görevler ile birlikte satış sözleşmesi ve senet yazıp gözden geçirmek. Satıcı tarafından finanse edilen ev işlemlerinde deneyimli ve sizin nerede olursanız olun deneyimi olan profesyoneller bulmaya çalışın. mümkünse canlı, çünkü bazı ilgili düzenlemeler (balon ödemelerini yönetenler gibi) aşağıdakilere göre değişir: yargı yetkisi.

Profesyoneller ayrıca alıcı ve satıcının kendilerine en uygun sözleşmeye ve satış koşullarına karar vermelerine yardımcı olabilir. Satıcı tarafından finanse edilen bir anlaşma değilse, gayrimenkul yatırımcısı ve Emlakçı Don Tepper geleneksel bir ipotek düzenlemesi dışında "aslında satın almanın düzinelerce başka yolu olduğuna" işaret ediyor. Tepper, bu düzenlemelerin kiralama opsiyonu, kiralama-satın alma, arazi sözleşmesi, senet sözleşmesi, öz sermaye paylaşımı ve ipotekleri sarmak. "Çoğu alıcı ve çoğu emlakçı bunların nasıl çalıştığını bilmiyor" diyor.

Alt çizgi

Satıcı finansmanı iyi bir seçenek mi? Çoğu insan için alışılmadık ve alışılmadık olan satıcı finansmanı, zorlu bir emlak piyasasında yardımcı bir seçenek olabilir. Bununla birlikte, düzenleme alıcılar ve satıcılar için bazı özel riskleri tetikler ve bunları azaltmak ve sürecin sorunsuz bir şekilde işlemesini sağlamak için profesyonel yardım almak akıllıca olacaktır.