Визначення порівняльного аналізу ринку (CMA)

Що таке порівняльний аналіз ринку?

Порівняльний аналіз ринку (CMA) - це оцінка вартості будинку на основі нещодавно проданих подібних об’єктів нерухомості в безпосередній близькості. Агенти з нерухомості та брокери створюють звіти CMA, щоб допомогти продавцям встановити лістинг цін для свого будинку та, рідше, для того, щоб допомогти покупцям робити конкурентні пропозиції. Окремі особи можуть проводити власний порівняльний аналіз ринку, досліджуючи порівнянні властивості (відомі як "комп") на сайтах з переліком нерухомості, таких як realtor.com.

Розуміння порівняльного аналізу ринку

Порівняльний аналіз ринку допомагає продавцям вибрати найкращі ціни для своїх будинків. "Найкраща" ціна - це та, яка не така низька, що залишає гроші на столі, і не така висока, щоб будинок взагалі не продавався. Для покупців CMA може перевірити, чи вигідний будинок, і допомогти визначити конкурентоспроможну пропозицію, яка буде сприйнята серйозно - не переборщуючи.

CMA порівнює предмет нерухомості з іншими будинками, схожими за місцем розташування, розмірами та особливостями. В ідеалі, CMA використовує нещодавно продані будинки з того ж підрозділу, що і предмет власності. Звичайно, знайти будинки, які були продані протягом останніх трьох -шести місяців у безпосередній близькості, може бути важко, якщо ви перебуваєте на прохолодному ринку нерухомості або в сільській місцевості. У цих випадках а офіційна оцінка може бути кращим варіантом.

Зауважте, що хоча порівняльний аналіз ринку схожий на неофіційну оцінку, агенти з нерухомості та брокери не потребує ліцензії оцінювача для виконання CMA під час обслуговування покупців та продавців. Тим не менш, деякі штати будуть нести відповідальність агентів з нерухомості та брокерів, якщо вони не виконують CMA належним чином. Якщо це станеться, державна комісія з ліцензування нерухомості може вжити дисциплінарних заходів проти агента чи брокера.

Що є у звіті CMA?

Коли агент з нерухомості або брокер проводить порівняльний аналіз ринку, вони складають звіт, де детально описуються результати. Хоча немає стандартизованого звіту CMA, він зазвичай включає:

• Адреса предмета власності і три -п'ять порівнянні
• Опис кожної нерухомості, включаючи висоту, план поверху та кількість спалень та ванних кімнат
• Квадратура кожної нерухомості
• Ціна продажу кожного комплекту
• Доларові коригування для будь -яких відмінностей
• Скоригована продажна ціна за квадратний фут кожного комп
• The справедлива ринкова вартість предмета власності

Багато агентів з нерухомості та брокери використовують програмне забезпечення для створення комплексних (та професійно виглядають) звітів CMA. Якщо ви плануєте створювати власні, скористайтесь електронною таблицею, щоб відстежувати свої дослідження, або спробуйте онлайн-інструмент ціноутворення, запропонований одним із веб -сайти з переліком нерухомості. Нижче: зразок звіту.

Як зробити порівняльний аналіз ринку

CMA передбачає набагато більше, ніж просто порівняння цін на нещодавно продані будинки в цьому районі. Ось короткий опис основних кроків для створення точної CMA:

1. Оцініть околиці.

Щоб встановити правильну ціну розсилки - або переконатися, що будинок, який вас цікавить, - це вигідна пропозиція, CMA має враховувати загальну якість району. Де більш привабливі блоки? Наскільки близькі громадські зручності? Наскільки близькі суспільні неприємності? Що таке HOA правила? Як справи у школах? Чи є якісь проблеми з обмеження апеляції?

2. Зберіть подробиці про властивість предмета.

Якщо агент агентства нерухомості або брокер займається CMA, вони переглянуть існуючий список (якщо він є) та здійснять особистий візит, щоб зібрати інформацію про предмет проживання. Вони візьмуть до уваги розмір будинку (особливо житловий простір), вік, стиль, конструкцію, стан, планування, оздоблення, озеленення та оновлення та оновлення.

3. Виберіть комп.

Знайдіть від трьох до п’яти порівнянних будинків у тій місцевості, які нещодавно були продані і які максимально наближені до предмета. В ідеалі, комп буде знаходитися в межах однієї милі від предмета власності та в тому ж шкільному окрузі. Зосередьтеся на будинках, які є подібними до предмета будинку з точки зору квадратури, розміру земельної ділянки, спалень, ванних кімнат та типу будівництва. Зверніть пильну увагу на те, коли продається порівнянна нерухомість: чим пізніше, тим краще, оскільки ціни на нерухомість можуть швидко коливатися. Якщо будинок має унікальне місце розташування, наприклад, з видом на поле для гольфу або набережну, комп’ютери повинні мати однакове розташування.

4. Поправте на відмінності.

Наступним кроком є ​​коригування відмінностей між предметом будинку та кожною порівнянною власністю. Досвідчений агент з нерухомості або брокер зможе присвоїти доларову вартість кожній з відмінностей і відповідно відрегулювати вартість кожної компенсації. Це може здатися неінтуїтивним, але якщо комп має функцію, яка поступається домашній темі, позитивне коригування змінюється на значення комп, і навпаки. Наприклад, якщо комп має додаткову спальню (покращена функція), розумно припустити, що покупець заплатив більше, щоб отримати додаткову спальню. У цьому випадку ви б відрахували суму з комп’ютера для обліку додаткової спальні, тим самим дозволивши порівняти яблука з яблуками. Вартість цільового будинку ніколи не коригується.

5. Визначте продану ціну за квадратний фут після коригування.

Після коригування різниці розділіть скориговану ціну кожного комп на його квадратну межу, щоб визначити продану ціну за квадратний фут. Далі додайте разом продану ціну за квадратний фут усіх комп’ютерів та поділіть на кількість комп, щоб отримати середнє значення. Нарешті, помножте це середнє значення на квадратні фути об’єкта нерухомості, щоб знайти його поточну ринкову вартість.

Суть

Загалом, найкращі комп’ютери - це ті, які найбільше нагадують предметний будинок, нещодавно продані, і ті з найменшою кількістю необхідних коригувань. Остаточну ціну, можливо, доведеться трохи змінити, в залежності від ринку. Наприклад, якщо ринок гарячий або якщо запаси низькі, ціна може бути трохи вище. І навпаки, якщо на ринку є багато подібних будинків, ціна може бути нижчою, щоб бути конкурентоспроможною.