Доступна ринкова вартість (AMV)

Що таке доступна ринкова вартість (AMV)?

Доступна ринкова вартість - це ціна продажу багатоквартирного житлового будинку, що продається за Програмою доступного житла (AHP) Федеральної корпорації страхування вкладів (FDIC). AHP заохочує забудовників забудови купувати багатоквартирну нерухомість, що знаходиться у володінні FDIC.

Ціни на придбання нерухомості AHP нижчі за справедливу ринкову вартість, і, у свою чергу, власники повинні зробити певну кількість одиниць нерухомості доступною для домогосподарств з низькими доходами через доступну оренду.

Розуміння доступної ринкової вартості

Традиційно, ринкова вартість майна - це сума, яку покупець готовий заплатити, і не обов’язково вартість, надана продавцем у власність. Однак у міру зростання вартості нерухомості кредит, необхідний для придбання нерухомості, називається а іпотека- також збільшується. Більший кредит призводить до більш високих іпотечних платежів для потенційних покупців нерухомості.

В результаті для покриття вищих іпотечних платежів потрібно стягувати вищу орендну плату. Коли вартість нерухомості з плином часу неухильно зростає, орендарі з нижчим рівнем доходу можуть отримати ціну з ринку, а це означає, що вони не можуть дозволити собі вищі орендні платежі.

Файл Федеральна корпорація зі страхування вкладів (FDIC) заснувала Програму доступного житла (AHP), яка розроблена для того, щоб допомогти продати односімейну та багатоквартирну нерухомість, що принесе користь сім'ям з низькими доходами. Відповідно до програми, AHP заохочує забудовників житла купувати багатоквартирні будинки, що знаходяться у власності FDIC. Ціна покупки нерухомості, як правило, нижче справедливої ​​ринкової вартості, тобто ціна нижча від ціни, яка зазвичай стягується на ринку.

Іншими словами, доступна ринкова вартість нерухомості нижча, ніж оціночна вартість майна, оскільки враховується, що за деякі одиниці стягуватиметься нижча орендна плата, а також очікуваний фізичний стан майна операційні витратита варіанти фінансування.

В обмін на придбання нерухомості за ціною, нижчою за справедливу ринкову вартість, покупці погоджуються надати одиниці доступними домогосподарствам з низькими та дуже низькими доходами за доступною орендною платою. Обмеження орендної плати та доходів покликані гарантувати, що протягом наступних 40-50 років майно обслуговуватиме сім’ї, які потребують доступного житла.

Вимоги доступної ринкової вартості

Програма має чотири основні вимоги, які забезпечують, щоб багатоквартирна орендна нерухомість AHP надавала доступне житло орендарям з низькими доходами.

Вимоги до заповнення

Програма AHP має чотири вимоги до власників багатоквартирної оренди нерухомості, придбаної за програмою. Власнику нерухомості необхідно виділити певну кількість одиниць, зарезервованих для орендарів з низькими доходами. Програма вимагає щонайменше 35% загальної кількості одиниць, які мають бути доступні для домогосподарств з низькими доходами.

Ліміти оренди

Власники нерухомості за програмою також підтримують орендну плату за низький дохід за прийнятною ставкою. Програма встановлює обмеження на максимальну суму орендної плати, яку можна стягувати, виходячи з середнього доходу в географічному регіоні.

Вимоги до перепродажу

Вимоги щодо заповнення, які встановлюють мінімальну кількість одиниць, яку необхідно надати сім'ї з низьким рівнем доходу, а також ліміти оренди повинні залишатися в силі, навіть якщо власник продає майна. Іншими словами, новий покупець нерухомості також повинен дотримуватися вимог програми.

Період відповідності

Власники нерухомості повинні дотримуватися вимог доступності за програмою AHP у цілому строк корисного використання майна.

Типи властивостей

Програма AHP дозволяє купувати більшість ОСББ та один-чотири об’єкти нерухомості, включаючи нерухомість, яка купується оптом кваліфікованими покупцями. Незалежно від кількості придбаних одиниць або будівель, власники нерухомості повинні дотримуватися тих самих основних вимог щодо поселення. Крім того, якщо деякі з одиниць буде перетворено на ОСББ, що займається власником, певну кількість цих одиниць має бути продано сім’ям з низькими доходами.

Переваги доступної ринкової вартості

Одна з цілей FDIC - допомогти громадам у їх житлових потребах, що призвело до створення Програми доступного житла. Він покликаний допомогти сім'ям з низькими та середніми доходами придбати житлову нерухомість, яка раніше належала банкрутам. У разі невдачі фінансової установи FDIC покладається на те, щоб забезпечити своєчасний розпродаж активів установи. Він залучає керуючого агента до управління операціями, а спеціалістів з активів оцінює активи та співпрацює з менеджерами з активів, щоб продати ці активи.

FDIC через мережу державних житлових агентств здійснює моніторинг та забезпечення дотримання Земельного використання Угоди про обмеження (LURA), які регулюють використання одно- та багатоквартирної власності у доступному житлі Програма. Договір про обмеження користування землею - це документ, який власники нерухомості AHP повинні підписати, купуючи нерухомість за програмою. LURA визначає вимоги щодо доступності майна, а також межі оренди та будь -які обмеження щодо використання майна.

LURA також пов'язує покупця та будь -яких наступних власників нерухомості з угодою, в якій умови залишаються в силі, навіть якщо це майно було продано іншому покупцеві. Як наслідок, програма надає доступні орендні оренди протягом багатьох років у майбутньому.

Історія доступної ринкової вартості

AHP має відношення до Resolution Trust Corporation (RTC), який був створений у відповідь на ощадно -кредитна криза 1980 -х - початку 1990 -х років. RTC був розроблений, щоб допомогти в управлінні та розпорядженні активами фінансових установ, які зазнали невдач. Оскільки він взяв на себе деякі урядові обов'язки, прихильники доступного житла для малозабезпечених сімей хотіли, щоб це допомогло задовольнити потреби у житлі в районах, де обслуговуються невдалі банки.

Для досягнення цієї мети РТЦ надав сім’ям з низькими доходами право первинної відмови та організаціям мали право здійснювати покупки, якщо певна частка багатоквартирного будинку була зарезервована для малозабезпечених мешканців. Ця політика означала, що учасник, який запропонував найвищу ціну, не обов’язково повинен був закінчити майно. На початку 1990-х років середня скоригована ринкова вартість майна, зарезервованого для сімей з нижчими доходами, становила дві третини від оціночної ринкової вартості.