Як знайти найкращі іпотечні ставки

Шукаєте найкращі іпотечні ставки? Чудове місце для початку - це іпотечний калькулятор, що дозволяє оцінити вашу щомісячну плату за будинок і краще зрозуміти, скільки будинку ви можете собі дозволити.Озброївшись цими знаннями, ви можете звузити пошук свого будинку та знайти правильну іпотеку - і найкращі ставки.

Купівля будинку може бути найбільшим і найважливішим фінансовим рішенням у вашому житті, і вам, ймовірно, знадобиться іпотека для фінансування покупки.

Корисним першим кроком є ​​використання іпотечного калькулятора, який оцінює ваші щомісячні виплати за будинок, включаючи основну суму, відсотки, податки та страхування - спільно відомі як "PITI."Оцінка дозволяє випробувати різні сценарії, щоб визначити реалістичний діапазон цін для вашого будинку.

Використовуйте іпотечний калькулятор, щоб отримати найкращі ставки

Щоб скористатися іпотечним калькулятором, ви введете кілька відомостей про кредит, зокрема:

• Ціна будинку. Купівельна ціна будинку.
• Передоплата. Гроші, які ви сплачуєте за покупку будинку заздалегідь.
• Термін позики. Час, протягом якого ви повинні погасити кредит.
• Кредит у квітні (процентна ставка). Вартість позики грошей.
• Податки на майно. Річний податок, який ви сплачуєте як власник нерухомості, стягується вашим містом, округом чи муніципалітетом.
• Страхування власників житла. Ваша річна вартість до застрахувати свій будинок та особисті речі проти крадіжок, пожеж, стихійних лих, позовів про особисту відповідальність та інших небезпечних ризиків.
• Плата за HOA: Щомісячна сума, яку ви сплачуєте своєму товариство власників житла допомагати покривати витрати на утримання та покращення майна в асоціації.

Легко змінити одну або кілька змінних (і рекомендується це зробити), щоб побачити, як це вплине на ваші щомісячні виплати по іпотеці, проценти за іпотеку та загальну вартість кредиту.

Наприклад, якщо ви оберете коротший термін кредиту, ваші платежі будуть вищими, але ви сплачуватимете менше процентів протягом усього терміну кредиту. І, звичайно, якщо у вас вища процентна ставка, ваш щомісячний платіж буде вищим - а також і загальні відсотки.

Види іпотеки

Залежно від таких факторів, як ваш кредитний рейтинг, історія роботи та відношення боргу до доходу, ваш кредитор може запропонувати іпотеку за первинною ставкою, іпотеку субаранте або щось середнє, що називається іпотекою "Alt-A". Ось докладніше розглянемо кожен з них:

Основні іпотечні кредити

Основні позичальники вважаються кредиторами менш ризикованими. За даними Experian, ці позичальники зазвичай мають кредитні показники щонайменше 670, але точне граничне значення залежить від кредитора.

Кандидати в першокласні іпотечні кредити також повинні вносити значні перші внески - як правило, від 10% до 20% - ідея полягає в тому, що якщо у вас є шкіра в грі, у вас менше шансів на дефолт. Оскільки позичальники з кращими кредитними оцінками та співвідношенням боргу до доходу мають тенденцію до зниження ризику, це так запропонував найнижчі процентні ставки, які можуть заощадити десятки тисяч доларів протягом життя позика.

Іпотечні кредити відповідають стандартам якості, встановленим Фанні Мей (Федеральна національна іпотечна асоціація) та Фредді Мак (Федеральна корпорація іпотечного кредитування житла). Це два підприємства, спонсоровані урядом, які забезпечують вторинний ринок іпотечних кредитів на житло, купуючи позики у кредиторів-вихідців.

Субпрайз іпотека

Іпотечні кредити первинної форми пропонуються позичальникам, які мають нижчі кредитні рейтинги та кредитні показники FICO, які потрапляють у діапазон 580-669, хоча точне відсічення залежить від кредитора.Через підвищений ризик для кредиторів ці позики мають вищі процентні ставки.

Існує кілька видів іпотечних структур первинного типу. Найпоширенішою є іпотека з регульованою ставкою (ARM), яка спочатку стягує фіксовану "тизерну ставку", потім переходить на плаваючу ставку плюс маржу на решту позики.

Прикладом ARM є кредит 2/28, що являє собою 30-річну іпотеку, яка має фіксовану процентну ставку протягом перших двох років перед коригуванням. Хоча ці кредити часто починаються з розумної процентної ставки, після переходу на вищу змінну ставку виплати по іпотеці істотно зростають.

Іпотечні кредити Alt-A

Іпотечні кредити Alt-A (також відома як альтернативна іпотека на папері A), десь посередині між категоріями первинної та первинної. Однією з визначальних характеристик іпотеки Alt-A є те, що це, як правило, кредит з низьким або бездокументарним кредитом, це означає, що кредитору не потрібна велика (якщо вона є) документація для підтвердження доходу, активів позичальника або витрати.

Це відкриває двері для шахрайських іпотечних практик, оскільки і кредитори, і позичальники можуть перебільшувати цифри для забезпечення більшої іпотеки (що означає більше грошей для кредитора та більше житла для позичальник).

Фактично, після іпотечна криза субпрайму 2007-08 рр., вони стали називатися «кредитами брехунів», оскільки позичальники та кредитори змогли перебільшити доходи та/або активи, щоб кваліфікувати позичальника для отримання більшої іпотеки.

Хоча позичальники Alt-A, як правило, мають кредитні показники щонайменше 700-значно вище граничного значення для кредитів субпрайдів-ці позики, як правило, дозволяють відносно низькі авансові платежі, вищі відношення позики до вартостіта більшу гнучкість щодо співвідношення боргу та доходу позичальника.

Ці поступки дозволяють деяким позичальникам купувати більше житла, ніж вони можуть собі дозволити, збільшуючи ймовірність неплатежів. Тим не менш, позики з низьким та бездокументарним навчанням можуть бути корисними, якщо ви дійсно маєте хороший дохід, але не можете його обґрунтувати, тому що ви заробляєте його епізодично (наприклад, якщо ви самозайняті).

Оскільки Alt-As розглядається як дещо ризикований (що знаходиться десь між основним і підряд), процентні ставки, як правило, вищі порівняно з типовими іпотечними кредитами, але нижчими за іпотечні.

Отримання найкращої можливої ​​угоди з іпотекою

Очевидно, що чим вище процентна ставка, тим більше ви платите щомісяця, і тим більше ви в кінцевому підсумку платите за свій будинок. Для порівняння давайте поглянемо на 30-річну іпотеку з фіксованою ставкою на 200 000 доларів.

За первинною ставкою - скажімо, 4,6% у цьому прикладі - ваш щомісячний платіж складе 1025 доларів США. Протягом терміну дії позики ви сплачували б 169 103 долари відсотків, тож фактично виплачували б загалом 369 103 долари.

Тепер припустимо, що ви отримуєте ту саму 30-річну іпотеку з фіксованою ставкою за 200 000 доларів, але цього разу вам пропонують ставку субпрайду 6%. Ваш щомісячний платіж становитиме 1199 доларів США, а загалом ви сплачуватимете 231 676 доларів відсотків, у результаті чого загальна сума, яку ви сплачуєте, становитиме 431 676 доларів. Ця, здавалося б, невелика зміна відсотків обійдеться вам у 62 573 долари.

Кредитори та іпотечні брокери можуть бути конкурентоспроможними, але вони, як правило, не зобов’язані пропонувати вам найкращу доступну угоду. Варто докласти зусиль, щоб по магазинах. Витративши час, щоб знайти кращу процентну ставку, ви можете заощадити десятки тисяч доларів протягом кредиту.

Поради щодо пошуку найкращих іпотечних ставок

Це не час, щоб дозволити комусь іншому робити покупки за вас. Як ми нещодавно побачили, умови, які ви отримуєте, можуть суттєво вплинути на те, що ви платите, щоб позичити таку саму суму грошей.

Як уникнути сплати за іпотеку більше, ніж потрібно? Безумовно, порівняйте пропозиції, які ви отримуєте, запустивши їх за допомогою онлайн -калькулятора іпотеки, щоб побачити, якими будуть ваші виплати та відсотки. А коли ви це зробите - або навіть раніше - виконайте наведені нижче кроки.

1. Покращте свій кредитний рейтинг

Якщо ви зараз шукаєте будинок, отримати хороші фінансові можливості може бути важко. Тому спробуйте думати наперед; можливо, навіть відкласти полювання на будинок, поки не прибереш свій фінансовий будинок.

Загалом, чим кращий ваш кредит, тим кращі процентні ставки запропонують вам кредитори. Отже, зробіть все можливе покращити свій кредитний рейтинг виплачуючи залишки кредитної картки та інші особисті борги, наскільки це можливо.

Навіть різниця у вашому оцінці на 20 балів може змістити вашу ставку вгору або вниз більш ніж на 0,25%. На будинок вартістю 250 000 доларів одна чверть бала може означати додаткові 12 000 доларів або більше, виплачені відсотки протягом усього терміну кредиту-додаткові 33 долари на місяць.

2. Збережіть для першого внеску

Чим більше ви можете відкласти, тим менший ваш іпотечний платіж і тим менше відсотків ви платите з часом. Більший початковий внесок може навіть означати нижчу процентну ставку. Нарахування 30% першого внеску (проти звичайні 20%), наприклад, може знизити вашу ставку більш ніж на 0,5%.

3. Зберіть інформацію про свої доходи та історію роботи

Як правило, кредитори хочуть бачити два послідовні роки постійного доходу та зайнятості, щоб гарантувати, що ви можете дозволити собі виплачувати іпотечні кредити та погашати кредит протягом тривалого періоду. Якщо ви найманий працівник, кредитори просять надати форми W2 та федеральні податкові декларації за останні два роки, щоб перевірити ваш дохід. Кредитори також уточнюють у вашого роботодавця, чи довго ви там працюєте. Якщо ваші заробітки знизилися або у вас були затримки у зайнятості протягом останніх двох років, це кредитори скептично ставиться до вашої спроможності дозволити собі іпотеку, і у вас можуть виникнути проблеми з отриманням іпотеки попереднє схвалення.

Подібним чином позичальникам, які займаються самостійною зайнятістю, доводиться пропускати більше обручів, щоб отримати іпотеку. Якщо ви самозайняті, розраховуйте платити вищі процентні ставки, ніж ті, які ви бачите в Інтернеті; ці ставки призначені для позичальників, які вважаються більш кредитоспроможними через їх постійні, перевіряються доходи та відмінні кредитні показники. Кредитори, як правило, мають більш жорсткі правила перевірки доходу від самостійної зайнятості. Вам не тільки потрібно буде подавати федеральну податкову декларацію протягом двох років, ви також повинні подати підписану заяву бухгалтера, лист прибутку/збитку та іншу документацію, що свідчить про достатню діяльність доходу.

4. Знайте співвідношення боргу до доходу

Кредитори дбають про те, скільки у вас боргів щодо вашого валового місячного доходу. Щоб розрахувати співвідношення боргу до доходу (DTI), кредитори вивчають історію вашої зайнятості та доходів. Цей розрахунок відіграє ключову роль у визначенні вашої іпотечної ставки. Якщо ви зможете пред’явити докази свого доходу за кредит з повною документацією, ви отримаєте більш конкурентоспроможні ставки та умови ніж інші види позик для самозайнятих позичальників, такі як позика без документації або заявлений дохід/декларований актив позика.

Щоб розрахувати кредиторів DTI позичальника, оцініть дві формули: "співвідношення між клієнтами" та "співвідношення між сторонами". Переднє співвідношення (також називається коефіцієнтом житла) поєднує всі щомісячні витрати на житло (виплату іпотеки, страхування власника житла, податки на нерухомість, збори HOA, тощо). Потім ця сума ділиться на ваш валовий місячний дохід. Балансовий коефіцієнт (або загальна заборгованість) поєднує всі щомісячні внески та оборотні борги (наприклад, кредитні картки, автомобіль позики та студентські позики), а також пропонований іпотечний платіж, і ділить суму на ваш брутто -місяць доходу.

Оцінюючи ці коефіцієнти, кредитори припускають, що чим вище ваш коефіцієнт DTI, тим більша ймовірність того, що ви не отримаєте кредит. Як правило, кредитори хочуть бачити співвідношення між користувачами не вище 28%, а максимальне співвідношення-36%. Деякі кредитні продукти дозволяють позичальникам мати вищий коефіцієнт DTI. Наприклад, позики FHA дозволяють забезпечити коефіцієнт підтримки до 43%.

5. Використовуйте іпотечний калькулятор

Іпотечний калькулятор оцінює, як можуть виглядати ваші щомісячні виплати, на основі даних, які ви надаєте. Спробуйте різні сценарії, щоб знайти свою оптимальну іпотеку, із щомісячними виплатами, які ви можете собі комфортно дозволити, і загальними процентними витратами, з якими ви можете жити. Наприклад, ви можете виявити, що ви могли б збільшити виплати за 15-річну іпотеку, якщо зробите більший аванс.

6. Розглянемо процентні ставки та витрати на закриття

Процентна ставка важлива, але порівняти є ще що. Чи передбачено штраф за передоплату, якщо ви вирішите в якийсь момент здійснити рефінансування? Які загальні витрати на закриття? Витрати на закриття зазвичай становлять від 2% до 5% від вартості будинку. Якщо ваш будинок коштує 150 000 доларів, розраховуйте заплатити від 3 000 до 7 500 доларів витрат. Це великий діапазон, тому вам потрібно подивитися, як зазвичай стягує кредитор. Файл кошторис кредиту аркуш, який ви отримаєте від свого кредитора, дасть вам справжні номери, які потрібно перевірити, перш ніж підписати пунктирну лінію.

7. Подумайте про страхування приватної іпотеки

Хоча вони враховують загальну вартість вашої іпотеки, витрати на закриття є одноразовим ударом. Але є ще один укус, який продовжує кусатися. Якщо ваш початковий внесок становить менше 20%, ви вважаєтесь більш високим ризиком, і вам, можливо, доведеться нести його страхування приватної іпотекиабо PMI.

Це робить вас більш безпечною ставкою для кредитора. Проблема в тому, що ви платите за це - щороку від 0,5% до 1% від загальної суми кредиту. Це може додати тисячі доларів до того, скільки коштує кредит. Якщо вам все -таки доведеться платити за PMI, переконайтесь, що він припиниться, як тільки ви наберете достатньо власного капіталу у своєму будинку, щоб мати право на це.

8. Прийняти рішення

Припустимо, ви отримаєте найдивовижнішу іпотечну угоду. Вітаю, але рухайтесь швидко. Процентна ставка - і, можливо, інші умови - фіксуються протягом певного періоду часу. Ви повинні закрити всередині період блокування або ризикуєте втратити угоду. Не зволікайте.

Суть

Більшість робіт, пов'язаних з отримати найнижчу ставку по іпотеці це відбувається задовго до того, як ви готові подати заявку. Зоряний кредитний рейтинг та значний початковий внесок - найкращі способи знизити вашу ставку.

Але не варто сліпо довіряти своєму банку, ріелтору чи іпотечному брокеру, щоб отримати найкращі умови. Вони можуть мати фінансовий стимул, щоб направити вас у певному напрямку. Зробіть власні покупки, розрахуйте іпотеку та порівняйте. Також пам’ятайте, що тільки тому, що ви маєте право на іпотеку в розмірі X, ніщо не говорить про те, що ви повинні брати такі позики.