5 ризикованих видів іпотеки, яких слід уникати
Один із найбільших уроків, які світ отримав від катастрофа 1987 року та недоплатне розплавлення 2008 року, ми всі повинні бути обережними, коли позичаємо гроші для придбання або рефінансування житла. Тип іпотека обраний вами вибір може означати різницю між тим, щоб одного дня в майбутньому мати власний будинок, або опинитися посеред нього звернення стягнення або навіть банкрутство прямо посередині терміну кредиту.
Чи є спосіб уникнути потрапляння в останні? Ви, звичайно, можете зробити це, вибравши правильний іпотечний кредит - той, який не буде для вас надто ризикованим. У цій статті ми обговорюємо типи іпотеки, з якими люди зазвичай не встигають, і пояснюємо, чому вони є поганою ідеєю, коли вони відповідають неправильному позичальнику.
Ключові висновки
- Іпотечні кредити, як правило, ризиковані, якщо вони відповідають неправильному типу позичальника.
- У кінцевому підсумку ви викинете більше грошей у вікно під проценти за 40-річною іпотекою з фіксованою ставкою-навіть за нижчою ставкою.
- Процентні ставки за іпотекою з регульованою ставкою можуть зрости, а це означає, що ви сплачуватимете більше відсотків при їх скиданні.
- Мало того, що процентні ставки за іпотекою є лише відсотками, ніж інші, але вам також доведеться сплатити основну суму до певної дати.
- Іпотечні кредити, що регулюються лише відсотками, поєднують два ризиковані продукти в однаково ризикований.
Що робить іпотеку ризикованою?
Багато з нас прийшли до думки, що певні види іпотеки за своєю суттю є ризикованими в основному через що сталося під час житлової кризи. Але більшість іпотечних експертів скажуть вам, що це не обов’язково правда. Насправді, деякі з іпотечних кредитів, доступних на ринку не були особливо ризикованими для правильних споживачів. Ризикована іпотека - це дійсно кредитний продукт, який не відповідає здатності позичальника погашати його.
Під час рецесії у 2008 р. Певні види іпотеки були зіставлені з неправильними позичальниками, і кредитори обдурювали їх перспективою рефінансування. Це могло бути правдою, коли ціни на житло зростали. Але це не той випадок, коли значення падають. Зі зміною процентних ставок, ARM є особливо ризикованим іпотечним продуктом для позичальників з фінансовим становищем, що не є ідеальним.
Будь -який вид іпотеки може бути поганою ідеєю для позичальники неробочих позик та провідні позичальники і вони не застраховані від проблем, якщо вони не розуміють ARM. Насправді позичальники, які не мають фінансових можливостей підходящі їм можуть навіть знайти деякі іпотечні кредити з фіксованою ставкою проблемними, як ми бачимо в першому ризикованому типі іпотеки нижче.
40-річна іпотека з фіксованою ставкою
Позичальники с іпотечні кредити з фіксованою ставкою може мати низький рівень стягнення, але це не означає, що ці іпотечні кредити - це завжди хороша ідея. Це тому, що ви в кінцевому підсумку платите більше. Як це працює? Це просто. Чим довший термін позики, тим більше відсотків ви сплачуєте.
Ось гіпотетична ситуація для демонстрації. Припустимо, ви хочете купити будинок вартістю 200 000 доларів з 10% передоплата. Сума, яку вам потрібно буде позичити, становить 180 000 доларів США (200 000 доларів США мінус 20 000 доларів США). У процентна ставка 5%, ось щомісячні виплати та загальна сума, яку ви сплачуватимете за житло на різних умовах, якщо утримаєте кредит протягом усього його життя:
| Термін | Процентна ставка | Щомісячний платіж | Пожиттєві витрати (включаючи перший внесок) | Основна сума (включаючи перший внесок) | Загальна сума сплачених відсотків |
| 15 років | 5.0% | $1,423.43 | $276,217.14 | $200,000 | $76,217.14 |
| 20 років | 5.0% | $1,187.92 | $305,100.88 | $200,000 | $105,100.88 |
| 30 років | 5.0% | $966.28 | $367,860.41 | $200,000 | $167,860.41 |
| 40 років | 5.0% | $867.95 | $436,617.86 | $200,000 | $236,617.86 |
Тож якщо ви не рефінансуєте та не зберігаєте позику такою, якою ви є, до кінця 40-річного періоду ви сплатите лише проценти у розмірі 236 617,86 доларів. Звісно, це дуже просте порівняння. Процентна ставка, ймовірно, буде нижчою для 15-річної позики і найвищою для 40-річної позики. Ось більш реалістичне порівняння з використанням процентних ставок залежно від терміну кредиту:
| Термін | Процентна ставка | Щомісячний платіж | Пожиттєві витрати (включаючи перший внесок) | Директор(включаючи перший внесок) | Загальна сума сплачених відсотків |
| 15 років | 4.5% | $1,376.99 | $267,858.83 | $200,000 | $67,858.83 |
| 20 років | 5.0% | $1,187.92 | $305,100.88 | $200,000 | $105,100.88 |
| 30 років | 5.2% | $988.40 | $375,823.85 | $200,000 | $175,823.85 |
| 40 років | 5.8% | $965.41 | $483,394.67 | $200,000 | $283,394.67 |
Як ви можете бачити на другій діаграмі, 40-річна іпотека на 0.6% вища за проценти, що зменшує ваш місячний рахунок всього на 23 долари, з 988 доларів до 965 доларів. Тим не менш, це коштуватиме вам додаткових 107 570,82 доларів протягом терміну кредиту. Більшість людей не може дозволити собі викидати такі гроші.
Оформлення іпотеки на 40 років збільшує ризик не вистачити на виходу на пенсію або неможливість оплатити навчання у коледжі ваших дітей - не кажучи вже про будь -який інший сценарій. У кращому випадку ви відмовляєтеся від 107 570,82 доларів, які могли б витратити на канікули, електроніку, приємні обіди та інші витрати. Хто хоче це зробити?
Іпотечні кредити з регульованою ставкою (ARM)
Іпотечні кредити з регульованою ставкою (ARM) мають фіксована процентна ставка на короткий початковий термін від шести місяців до 10 років. Це початкова процентна ставка, що називається а ставка тизера, часто є нижчою за процентну ставку за 15 або 30-річною фіксованою позикою. Після початкового терміну курс періодично коригується. Це може бути раз на рік, раз на півроку або навіть раз на місяць.
Схильні кредити з фіксованою ставкою, меншою за їх терміни процентний ризик. Це означає, що якщо процентні ставки зростуть, ваші щомісячні платежі стануть дорожчими за ARM. У деяких випадках це витрати, які ви не можете собі дозволити.
Такий ступінь непередбачуваності, що супроводжує ОРМ, є проблемою для багатьох людей, особливо для тих, хто має а постійний дохід, фіксований дохід або які не очікують зростання своїх доходів. ARM стають ще більш ризикованими великі іпотечні кредити тому що чим вище ваш борг, тим більше зміна процентної ставки вплине на вашу щомісячну виплату.
Майте на увазі, що регульовані процентні ставки не просто підвищуються. Вони також можуть знизитися, що може зменшити вашу щомісячну виплату. Тому ARM можуть бути хорошим варіантом, якщо ви очікуєте зниження процентних ставок у майбутньому. Звичайно, не можна передбачити майбутнє.
Іпотека без процентів
Якщо ви виймаєте іпотека без процентів, ви можете відкласти сплату залишку основної суми на пізнішу дату, тобто ви несете відповідальність лише за сплату відсотків іпотека на перший термін від 5 до 10 років. Це дозволяє вам платити за цей період менші щомісячні іпотечні платежі час.
У багатьох випадках іпотечні кредити без відсотків вимагають одноразову сплату основного залишку до певної дати.
Якщо у вас є нерегулярне джерело доходу або ви знаєте, що в майбутньому ваш дохід помітно збільшиться, іпотека лише для відсотків може бути гарною ідеєю для вас. Або, можливо, ви інвестор нерухомості хто хоче зменшити вашу транспортні витрати і володіти будинком лише на короткий проміжок часу.
Звичайно, є і зворотна сторона. Процентна ставка за іпотекою, що містить лише проценти, як правило, вища, ніж ставка, яку ви б сплатили за звичайну іпотеку з фіксованою ставкою, оскільки люди за замовчуванням за цими кредитами частіше.
Чому ви можете не захотіти іпотеку лише для відсотків
Якщо ви не володієте фінансовими можливостями, ці іпотечні кредити можуть бути надзвичайно ризикованими з будь -якої з таких причин:
- Ви не можете дозволити собі значно більші щомісячні виплати після закінчення періоду відсотків. Ви все одно будете платити відсотки, але ви також будете погашати їх довірителя протягом коротшого періоду, ніж у випадку кредиту з фіксованою ставкою.
- Ви не можете рефінансувати, тому що у вас мало або немає власний капітал.
- Ви не можете продавати, тому що у вас майже немає власного капіталу, а ціни на житло знижуються, що підводить вас під воду.
- Позичальники, які мають кредити без відсотків протягом усього терміну кредиту, сплачують значно більші відсотки, ніж вони б мали з звичайна іпотека.
- Залежно від структури кредиту, ви можете зіткнутися з великим оплата повітряною кулею основного боргу в кінці терміну кредиту.
Будь-яка з цих проблем може призвести до того, що ви втратите житло в найгіршому випадку, якщо ви не є життєздатним кандидатом для іпотеки, що містить лише проценти. Якщо вам все зрозуміло, і жодне з цих положень не застосовується, позика може просто коштувати вам набагато дорожче, ніж ви дійсно повинні заплатити, щоб стати власником житла.
Процентні озброєння
На ринку також є інший продукт, що орієнтується лише на інтереси- іпотека з процентною ставкою з регульованою ставкою. Як і звичайна ARM, процентна ставка може зростати або падати залежно від ринкових процентних ставок. По суті, ARM без процентів бере два потенційно ризикованих типи іпотеки та об’єднує їх в єдиний ризикований продукт.
Ось приклад того, як працює цей продукт. Позичальник виплачує проценти лише за фіксованою ставкою протягом перших п'яти років. Позичальник продовжує сплачувати лише проценти протягом наступних п'яти років, але процентна ставка щорічно коригується на основі ринкових процентних ставок. Це означає, що процентна ставка може зростати або падати. За решту терміну кредиту - скажімо, протягом 20 років - позичальник щомісяця виплачує фіксовану суму основної суми плюс відсотки щомісяця під процентну ставку, яка змінюється щорічно.
Багато людей не мають фінансових чи емоційних можливостей, щоб витримати невизначеність озброєнь, що складають лише інтереси.
Позики з низьким внеском
Знизити лише 3,5%, тому що ви не готові розлучатися з великою кількістю готівки, може здатися мінімальним ризиком. І це може бути правдою. По суті, кредити VA та Позики Федеральної житлової адміністрації (Кредити FHA) - які мають відповідні вимоги до виплат у розмірі 0% та 3,5% - мають одні з найнижчих ставок звернення стягнення. Але проблема з низьким початковим внеском полягає в тому, що якщо ціни на житло знизяться, ви можете застрягнути в ситуації, коли не можете продати чи рефінансувати.
Якщо у вас достатньо грошей у банку, ви можете викупити себе за іпотеку, але більшість людей, які роблять невеликі авансові платежі за свої будинки, не мають значних коштів грошові резерви.
Суть
Хоча більшість позик, які деякі іпотечні кредитори можуть вважати справді високими ризиками, як, наприклад, ARM без відсотків, не є довше на ринку, є ще багато способів закінчити з паршивою іпотекою, якщо ви підпишетесь на продукт, який не підходить для вас.