Визначення та формула співвідношення позики до вартості (LTV)

Яке співвідношення позики до вартості (LTV)?

Співвідношення позики та вартості (LTV)-це оцінка кредитного ризику, яку фінансові установи та інші кредитори перевіряють перед схваленням іпотеки. Як правило, кредитні оцінки з високим коефіцієнтом LTV вважаються позиками з підвищеним ризиком. Тому, якщо іпотека затверджується, позика має вищу процентну ставку.

Крім того, позика з високим коефіцієнтом LTV може вимагати від позичальника покупки страхування іпотеки для компенсації ризику для кредитора. Цей вид страхування називається приватним іпотечним страхуванням (PMI).

Розуміння співвідношення позики та вартості (LTV)

Зацікавлені покупці житла можуть легко розрахувати коефіцієнт LTV будинку. Ось формула:

​LТВ.rаtio=А.СторВ.М.А.​де:М.А.=Сума іпотекиА.СторВ.=Оціночна вартість майна​

Коефіцієнт LTV розраховується шляхом ділення суми позики на оцінено вартість майна, виражена у відсотках. Наприклад, якщо ви купуєте будинок, оцінений у 100 000 доларів за його оціночною вартістю, і заробляєте 10 000 доларів передоплата, ви позичите 90 000 доларів США. Це призводить до співвідношення LTV 90% (тобто 90 000/100 000).

Визначення коефіцієнта LTV є критичною складовою іпотеки андеррайтинг. Його можна використовувати в процесі купівля житла, рефінансування поточна іпотека під новий кредит або запозичення проти накопиченої власний капітал у межах власності.

Кредитори оцінюють коефіцієнт LTV, щоб визначити рівень ризику, який вони беруть на себе при страхуванні іпотеки. Коли позичальники просять позику на суму, яка є за оціночною вартістю або близько до неї (і, отже, має вищий коефіцієнт LTV), кредитори сприймають, що існує більша ймовірність отримання кредиту за замовчуванням. Це пояснюється тим, що у власності дуже мало власного капіталу. В результаті, у разі звернення стягнення, кредитору може бути важко продати житло на суму, достатню для покриття непогашеної залишкової суми іпотеки, і при цьому отримувати прибуток від операції.

Основними факторами, що впливають на коефіцієнти LTV, є сума першого внеску, ціна продажу та оціночна вартість нерухомості. Найнижчий коефіцієнт LTV досягається за рахунок більшого першого внеску та нижчої ціни продажу.

Як кредитори користуються LTV

Коефіцієнт LTV є лише одним із факторів у визначенні права на забезпечення іпотеки, а позика на нерухомість, або a кредитна лінія. Однак це може зіграти істотну роль у процентній ставці, яку позичальник може забезпечити.

Більшість кредиторів пропонують заявникам по іпотеці та власним капіталам найнижчу можливу процентну ставку, коли їх коефіцієнт LTV становить 80%або нижче.Вищий коефіцієнт LTV не виключає позичальників від схвалення іпотеки, хоча проценти за кредит можуть зростати зі збільшенням коефіцієнта LTV. Наприклад, позичальник з коефіцієнтом LTV 95% може бути схвалений для іпотеки. Однак їх процентна ставка може бути на весь процентний пункт вищою, ніж процентна ставка, надана позичальнику з коефіцієнтом LTV 75%.

Якщо коефіцієнт LTV перевищує 80%, може знадобитися позичальник для покупки приватне іпотечне страхування (PMI). Це може щорічно додавати від 0,5% до 1% до загальної суми кредиту. Наприклад, PMI зі ставкою 1% за позикою у розмірі 100 000 доларів додасть додаткові 1000 доларів до загальної суми, що виплачується на рік (або 83,33 долари на місяць). Платежі PMI потрібні до тих пір, поки коефіцієнт LTV не стане 80% або нижче. Коефіцієнт LTV зменшиться, коли ви сплачуватимете кредит та з часом вартість вашого житла зростатиме.

Загалом, чим менший коефіцієнт LTV, тим більша ймовірність того, що позика буде схвалена, і нижча відсоткова ставка. Крім того, як позичальника, менша ймовірність того, що вам доведеться купувати приватне іпотечне страхування (PMI).

Незважаючи на те, що кредитори не вимагають співвідношення 80% LTV, щоб позичальники уникли додаткових витрат на PMI, це практика практично всіх кредиторів. Виняток із цієї вимоги іноді роблять для позичальників, які мають високий дохід, менший борг або мають великий інвестиційний портфель.

Приклад LTV

Наприклад, припустимо, ви купуєте будинок, вартість якого оцінюється в 100 000 доларів. Однак власник готовий продати його за 90 000 доларів. Якщо ви внесли авансовий внесок у розмірі 10 000 доларів США, ваша позика складає 80 000 доларів США, що призводить до співвідношення LTV 80% (тобто 80 000/100 000). Якби ви збільшили суму свого першого внеску до 15 000 доларів, ваш іпотечний кредит тепер становить 75 000 доларів. Це зробить ваше співвідношення LTV 75% (тобто 75 000/100 000).

Варіації правил співвідношення позики та вартості

Різні види кредитів можуть мати різні правила щодо вимог до співвідношення LTV.

Кредити FHA

Кредити FHA-це іпотечні кредити, призначені для позичальників з низькими та помірними доходами. Вони видаються кредитором, схваленим FHA, і страхуються Федеральне управління житлом (FHA). Кредити FHA вимагають нижчого мінімального першого внеску та кредитних балів, ніж багато традиційних кредитів. Позики FHA дозволяють початковий коефіцієнт LTV до 96,5%, але вони вимагають a премія за іпотечне страхування (MIP) це триває стільки, скільки у вас є кредит (незалежно від того, наскільки низьким буде зрештою коефіцієнт LTV).Багато людей вирішують рефінансувати свої кредити FHA, коли їх коефіцієнт LTV досягне 80%, щоб усунути вимогу MIP.

Кредити VA та USDA

Позики VA та USDA - доступні теперішнім та колишнім військовим або особам у сільській місцевості - не вимагають страхування приватної іпотеки, навіть якщо коефіцієнт LTV може досягати 100%. Однак і кредити VA, і USDA мають додаткові комісії.

Фанні Мей та Фредді Мак

Програми Фенні Мей HomeReady та Фредді Мака Додому Можливі іпотечні програми для позичальників з низькими доходами дозволяють співвідношення LTV 97%. Однак вони вимагають страхування іпотеки, поки цей коефіцієнт не знизиться до 80%.

Для кредитів FHA, VA та USDA доступні спрощені варіанти рефінансування. Ці вимоги відмовляються від оцінки, тому коефіцієнт LTV будинку не впливає на кредит. Для позичальників із коефіцієнтом LTV понад 100% - також відомим як "під водою" або "догори дном" - Фенні Мей Доступні також варіанти рефінансування високої позики та рефінансування розширеної допомоги Фредді Мака варіанти.

LTV проти Комбінований LTV (CLTV)

Хоча коефіцієнт LTV дивиться на вплив єдиного іпотечного кредиту при купівлі нерухомості, комбінований кредит до вартості Коефіцієнт (CLTV) - це відношення всіх кредитів під заставу нерухомості до вартості нерухомості. Це включає не тільки первинну іпотеку, яка використовується у LTV, але також будь -яку другу іпотеку, позики або кредитні лінії власного капіталу чи інші застави. Кредитори використовують коефіцієнт CLTV для визначення ризику невиконання зобов'язань потенційним покупцем житла, якщо існує більше однієї позики використовується - наприклад, якщо вони матимуть дві або більше іпотечних кредитів, або іпотеку плюс позику на власний капітал або кредитну лінію (ПРИВІТ). Загалом, кредитори готові надавати кредити за коефіцієнтами CLTV 80% і вище, а також позичальникам з високими кредитними рейтингами. Первинні кредитори, як правило, більш щедрі на вимоги CLTV, оскільки це більш ретельний захід.

Давайте подивимось трохи ближче на різницю. Коефіцієнт LTV враховує лише основний баланс іпотеки на будинку. Тому, якщо основний баланс іпотеки становить 100 000 доларів, а вартість будинку - 200 000 доларів, LTV = 50%.

Однак розглянемо приклад, якщо він також має другу іпотеку на суму 30 000 доларів США та HELOC на суму 20 000 доларів США. Сукупна сума позики тепер становить (100 000 доларів США + 30 000 доларів США + 20 000 доларів США / 200 000 доларів США) = 75%; набагато вищий коефіцієнт.

Ці сукупні міркування є особливо важливими, якщо іпотекодержатель не виконує зобов’язання і протидіє зверненню стягнення.

Недоліки позики до вартості (LTV)

Основним недоліком інформації, яку надає LTV, є те, що вона включає лише первинну іпотеку власника житла має заборгованість та не включає до своїх розрахунків інші зобов’язання позичальника, такі як друга іпотека або власний капітал позика. Тому CLTV є більш інклюзивним показником здатності позичальника погашати кредит на житло.