Власна іпотека проти іпотеки з перетворення нерухомого капіталу
Якщо вам більше 62 років і ви маєте будинок, можливо, ви чули про зворотну іпотеку. Цей фінансовий інструмент пропонує спосіб перетворити ваш домашній капітал у ліквідні готівки, як одноразово, так і щомісячно. Для багатьох, хто має труднощі з фіксованим доходом, зворотна іпотека може забезпечити фінансову передишку, водночас дозволяючи залишатися у своєму улюбленому домі.
Концепція зворотної іпотеки відносно проста, але доступні три різні типи залежно від рівня вашого доходу. Ми обговоримо відмінності між іпотекою конверсії власного капіталу (HECM) та а власна або велика іпотека.
Як працює зворотна іпотека
Зворотна іпотека – це позика, яка береться під заставу власний капітал в будинку. Зворотна іпотека доступна лише для людей похилого віку старше 62 років, які мають значний капітал. Після подачі заявки позичені гроші виплачуються власнику житла або шляхом одноразової суми, щомісячного внеску або кредитної лінії.
Власник будинку повинен бути в курсі всіх податків на нерухомість і підтримувати будинок у належному стані. Позика повертається, коли власник будинку помирає, продає будинок або виїжджає з дому протягом більше ніж 12 місяців поспіль. Після того, як вони звільнили будинок через одну з цих причин, будинок продається, а виручка від продажу виплачується кредитору за позичену суму плюс відсотки та комісійні за послуги.
Ключові речі на винос
- Власні зворотні іпотеки пропонують можливість позичати більш значні суми грошей з меншою кількістю правил.
- HECM забезпечують більший захист для власників будинків.
- Ви повинні використовувати кредитора, акредитованого FHA, для HECM.
- Запатентована зворотна іпотека має нижчі початкові витрати, але загальні витрати нижчі з HECM.
Як працює HECM
Іпотека з конверсії власного капіталу (HECM), також відомий як зворотна іпотека HUD FHA для літніх людей, є зворотною іпотекою, яку Федеральне управління з питань житлового будівництва (FHA) спини. З цим зв’язком з урядом приходить більше правил, але це також забезпечує певну безпеку для вас.
Оскільки HECM застраховані FHA, їх може пропонувати лише кредитор, схвалений FHA. Вони також вимагають від кожного позичальника відвідувати консультацію з питань іпотеки, де радник може допомогти показати, як HECM вплине на фінансове життя позичальника. Це допомагає скоротити кількість іпотечних шахрайств, які можуть стати великою проблемою.
Стандарти для HECM прості:
- Вам має бути 62 роки або більше.
- Ви повинні займати будинок, квартиру або багатоквартирну квартиру як своє основне місце проживання.
- Ви повинні мати «значний» власний капітал — це зазвичай тлумачиться як 50% або більше.
- Ви повинні мати можливість сплачувати податки на майно, страхування власників житла та утримувати будинок.
- Ви не повинні бути прострочені по будь-якому федеральному боргу.
Суми HECM залежать від вашого власного капіталу та вашого віку, поточної процентної ставки та меншої з оціночної вартості або ліміту іпотеки в 970 800 доларів США. Це утримує людей від того, щоб позичати занадто багато і в кінцевому підсумку опинитися під водою за іпотекою.
Єдиним недоліком HECM є додаткові збори. HECM розглядаються позики без права регресу, що означає, що навіть якщо ви в кінцевому підсумку берете позику більше, ніж ваш доступний власний капітал, кредитор не може змусити вас переїхати. Щоб захистити кредиторів, кожен HECM підлягає авансу страхування іпотеки премії в розмірі 2% від загальної суми кредиту на момент закриття, а протягом терміну дії кредиту вам потрібно буде сплачувати щорічну премію за іпотечним страхуванням у розмірі 0,5% від непогашеного залишку по іпотеці.
HECM також вимагають плати за створення, як-от плата за право власності, оцінки, і так далі, необхідні для будь-якого закриття позики. Вартість будь-яких послуг обмежена 35 дол. США на місяць.
Як працює зворотна іпотека
Для тих, хто має будинки вищої вартості, може знадобитися власна або велика зворотна іпотека. Оскільки HECM має обмеження на суму, яку ви можете позичити, багаті люди можуть захотіти використати більше дозволеної суми. Запатентована зворотна іпотека може перевищувати ліміт FHA, хоча вона рідко наблизиться до позики повної суми власного капіталу.
Оскільки власні зворотні іпотеки не підтримуються FHA, на них не поширюються правила FHA, такі як обов’язкове консультування або авансові та поточні виплати іпотечного страхування. Хоча це може здатися хорошою річчю, це також знімає шар захисту для літніх людей. Кредитори, які можуть не претендувати на підтримку FHA, можуть запропонувати власні зворотні іпотеки.
Власні зворотні іпотеки також мають тенденцію до нижчого рівня авансові витрати ніж HECM. Скасування іпотечного страхування є великою частиною цього. Однак HECM, як правило, мають нижчі відсоткові ставки, ніж власні зворотні іпотеки. Вам потрібно буде провести обчислення, щоб визначити, який варіант є більш економічно ефективним для вашої конкретної ситуації.
Важливо
Більшість власних зворотних іпотечних кредитів пропонують оплату одноразовою сумою лише при закритті. Якщо ви хочете отримувати щомісячні платежі, HECM є кращим вибором.
Чи піддаються шахрайства власні зворотні іпотеки?
Є багато надійних компаній, які пропонують грандіозні зворотні іпотеки. Однак, оскільки для кредитора немає вимог щодо іпотечного консультування чи підтримки FHA, вони більш сприйнятливі до шахрайства. Оскільки більш цінні будинки знаходяться на порозі, є більше стимулів переконати людей похилого віку розглянути власні зворотні іпотеки.
Чи існує вікове обмеження для власної зворотної іпотеки?
Так. Широкий стандарт для власних зворотних іпотечних кредитів становить 62, як і HECM. Однак деякі компанії пропонують їх, починаючи з 60 років. Одна компанія оголосила, що почне пропонувати власні зворотні іпотеки власникам житла віком від 55 років, але лише в окремих штатах. Зверніться до іпотечного кредитора, щоб дізнатися вікове обмеження у вашому штаті.
Чи є обмеження на те, як я можу використовувати свої власні кошти зворотної іпотеки?
Ні. Ви можете використати свої великі зворотні іпотечні кошти для погашення поточної іпотеки, ремонту житла, консолідації боргу або навіть у відпустку. Майте на увазі, що позичені гроші все одно потрібно буде повернути, коли ви продасте будинок або померте, і в цей момент вашим спадкоємцям доведеться продати будинок або погасити позику з інших коштів.
Суть
Хоча обидва продукти пропонують можливість позичати під ваш власний капітал, HECM роблять це з додатковим захистом для вас. HECM також є набагато більш поширеними, ніж закриті зворотні іпотеки, тому знайти правильного кредитора для великої суми може бути складніше. Якщо у вас є будинок з високою вартістю і вам потрібна значна сума грошей, велика зворотна іпотека може бути вашим єдиним виходом. Просто пам’ятайте, що ви все одно повинні поговорити з довіреним радником про плюси та мінуси кожного типу зворотної іпотеки.