Розуміння індексу житла Case-Shiller

Файл Індекс Кейса-Шиллера, офіційно відомий як індекс цін на житло S & P/Case-Shiller, був розроблений у 1980-х роках трьома економістами-Алланом Вайсом, Карлом Кейсом та Робертом Шиллером. Пізніше ці чоловіки створили компанію для продажу своїх досліджень, що відстежують ціни на житло в США була придбана компанією Fiserv, Inc., яка містить таблицю даних за індексом, який розповсюджується Standard & Бідні.

Насправді, індекс Case-Shiller-це не просто один індекс, а складається з кількох індексів:

• Файл Національний індекс цін на житло відстежує зміни у вартості житлового житла, відстежуючи ціну покупки та вартість перепродажу односімейних будинків. Вона охоплює дев'ять великих відділів перепису в США.
• 10-місто складений індекс охоплює Бостон, Чикаго, Денвер, Лас -Вегас, Лос -Анджелес, Маямі, Нью -Йорк, Сан -Дієго, Сан -Франциско та Вашингтон.
• Складовий індекс 20 міст включає всі перераховані вище міста, а також Атланта, Шарлотта, Клівленд, Даллас, Детройт, Міннеаполіс, Фенікс, Портленд (Орегон), Сіетл і Тампа.
instagram viewer
• Існує також 20 індивідуальних індексів районів метрополітену для всіх перерахованих вище міст.

Кожен із цих індексів, крім національного індексу, який розраховується щоквартально та публікується на останній вівторок лютого, травень, серпень і листопад публікуються в останній вівторок кожного місяця о 9 ранку EST. Існує двомісячний час затримки даних, тому звіт, опублікований у травні, охоплюватиме лише продаж житла до березня.

Що індекс робить, а що не відстежує

Кожен індекс вимірює зміни цін на односімейні, окремі будинки, використовуючи метод повторного продажу, який порівнює ціни продажу однієї і тієї ж нерухомості з плином часу. Виключено нове будівництво. Оскільки ці будинки раніше не продавалися, неможливо підрахувати, як змінилися ціни їх продажу, поки у них не буде двох власників.

Види продажів, що відстежуються за індексами Кейса-Шиллера, називаються операції купівлі-продажу зброї. Це операції, за якими будинок був проданий ринкова вартість і дані про ціну продажу можуть бути використані для отримання точного знімка ринку житла. Транзакція, коли мати продавала свій будинок своєму синові за вигідну ціну нижче ринкової, не буде включена до жодного індексу Case-Shiller. Повернення стягнення продажі включаються до індексів, тому що продаж між банком та фізичною особою вважається одночасно витримкою та повторним продажем.

Квартири та кооперативи не включені до жодного з основних індексів. Однак існують окремі індекси квартир, які відстежують ціни квартир на п’яти основних ринках: Бостоні, Чикаго, Нью -Йорку, Лос -Анджелесі та Сан -Франциско.

Також з індексу вилучені властивості, призначення яких змінюється (наприклад, нерухомість, яка донедавна вважалася будинком, але зараз є квартира не буде включена), продаж безпосередньо до або після того, як нерухомість була різко змінена (наприклад, будинок з двома спальнями, перероблений у будинок з п'ятьма спальнями), а також транзакції, які, як видається, мають помилки в даних (будинок продано за 100 000 доларів, пізніше повідомлялося, що він продається за 10 000 доларів, за приклад).

Чому ціни на житло мають значення

Навіть якщо ви не купуєте або не продаєте будинок, ціни на житло є показником ефективності економіки в цілому. Чи впевнені люди, що зараз сприятливий час для великих, дорогих інвестицій? Наскільки добре певний географічний регіон працює економічно? Як працюють підприємства, які мають велику частку у житловому секторі? Індекс Case-Shiller дає уявлення про всі ці показники.

Навіть можна скористатися змінами цін на житло опосередковано, інвестуючи у ф'ючерси та опціони на індекси цін на будинки S & P/Case-Shiller Чиказька товарна біржа. Цей вид інвестицій рекомендується для таких підприємств, як нерухомість та нерухомості забудовники, банки, іпотечні кредитори та постачальники житла, щоб допомогти їм зменшити ризик їх великих паїв у житловому секторі. Навіть підприємства, які мають мало або взагалі не мають стосунку до житла, можуть захотіти інвестувати в ці продукти, щоб урізноманітнити свій портфель та керувати інвестиційними ризиками.

Нарешті, багато людей інвестували принаймні стільки, якщо не більше, у свої будинки, як і в акції. Таким чином, рух цін на житло має значний вплив на загальну вартість їх портфелів.

Два альтернативних індексу цін на житло в США

Індекс цін на житло (HPI)

Файл Федеральне агентство житлового фінансування США (FHFA), створений відповідно до Закону про оздоровлення житла та економіки 2008 року,публікує щоквартальний Індекс цін на житло (HPI). HPI охоплює 400 столичних районів у всіх 50 штатах і містить дані ще до 1970 -х років.

HPI FHFA є трохи загальним терміном для кількох індексів, вироблених FHFA і заснованих на десятках мільйонів продажів будинку. Уілл Дернер, економіст -наглядач відділу досліджень та статистики FHFA, зазначає, що для виділення різних сегменти ринку, FHFA виробляє три основні типи індексів: HPI Only Purchase, HPI All-Transactions та Expanded-Data HPI.

Наприклад, HPI All Transactions включає в себе рефінансування, а не лише покупки, тоді як щорічний HPI містить найбільш детальні дані: аж до поштового індексу, округу та перепису. Наприклад, “HPI Only HPI” - найчастіше цитований у засобах масової інформації. HPI з розширеними даними містить іпотечні кредити FHA та інформацію з публічних записів, що дозволяє даним охоплювати весь ринок будинків, які продаються нижче відповідного ліміту кредитів.

FHFA також створює інші альтернативні покажчики для практиків та дослідників. HPI без лиха виключає викупи майна та короткі продажі. Щорічний HPI пропонує дані для детальних географічних рівнів, таких як понад 2000 округів, 19000 поштових індексів та 50 000 переписів.

Індекс цін на житло

Індекс цін на оренду житла, виданий компанією CoreLogic, також використовує дані про повторні продажі, але він налаштований бути набагато вичерпнішим. HPL CoreLogic охоплює понад 7100 поштових індексів, 930 і більше базових статистичних областей (CBSA) та більше 1300 округів, розташованих у всіх 50 штатах та окрузі Колумбія, на момент публікації. Незважаючи на те, що в даних спостерігається відставання на п’ять тижнів, CoreLogic щомісяця відновлює свої національні набори даних.

Індекси цін іноземної житлової нерухомості

Сполучені Штати не єдина країна, яка виробляє індекси цін на житло.

• Основним індексом Канади є Національний індекс цін на композитні будинки, який також використовує метод повторного продажу. Він об'єднує дані про продаж односімейних будинків у таких містах, як Ванкувер, Калгарі, Торонто, Оттава, Монреаль та Галіфакс.
• Постійний індекс цін на будинки Ірландії, створений постійною компанією tsb Group Holdings, P.L.C., значним постачальником роздрібних фінансових послуг на внутрішньому банківському ринку Ірландії. Фактично, Групі належить близько 15% житлових іпотечних кредитів країни.Цей індекс враховує розмір, тип, розташування та інші характеристики будинку, перш ніж надати йому значення за допомогою складної техніки, відомої як багатоваріантний лінійний регресійний аналіз.
• Найбільшим індексом Великобританії є Індекс цін на будинок Галіфакса, названий на честь Галіфакса, підрозділу банківської групи Lloyd's та найбільшого іпотечного кредитора Великобританії. Цей індекс також використовує багатоваріантний лінійний регресійний аналіз.

Суть

Індекс Case-Shiller широко використовується і поважається барометр ринку житла США та економіки в цілому. Але це не єдиний барометр, на який слід дивитися. Для будь-якого серйозного інвестора у нерухомість чи іншого типу інвесторів також слід пам’ятати про альтернативні індекси житла США, а також іноземні HPI.