Що таке співвідношення сукупного кредиту до вартості?

The Співвідношення сукупного кредиту до вартості (CLTV) - це розрахунок, який використовують фахівці з іпотеки та кредитування для визначення загального відсотка майна власника житла, обтяженого заставою. Коефіцієнт CLTV визначається шляхом додавання залишків усіх непогашених кредитів та поділу на поточну ринкову вартість майна. Наприклад, майно з першим залишком іпотеки 300 000 доларів США, другим балансом іпотеки 100 000 доларів США та вартістю 500 000 доларів США має коефіцієнт CLTV 80%.

Кредитори використовують коефіцієнт CLTV разом з кількома іншими розрахунками, такими як відношення боргу до доходу і стандарт Співвідношення кредиту до вартості (LTV), для оцінки ризику надання кредиту позичальнику. Коефіцієнт CLTV відрізняється від стандартного коефіцієнта LTV, оскільки останні порівнюють лише залишок однієї позики з вартістю майна. У наведеному вище прикладі коефіцієнт LTV становить 60%, який визначається шляхом ділення лише залишку першої іпотеки на вартість майна.

Багато економістів відносять послаблені стандарти CLTV до

криза звернення стягнення що переслідувало Сполучені Штати наприкінці 2000 -х, серед інших факторів. Починаючи з 1990-х років, особливо на початку та середині 2000-х років, покупці житла часто брали другу іпотеку під час покупки замість внесення перших внесків. Кредитори, прагнучи не втратити бізнес цих клієнтів перед конкурентами, погодилися на такі умови, незважаючи на підвищений ризик.

До появи міхура на ринку нерухомості, який розширився з кінця 1990-х до середини 2000-х років, стандартною практикою було, щоб покупці житла вносили перші внески на загальну суму щонайменше 20% від вартості покупки. Більшість кредиторів утримували клієнтів у цих параметрах, обмежуючи LTV на рівні 80%. Коли бульбашка почала нагріватися, багато з цих самих компаній вжили заходів, щоб дозволити клієнтам обійтись, знизивши 20%. Деякі кредитори підвищували обмеження LTV або повністю їх ліквідували, пропонуючи іпотечні кредити з 5% авансових платежів або менше, інші ж зберігали вимоги щодо LTV, але підвищували обмеження CLTV, часто до 100%. Цей маневр дозволив клієнтам взяти другу іпотеку для фінансування своїх 20% авансових платежів.

Зростання викупу, розпочате у 2008 році, підкреслило, чому CLTV важлива. Наявність шкіри в грі, наприклад початкових грошових витрат у розмірі 100 000 доларів на будинок у розмірі 500 000 доларів, дає власнику житла потужний стимул утримувати свої виплати по іпотеці. Якщо банк викупить, він не тільки втратить свій будинок, а й купу готівки, яку заплатив, щоб закрити. Вимога власності у власності також захищає кредиторів від падіння цін на нерухомість. Якщо вартість нерухомості оцінюється в 500 000 доларів США, а загальна сума застави складає до 400 000 доларів США, майно може втратити до 20% своєї вартості без того, щоб будь -які власники застави отримали коротку виплату на аукціоні із заставою майна.