Скільки грошей мені потрібно відкласти на іпотеку?

Скільки грошей мені потрібно, щоб відкласти заставу?

Коли ви купуєте будинок, одним з найбільших авансових витрат є перший внесок. Не плутати з витратами на закриття, авансовий внесок - це частина вартості покупки, яку ви сплачуєте наперед при закритті. Як правило, якщо ви кладете менше грошей на будинок під час закриття, ви будете платити більше за збори та проценти протягом усього терміну кредиту (і навпаки).

Розуміння перших внесків за будинки

Сума, яку ви позначаєте як передоплата допомагає кредитору визначитись скільки грошей вам позичити і який вид іпотеки найкраще підходить для ваших потреб. Але наскільки це справедлива сума для першого внеску? Занадто мала плата з часом обійдеться вам у відсотках та зборах. Занадто багато може виснажити ваші заощадження або негативно позначитися на вашому довгостроковому фінансовому стані.

Крім того, вам все ще потрібно враховувати витрати на закриття, витрати на переміщення та інші щомісячні рахунки. Зрештою, розмір вашого першого внеску залежить від вас: ваших заощаджень, доходу та бюджету на новий будинок.

По -перше, вам потрібно з'ясувати свій бюджет і як він може вплинути на ваш перший внесок. Інвестопедія безкоштовна, онлайн іпотечний калькулятор допоможе вам розрахувати щомісячні виплати по іпотеці та прийняти правильні фінансові рішення при купівлі будинку. Одне з полів запитує приблизну суму першого внеску.

Скільки будинку можна собі дозволити?

Коли ви попередньо отримаєте іпотечний кредит, кредитор повідомить вам максимальну суму кредиту, на яку ви маєте право, на основі відповідей у ​​вашій заявці. Ваша заявка на іпотеку запитує про приблизну суму першого внеску, дохід, зайнятість, борги та активи. Кредитор також знімає ваш кредитний звіт та кредитний рейтинг. Всі ці фактори впливають на рішення кредитора про те, чи позичати вам гроші на купівлю житла, скільки грошей і на яких умовах.

Загалом, багато потенційних власників будинків можуть дозволити собі заставити нерухомість, вартість якої у 2–2,5 рази перевищує їхній валовий дохід. Наприклад, якщо ви заробляєте 100 000 доларів на рік, ви можете дозволити собі будинок від 200 000 до 250 000 доларів.

Замість того, щоб просто позичати максимальну суму кредиту, яку затверджує кредитор, вам краще оцінити приблизний щомісячний платіж по іпотеці. Скажімо, ви отримаєте схвалення на позику в 300 000 доларів. Якщо ваш щомісячний платіж по іпотеці та інші щомісячні борги перевищують 43% вашого валового місячного доходу, у вас можуть виникнути проблеми з погашенням кредиту, якщо настане короткий час. Іншими словами, будьте обережні, купуючи більше будинку, ніж ви можете собі дозволити.

Якщо ви здавали в оренду деякий час - або у вас вже є будинок і збираєтесь знову купити - у вас, ймовірно, є сильна позиція щодо щомісячної виплати по іпотеці, яку ви можете собі дозволити. Орендарі повинні мати на увазі, що володіння будинком або квартирою включає додаткові витрати, такі як податки на майно, утримання, страхування, можливі збори Асоціації власників будинків (HOA) та несподівані ремонт.

Окрім покупки будинку, ви також можете внести свій внесок у досягнення інших фінансових цілей, таких як заощадження для виходу на пенсію, створення сім’ї, залучення фонду екстрених заощаджень та погашення боргу. Отримання занадто високої щомісячної іпотечної виплати з'їсть готівку, яка в іншому випадку могла б досягти деяких із цих важливих цілей.

Перший внесок та ваше співвідношення позики та вартості

Ваш перший внесок відіграє ключову роль у визначенні співвідношення позики та вартості або LTV. Для розрахунку коефіцієнта LTV сума позики ділиться на справедливу ринкову вартість будинку, визначену шляхом оцінки нерухомості. Чим більший ваш початковий внесок, тим нижчий ваш LTV (і навпаки). Оскільки кредитори використовують LTV для оцінки ризику позичальника та цінової іпотеки, нижчий LTV означає, що ви сплачуєте нижчі процентні ставки за своєю іпотекою - і це може уникнути додаткових витрат.

Низький коефіцієнт LTV становить менший ризик для кредиторів. Чому? Ви починаєте з більшою часткою власного капіталу у вашому домі, а це означає, що ви маєте більшу частку у вашому майні відносно залишку кредиту. Одним словом, кредитори припускають, що у вас буде менша ймовірність дефолту за іпотекою. Якщо ви все -таки відстаєте від своєї іпотеки, і кредитор повинен викупити ваше житло, вони, швидше за все, перепродадуть її та відшкодують більшу частину вартості кредиту, якщо коефіцієнт LTV нижчий.

На додаток до оцінки вашого ризику, кредитори використовують коефіцієнт LTV для визначення ціни вашої іпотеки. Якщо ваш коефіцієнт LTV нижчий, ви, ймовірно, отримаєте нижчу процентну ставку. Але якщо коефіцієнт LTV перевищує 80%, це означає, що ви внесли менше 20% вартості будинку як початковий внесок, очікуйте вищих процентних ставок. Ці ставки покривають підвищений ризик позикодавця позичити вам гроші.

Крім того, якщо ваш коефіцієнт LTV перевищує 80%, ви, ймовірно, заплатите за це страхування приватної іпотеки, (PMI). Розмір PMI, який ви сплачуєте, залежить від типу вашого кредиту. Наприклад, деякі кредити, застраховані Федеральною адміністрацією житла, вимагають і попередньої іпотеки страхової премії, що сплачується при закритті, а також річної страхової премії за іпотеку (MIP) протягом усього життя позику. Незважаючи на те, що кредити FHA мають низькі вимоги щодо початкового внеску 3,5%, загальна вартість позикових грошей, розрахована у річній процентній ставці, як правило, є значно вищою для цих кредитів.

Як ваш перший внесок впливає на ваші пропозиції

Коли ви шукаєте правильний будинок, час має найважливіше значення. Будинки з ціновими діапазонами початкового рівня зазвичай швидко продаються, і ви хочете зробити все можливе, коли робите пропозицію, тому що у вас, ймовірно, буде конкуренція. Коли ринки конкурентоспроможні, а продавці отримують кілька пропозицій, вони хочуть побачити найкращі пропозиції покупців, включаючи значний початковий внесок. З точки зору продавця, покупці, у яких є більше грошей на приборкання, є більш привабливими, тому що у них більше гри у грі.

Вищий авансовий платіж може вказувати продавцю на те, що у вас є достатньо грошових коштів під рукою та солідні фінанси, щоб отримати остаточне схвалення кредиту (і потрапити до закриття столу) без проблем. Крім того, більший авансовий внесок міг би обігнати інші пропозиції, які вимагають від продавців оплати витрат на закриття або пропозиції нижче ціни запиту. Навряд чи хтось із значним початковим внеском звернеться за такою допомогою, і продавці з більшою ймовірністю працювати з покупцем, у якого є гроші та мотивація здійснити покупку з мінімальними торгами.

Програми позики з низьким внеском

Старий стандарт колись вважав, що покупцям житла потрібно 20% вниз, щоб купити житло. Часи змінилися. У багатьох покупців житла, особливо у тих, хто вперше купує житло, просто не збережено 20% початкового внеску. Це стає все більш актуальним, оскільки ціни на житло зростають на багатьох ринках житла в США. Наприклад, середня ціна існуючого житла в листопаді 2020 року становила 310 800 доларів США, що на 14,6% більше, ніж 271 300 доларів США в листопаді 2019 року, згідно з останніми даними Національної асоціації ріелторів.

Насправді покупці житла, які фінансували їхнє житло, в середньому знижували 12% вартості покупки, згідно з профілем покупців та продавців житла NAR 2020. За результатами опитування, покупці, які вперше користуються фінансуванням, зазвичай знижують лише 7% від вартості покупки.

Для тих, хто не може дозволити собі 20% першого внеску, кілька видів іпотечних кредитів пропонують варіант низького першого внеску.

Звичайні позики

Програми Fannie Mae та Freddie Mac (зниження на 3%)

Фанні Мей та Фредді Мак, спонсоровані урядом підприємства, які купують і продають більшість іпотечних кредитів у США, вимагають лише 3% знижки для позичальників із сильним кредитом. Обидві програми розглядатимуть позичальників без кредитної оцінки, будуючи нетрадиційний кредитний звіт-до тих пір оскільки ці позичальники відповідають певним вимогам щодо боргу до доходу та співвідношення позики та вартості на додаток до інших вимог.

Іпотечна програма HomeReady Fannie Mae передбачає коефіцієнт 97% LTV для позичальників з мінімальним кредитним балом 620. Іпотека Фредді Мака «Можлива перевага на дому» також пропонує коефіцієнт LTV 97% для позичальників, але для того, щоб претендувати, потрібно мінімальний кредитний рейтинг 660.

Індивідуальні програми кредиторів (від 1% до 3% вниз)

Багато кредиторів пропонують програми Фенні Мей та Фредді Мака та додають власні пільги щодо допомоги при звичайному кредиті. Наприклад, іпотечний кредит Гільдії вимагає 1% знижки та забезпечує 2% подарунок позичальникам з низькими доходами та мінімальним кредитним балом 680. Уеллс Фарго твійFirst Mortgage® дозволяє знизитися на 3%, не вимагаючи медіанного доходу по площі.

Це лише два з багатьох варіантів. Якщо вам потрібна позика з низькою вимогою до першого внеску, запитайте кредиторів про їх пропозиції, які допоможуть вам звузити свій вибір.

Кредити Jumbo (10% до 20% вниз)

Кредити Jumbo-це найпоширеніший вид невідповідних звичайних кредитів, доступних для покупців житла. Кредитори мають різні критерії кваліфікації для величезних позик, які перевищують відповідний ліміт позик, встановлений федеральним урядом.

Оскільки грошові позичальники представляють більший ризик для кредитора, розраховуйте знизити від 10% до 20% ціни покупки. Позичальники з кредитним рейтингом 700 або вище мають тенденцію отримувати найкращі ціни, але деякі кредитори працюватимуть з великими позичальниками з мінімальним балом 660. Кредитори можуть вимагати від вас 10% від вартості покупки житла готівкою або іншими активами, якщо у вас виникнуть проблеми з погашенням іпотеки.

Кредити, страхувані державою

Кредити FHA (зниження на 3,5%)

Ви можете покласти лише 3,5% на кредити FHA, якщо у вас мінімальний кредитний рейтинг 580. Кредитори, затверджені FHA, також розглядатимуть позичальників з нетрадиційною кредитною історією, якщо у вас були своєчасні виплати орендної плати за останні 12 місяців, ні більше одного 30-денного прострочення платежів іншим кредиторам, і протягом останніх 12 років ви не мали жодних позовів про стягнення (за винятком медичні рахунки) місяці.

Крім того, нерухомість, яку ви купуєте, має відповідати стандартам власності, встановленим Міністерством житлового будівництва та містобудування США для односімейних та квартирних будинків, та бути в межах кредитних лімітів FHA. Ще однією перевагою кредитів FHA є те, що ви можете використовувати фінансовий подарунок від родича чи друга для всіх або частину вашого першого внеску, якщо ви надаєте документацію про те, що це подарунок, а не третя сторона позика.

Кредити VA (зниження на 0%)

Персонал військової служби США, ветерани та їх сім’ї можуть претендувати на кредити з нульовою сумою, які підтримуються Департаментом у справах ветеранів США. Інші переваги включають обмеження витрат на закриття (які можуть бути сплачені продавцем), відсутність комісійних брокерів та відсутність MIP. Кредити VA вимагають «комісії за фінансування», відсотка від суми кредиту, який допомагає компенсувати витрати платникам податків. Плата за фінансування залежить від категорії військової служби та суми кредиту.

Позики USDA (зниження на 0%)

Міністерство сільського господарства США гарантує позики, щоб допомогти власникам житла придбати покупців з низькими доходами в сільській місцевості по всій країні. Ці кредити не вимагають грошей для кваліфікованих позичальників - до тих пір, поки нерухомість відповідає цим вимогам Правила прийому USDA.

Програми допомоги при першому внеску

Спеціальні програми у вашому державному або місцевому житловому управлінні пропонують допомогу покупцям-першим. Багато з цих програм доступні залежно від доходу покупців або фінансових потреб. Ці програми, які зазвичай пропонують допомогу у вигляді авансових грантів, також можуть допомогти у закритті витрат. Міністерство житлового будівництва та міського розвитку США перелічує програми, які вперше купують житло державою. Виберіть свій штат, а потім - "Допомога у власності житла", щоб знайти найближчу до вас програму.

4 способи заощадити більше для першого внеску

Заощадити гроші на початковий внесок за будинок може бути складним завданням. Ось декілька швидких порад, щоб потрапити туди:

1. Почніть рано з автоматизованого плану. На додаток до звичайного ощадного або екстреного фонду, відкрийте спеціальний ощадний рахунок для вашого першого внеску. Після кожного періоду оплати або неочікуваного прибутку (наприклад, фінансового подарунка, повернення податку, бонусу чи спадщини) внесіть гроші у свій фонд першого внеску та спостерігайте, як з часом зростає залишок. Зробити внесок у цей фонд якомога раніше та якнайшвидше допоможе вам залишатися на правильному шляху.
2. Скоротіть свої витрати. Якщо власність на будинок важлива для вас, скоротіть або скоротіть непотрібні витрати, такі як послуги кабельного телебачення та телебачення, харчування, канікули чи інше, що не є першочерговим. Витрачаючи менше, ви заощадите більше для свого першого внеску та матимете додаткові гроші для погашення інших боргів. Принесення жертв зараз може значно полегшити досягнення ваших цілей власності на будинок.
3. Погасити борги під високі проценти. Кредитні картки або позики з високими процентними ставками можуть завдати шкоди вашій кредитній системі та коштувати дорого у довгостроковій перспективі. Спочатку зосередьтеся на оплаті цих рахунків, і ви побачите, як ефект снігової кулі зменшить ваш борг. Після того, як ці рахунки будуть виплачені, ви зможете застосувати щомісячні суми платежу до своїх заощаджень. Однак не закривайте ці рахунки; це може знизити вашу кредитну оцінку, оскільки ви втрачаєте відкриту кредитну лінію та історію облікового запису. Замість цього використовуйте їх мінімально (купуйте газ або час від часу обідайте в ресторані) і негайно сплачуйте залишки. Така поведінка допомагає зміцнити вашу історію платежів за кредитами та показує відповідальне використання кредитних бюро та кредиторів.
4. Отримайте другу роботу. Багато покупців, які вперше потрапили в групу, вважають, що вони можуть заощадити набагато швидше, якщо вони збільшать свій дохід. Пошук побічних концертів, які можна робити вдома чи на сезонній роботі в роздрібній торгівлі, може допомогти збільшити вашу економію. Навіть якщо ви тимчасово працюєте за півроку або рік до покупки житла, додатковий дохід може стати стимулом, необхідним вам для пристойного першого внеску.

Поширені запитання про авансовий внесок за будинок

Чи потрібно мені покласти 20% на будинок?

Ні. За даними опитування Національної асоціації ріелторів, старий стандарт був нижчим на 20%, щоб купувати нерухомість.

Який мінімальний внесок за будинок?

Не існує універсального мінімального авансового внеску, але чим більше ви сплачуєте наперед, тим меншими є ваші щомісячні виплати по іпотеці знизити процентну ставку, на яку ви будете претендувати, і менша ймовірність того, що вам доведеться сплачувати іпотечне страхування тощо плата.

Чи краще внести великий внесок у будинок?

Якщо ви можете дозволити собі внести значний початковий внесок за нерухомість, переваги включають більші варіанти іпотеки, менші процентні ставки, більша переговорна спроможність з продавцем та уникнення необхідності сплачувати іпотечне страхування тощо плата. Але якщо внесення великого першого внеску призведе до того, що у вас не вистачить грошей на інші місячні витрати або ваші довгострокові цілі заощадження, менший авансовий внесок може мати більше сенсу.

Скільки грошей мені потрібно, щоб купити будинок вперше?

Немає встановленої суми, а ціни на житло змінюються від штату до міста та від міста до міста. Все залежить від того, що ви шукаєте з точки зору розміру та типу власності, району, зручностей та будь -яких інших деталей, характерних для вашої ситуації.

Суть

Неможливо придбати будинок, якщо у вас немає багато грошей, збережених для першого внеску. Важливим кроком є ​​покупка правильного кредитора та типу кредиту. З меншим початковим внеском очікуйте вищі комісійні за кредит та процентні ставки, а також PMI. Також не забудьте скористатися програмами допомоги щодо авансових платежів, які пропонуються у вашому штаті чи місті. Якщо хтось пропонує фінансовий подарунок у рахунок вашого першого внеску, переконайтесь, що він розуміє, що це не може бути позика.

Немає ярлика для заощадження для першого внеску: це вимагає часу, дисципліни та зусиль. Але результат - купівля власного будинку - може бути корисним як фінансово, так і особисто.