Як використовувати нерухомість для відкладання податків

Інвестування в нерухомості залишається одним із найкращих способів нарощування багатства та зменшення податків. Переваги включають можливість відшкодування вартості майна, що приносить дохід, шляхом амортизації, використання 1031 бірж для відстрочення прибуток від інвестицій у нерухомість, а також позичати за рахунок власного капіталу для здійснення додаткових інвестицій або для інших цілей.

Крім того, власники будинків можуть скористатися особистим житлом звільнення, яка захищає прибуток від продажу особистого житла приросту капіталу податків, а також відрахування за іпотечні відсотки. Читайте далі, щоб дізнатися, чи є одна з цих стратегій чи їх комбінація саме для вас.

1. Використання амортизаційних відрахувань

Ви можете відшкодувати вартість орендної нерухомості, що приносить дохід, щорічно податкові відрахування подзвонив амортизація. The Кодекс внутрішніх доходів визначає амортизаційні відрахування як розумну компенсацію за зношення, зношування та розумну надбавку за застарілість.

Інвестори у нерухомість зазвичай використовують метод амортизації, який називається Модифікована система прискореного відшкодування витрат (MACRS), у якому житлової оренди а структурні покращення амортизуються протягом 27,5 років, тоді як прилади та інші прилади амортизуються протягом 15 років.

Витрати амортизації часто призводять до а чисті збитки на інвестиційна нерухомість навіть якщо майно дійсно дає позитив грошовий потік. Про цю втрату, а також про такі витрати, як комунальні послуги та страхування, повідомляється у Додатку Е, федеральному податку на прибуток Форма 1040, та віднімається з звичайний дохід.

2. Скориставшись 1031 біржами

Обмін 1031, названий на честь Стаття 1031 Кодексу внутрішніх доходів, дозволяє інвесторам відстрочити сплату податків шляхом продажу однієї інвестиційної нерухомості та використання власного капіталу для придбання іншої нерухомості або нерухомості однакової чи більшої вартості. Цей обмін має відбутися протягом визначеного періоду часу.

Хоча 1031 біржа може загалом включати різні типи власності, переважна більшість з них транзакції стосуються нерухомості. А з грудня 31, 2017, далі, Розділ 1031 "Подібний режим обміну застосовується лише до обміну нерухомим майном утримується для використання в торгівлі чи бізнесі або для інвестування, крім нерухомого майна, що утримується переважно для продаж ".

Правила власності

Щоб успішно завершити обмін 1031, властивості повинні відповідати таким критеріям:

• Сукупне значення властивостей заміни має бути рівним або більшим, ніж значення властивостей, що відмовляються.
• Властивості, включені до транзакції, мають бути такими однотипний, значення нерухомість не можна обміняти на якийсь інший вид активу, наприклад а інвестиційний трест у нерухомість (REIT).
• Обидва об’єкти нерухомості повинні зберігатися для “виробничих цілей у бізнесі чи торгівлі” (інвестиція).

Враховуються будь-які грошові кошти або майно, отримані в результаті операції, які не вважаються майном подібного роду завантаження і підлягає оподаткуванню. Завантаження готівки включає не тільки готівку, а й фізичне майно, наприклад, світильники. Іпотечне завантаження відноситься до будь -якого скорочення боргу, яке досягається за допомогою операції. Таким чином, сума боргу, припущена з замінне майно має дорівнювати або перевищувати вартість боргу, що вибув під час продажу майна, що вилучилося.

Положення про інвесторів

Інвестор повинен використовувати кваліфікованого посередника. Кваліфікованим посередником є ​​агент, який полегшує процес обміну 1031, значною мірою шляхом проведення чисті надходження з вилученого майна до їх повторного інвестування у замінне майно. Тільки кваліфікований посередник може володіти цими коштами під час обміну. Федерація обмінників детально описує роль, яку відіграє кваліфікований посередник у процесі обміну 1031.

Інвестор має два строки:

• Через сорок п’ять днів після продажу майна, що вилучилося, вони повинні передати письмовий перелік кваліфікованого замінного майна кваліфікованій стороні біржі, зазвичай посереднику. Існує також кілька правил, які обмежують кількість властивостей, які можна ідентифікувати.
• Крім того, вони повинні придбати сукупну вартість відповідних активів на заміну протягом 180 днів з моменту продажу вилученого активу або через 180 днів після настання строку його сплати. податкова декларація за той рік, що станеться раніше.

1031 Обмін, крок за кроком

У типовій угоді інвестор вирішує продати інвестиційну нерухомість та вкласти доходи від будь -якої вигоди в іншу нерухомість.

1. Щоб досягти цього з податкових умов, інвестор укладає угоду 1031 про обмін з кваліфікованим посередником і виставляє первинне майно на продаж. Одночасно інвестор починає пошук заміни нерухомості.
2. У день, коли інвестор продає первинне майно (відмовлене майно), чисті надходження після оплати всіх витрат надсилаються на спеціальний рахунок, створений кваліфікованим посередником.
3. Потім інвестор вступає в ідентифікаційний період і має рівно 45 днів для складання списку кваліфіковану заміну нерухомості та 180 днів на закриття заміни власності під час обміну період.
4. Використовуючи весь дохід від продажу власності, що відмовилася, інвестор закриває нову інвестиційну нерухомість або нерухомість.
5. Кваліфікований посередник перераховує ці кошти правовласнику, спеціальний рахунок закривається, а операція завершується.

3. Позики проти власного капіталу

Інвестори, які накопичили значні кошти власний капітал у своєму особистому будинку чи інвестиційній нерухомості можуть просто вибрати рефінансування їх власність та вилучення власного капіталу для здійснення додаткових інвестицій, поліпшення житла або для інших цілей. Положення змінюються від штату до штату.

За типовим сценарієм кредитор позичить від 80% до 85% вашого капіталу. Наприклад, на нерухомість вартістю 240 000 доларів США з позикою на 100 000 доларів найбільше позичальник міг би отримати 92 000 доларів США (240 000 доларів США x 80% = 100 000 доларів США).

Хоча ця стратегія є дещо ризикованішою, але для тих, хто спроможний впоратися з додатковим боргом, вона може допомогти наростити багатство без необхідності вступати в біржу 1031 чи продавати нерухомість.

4. Відстрочення податків за продаж житла

Виключено прибуток від продажу основного місця проживання платника податків оподаткування прибутку від капіталу до 500 000 доларів США для подружніх пар, які подають документи спільно, та 250 000 доларів США для самотніх осіб, якщо платник податків прожив у будинку протягом двох із останніх п’яти років. Крім того, якщо прибуток від продажу основного місця проживання платника податків буде більшим, ніж ці виключення, платник податків також може інвестувати цю частину через біржу 1031.

Інвестори, які живуть у районах, де цінність житла цінують, можуть використовувати стратегію торгівлі, щоб як наростити своє особисте багатство, так і мінімізувати податки в той самий час.

5. Відрахування відсотків за іпотеку

Власники будинків можуть вирахувати частина їх іпотечних кредитів, що відноситься до виплат відсотків за їх податковими деклараціями. Ці виплати вищі протягом перших років іпотеки і поступово зменшуються у міру погашення іпотеки.

За даними Податкової служби США, "ви можете відняти відсотки за іпотеку житла з перших 750 000 доларів США (375 000 доларів, якщо ви подаєте заяву одружено окремо) заборгованості. Однак вищі обмеження (1 мільйон доларів США (500 000 доларів США, якщо він подає заяву про одруження окремо)) застосовуються, якщо ви вираховуєте іпотечні відсотки з боргу, понесеного до 16 грудня 2017 року ».

Суть

Власнику нерухомості, який прагне продати, мінімізуючи, є багато варіантів податкове зобов'язання.

• Обмін 1031 дозволяє реінвестувати прибутки від продажу у нерухомість подібного роду.
• Позика на житловий капітал безпосередньо впливає на вартість майна і може бути використана для різних цілей.
• Продаж а основне місце проживання має право на спеціальний податковий режим.
• Іпотечні відсотки можна вирахувати у податковий час.

Ваша особиста ситуація визначатиме, який із цих варіантів вам підходить, але будь -який із них допоможе вам отримати максимальну віддачу від інвестицій у нерухомість.