تعريف سندات هيئة الإسكان

ما هي سندات هيئة الإسكان؟

يتم إصدار سندات سلطة الإسكان ، أو سندات الإسكان ، من قبل وكالة حكومية أو حكومية محلية للمساعدة في تمويل بناء أو إعادة تأهيل المساكن المؤجرة بأسعار معقولة. في ظل بعض البرامج ، يمكن أيضًا استخدام عائدات هذه السندات لمساعدة ذوي الدخل المنخفض على شراء المنازل. الفوائد المكتسبة من قبل المستثمرين على سندات سلطة الإسكان معفاة من الضرائب الفيدرالية ، ويمكن أيضًا إعفاؤها من الولاية والمحلية ضرائب الدخل.

مثل معظم سندات بلديةتاريخياً ، كان يُنظر إلى سندات سلطة الإسكان على أنها استثمارات آمنة للغاية. في هذه الحالة ، يتم دعم السندات من قبل الحكومة الفيدرالية التي تعتبرها وسيلة لتشجيع بناء المساكن لذوي الدخل المنخفض.

فهم سندات هيئة الإسكان

يجوز للسلطة البلدية إصدار الديون في شكل سندات لزيادة رأس المال لتمويل المشاريع. نوعان من السندات البلدية التزام عام السندات و سندات الإيرادات. يتم تمويل مدفوعات الفائدة وسداد أصل سند الالتزام العام (GO) من الخزائن المالية للولاية أو الحكومة المحلية.

هذه السندات مدعومة من قبل الإيمان الكامل والائتمان للحكومة البلدية التي قد تكون لها سلطة زيادة الضرائب من أجل الوفاء بالتزامات الدفع الخاصة بسندات GO. من ناحية أخرى ، يتم دعم التزامات السداد على سند الإيرادات من خلال تدفق الإيرادات المتوقع للمشروع الذي تم إصدار السند من أجله. شكل من أشكال سندات الإيرادات هو سند الإسكان.

تصدر حكومات الولايات والحكومات المحلية سندات الإسكان لتمويل بناء أو إعادة تأهيل مساكن إيجار ميسورة التكلفة. بالإضافة إلى سداد أصل السند ، يجب على الدولة أو المنطقة دفع فائدة على الأموال التي تقترضها. كما سندات النشاط الخاص (PABs) ، يمكن إصدار سندات الإسكان نيابة عن المطورين المؤهلين للربح وغير الهادفين للربح لتمويل مشاريع الإسكان منخفضة الدخل ومتعددة العائلات وكبار السن.

أيضًا ، قد يتم أيضًا إصدار عائدات سندات الإسكان لتوفير تمويل عقاري منخفض التكلفة للأسر أو الأفراد ذوي الدخل المنخفض حتى يتمكنوا من شراء منزل. تقتصر الرهون العقارية المقدمة من خلال سندات الإسكان على مشتري المنازل لأول مرة الذين لا يكسبون أكثر من متوسط ​​الدخل في المنطقة. علاوة على ذلك ، فإن سعر المنزل الذي تم شراؤه برهن سندات الإسكان يقتصر على 90٪ من متوسط ​​سعر الشراء في المنطقة.

إعتبارات خاصة

عادة ما يكون لسندات الإسكان معدلات فائدة منخفضة ويمكن إصدارها إما بشكل ثابت أو التزام طلب معدل متغير (VRDO). تتم مدفوعات رأس المال والفائدة لحملة السندات من أقساط الرهن العقاري المرهونة وأرباح الاستثمار.

يتم تحصيل أقساط السداد على الرهون العقارية من قبل المقترضين من قبل الوصي على سندات الإسكان الذي يستثمر الأموال في استثمارات قصيرة الأجل حتى الوقت المحدد لدفع الفائدة لحملة السندات. في الواقع ، يتم دعم سداد سندات الإسكان من خلال سداد الفوائد في الوقت المناسب وبشكل متسق وسداد أصل الرهون العقارية الأساسية من قبل المقترضين.

سندات الإسكان مفيدة للدولة وكذلك للمستثمرين من القطاع الخاص. من ناحية أخرى ، تحصل الحكومة على قدر كبير من التمويل الرخيص. ومن ناحية أخرى ، فإن المزايا الضريبية التي توفرها سندات الإسكان جذابة للغاية لمن هم في الشرائح الضريبية العليا.

بالنسبة للمستثمرين ، تُعفى الفائدة التي تدفعها سندات الإسكان من ضريبة الدخل الفيدرالية وأحيانًا ضرائب الدولة. كلما ارتفع معدل الضريبة الهامشية ، زادت قيمة الإعفاء الضريبي لسند عائدات الإسكان. على الرغم من أن المستثمرين يخضعون ل الحد الأدنى البديل للضريبة (AMT) قد تخضع للضرائب ، والإعفاء يعني أن المستثمرين في أقواس الضرائب الفيدرالية العالية يستفيدون من سندات الإيرادات والسندات البلدية الأخرى. يساعد هذا الإعفاء الضريبي على تعويض انخفاض معدل الفائدة على السندات.

الفيدرالية الإعفاءات الضريبية للمساكن ذات الدخل المنخفض مصدر آخر لرأس المال يمكن استخدامه بدلاً من أو بالإضافة إلى سندات الإسكان من أجل تمويل مشاريع الإسكان الميسور التكلفة. الاعتمادات عبارة عن ائتمانات ضريبة دخل اتحادية غير قابلة للاسترداد لجزء من فائدة الرهن العقاري التي يدفعها مشترو المنازل المؤهلون كل عام.

ولأنها تنطوي على ديون حكومية ، فإن بيع سندات سلطة الإسكان يتطلب أحيانًا موافقة الناخبين المحليين. في عام 2018 ، على سبيل المثال ، وافق الناخبون في كاليفورنيا على إجراء اقتراع لبيع 4 مليارات دولار من سندات سلطة الإسكان لتمويل برامج للمقيمين ذوي الدخل المنخفض والمحاربين القدامى وعمال المزارع.