تعريف صافي الدخل التشغيلي

ما هو صافي دخل التشغيل (NOI)؟

صافي الدخل التشغيلي (NOI) هو حساب يستخدم لتحليل ربحية الاستثمارات العقارية المدرة للدخل. NOI يساوي الكل إيرادات من العقار ، مطروحًا منه كل ما يلزم بشكل معقول نفقات التشغيل.

NOI هو رقم قبل الضرائب ، يظهر في بيان الدخل والتدفقات النقدية للممتلكات ، والذي يستبعد مدفوعات رأس المال والفوائد على القروض ، والنفقات الرأسمالية ، والإهلاك ، و الإطفاء. عند استخدام هذا المقياس في صناعات أخرى ، يُشار إليه باسم "EBIT" ، والتي تعني "الأرباح قبل خصم الفوائد والضرائب.”

فهم صافي دخل التشغيل (NOI)

صافي الدخل التشغيلي هو طريقة تقييم يستخدمها المتخصصون في العقارات لتحديد القيمة الدقيقة لممتلكاتهم المدرة للدخل. لحساب NOI ، يجب طرح نفقات تشغيل الممتلكات من الدخل الناتج عن الممتلكات.

بالإضافة إلى دخل الإيجار ، قد يدر العقار أيضًا إيرادات من وسائل الراحة مثل هياكل مواقف السيارات وآلات البيع ومرافق غسيل الملابس. تشمل مصاريف التشغيل تكاليف تشغيل المبنى وصيانته ، بما في ذلك أقساط التأمين والرسوم القانونية والمرافق ، الضرائب العقاريةوتكاليف الإصلاح ورسوم الحراسة. النفقات الرأسمالية، مثل تكاليف نظام تكييف الهواء الجديد للمبنى بأكمله ، لا يتم تضمينها في الحساب.

NOI يساعد المستثمرين العقاريين على تحديد معدل الرسملة ، والذي بدوره يساعدهم في حساب قيمة الممتلكات ، مما يسمح لهم بمقارنة العقارات المختلفة التي قد يفكرون في شرائها أو يبيع.

بالنسبة للخصائص الممولة ، يتم استخدام NOI أيضًا في نسبة تغطية الديون (DCR) ، الذي يخبر المقرضين والمستثمرين ما إذا كان دخل العقار يغطي نفقات التشغيل ومدفوعات الديون. يستخدم NOI أيضًا لحساب مضاعف الدخل الصافي والعائد النقدي على الاستثمار وإجمالي العائد على الاستثمار.

كيفية حساب صافي دخل التشغيل (NOI)

لحساب صافي الدخل التشغيلي ، اطرح مصاريف التشغيل من الإيرادات الناتجة عن الممتلكات. تشمل الإيرادات من العقارات إيرادات الإيجار ورسوم وقوف السيارات وتغييرات الخدمة وآلات البيع وآلات الغسيل وما إلى ذلك.

تشمل مصاريف التشغيل جميع التكاليف المرتبطة بتشغيل العقار. وتشمل رسوم إدارة الممتلكات والتأمين والمرافق وضرائب الممتلكات والإصلاحات والصيانة.

صيغة صافي الدخل التشغيلي (NOI)

​صافي الدخل التشغيلي=رر−اهأين:رر=عائدات العقاراتاه=نفقات التشغيل​

على سبيل المثال ، لنفترض أن المعلومات التالية كانت عبارة عن ملف تعريف لمبنى سكني معين كان المالك يؤجره.

إيرادات:

• دخل الإيجار: 20000 دولار
• رسوم وقوف السيارات: 5000 دولار
• آلات الغسيل: 1000 دولار

إجمالي الإيرادات = 26000 دولار

الآن ، لنفترض أن نفقات تشغيل مبنى الشقة هي كما يلي:

نفقات التشغيل:

• رسوم إدارة الممتلكات: 1000 دولار
• ضرائب الملكية: 5000 دولار
• الإصلاح والصيانة: 3000 دولار
• التأمين: 1،000 دولار

إجمالي مصاريف التشغيل = 10000 دولار

سيكون صافي الدخل التشغيلي (NOI) في هذا المثال 26000 دولار - 10000 دولار = 16000 دولار.

مثال على صافي دخل التشغيل (NOI)

لنفترض أنك تمتلك عقارًا يحقق إيرادات سنوية تصل إلى 120 ألف دولار ويتكبد 80 ألف دولار في نفقات التشغيل. في هذا الظرف ، سيكون الناتج NOI بقيمة 40.000 دولار (120.000 دولار - 80.000 دولار). إذا كان الإجمالي سالبًا ، حيث تكون نفقات التشغيل أعلى من الإيرادات ، فإن النتيجة تسمى أ صافي خسارة التشغيل (نول).

يعتمد الدائنون والمقرضون التجاريون بشكل كبير على NOI لتحديد إمكانات توليد الدخل الممتلكات المراد رهنها ، حتى أكثر من تضمين التاريخ الائتماني للمستثمر في حساباتهم قرارات. ببساطة: يساعد هذا المقياس المقرضين في تقييم القيمة الأولية للممتلكات بشكل أساسي من خلال التنبؤ بتدفقاته النقدية.

إذا تم اعتبار العقار مربحًا ، يستخدم المقرضون أيضًا هذا الرقم لتحديد حجم القرض الذي يرغبون في تقديمه. من ناحية أخرى ، إذا أظهر العقار خسارة تشغيلية صافية ، فمن المرجح أن يرفض المقرضون طلب الرهن العقاري للمقترض ، تمامًا.

يمكن لمالكي العقارات التلاعب بنفقات التشغيل الخاصة بهم عن طريق تأجيل بعض النفقات مع تسريع نفقات أخرى. يمكن أيضًا زيادة NOI عن طريق زيادة الإيجارات والرسوم الأخرى ، مع تقليل نفقات التشغيل الضرورية بشكل معقول في نفس الوقت.

وكمثال على هذا الأخير ، ضع في اعتبارك سيناريو يتنازل فيه مالك الشقة عن إيجار المستأجر السنوي البالغ 12000 دولار أمريكي ، في مقابل عمل المستأجر كمدير للممتلكات. إذا كان مالك الشقة سيدفع عادةً لمدير المبنى راتباً قدره 30 ألف دولار ، فيمكنه بالتالي اطرح التكلفة "الضرورية بشكل معقول" البالغة 30000 دولار من الإيرادات ، بدلاً من التكلفة الفعلية لـ $12,000.

الأسئلة الشائعة حول صيغة صافي الدخل التشغيلي (NOI)

ما هي معادلة حساب NOI؟

صيغة حساب NOI هي كما يلي:

• NOI = إيرادات العقارات - نفقات التشغيل

كيف تحسب صافي دخل التشغيل (NOI) قبل الضريبة؟

NOI هو حساب قبل الضريبة من حيث أنه لا يأخذ الضريبة في الاعتبار.

ما هو الفرق بين صافي الدخل وصافي دخل التشغيل (NOI)؟

صافي الدخل التشغيلي هو الإيرادات ناقصًا جميع مصاريف التشغيل بينما صافي الدخل هو الإيرادات ناقصًا جميع المصروفات ، بما في ذلك مصاريف التشغيل والمصروفات غير التشغيلية ، مثل الضرائب.

ما هي نسبة صافي الدخل التشغيلي الجيد (NOI)؟

NOI ليست نسبة مئوية بل هي رقم يأخذ في الاعتبار إيرادات ونفقات الممتلكات. يمكن مقارنتها بالقيمة الكاملة للعقار إذا تم دفع تلك الممتلكات بالكامل نقدًا. في هذه الحالة ، كلما ارتفع صافي الدخل التشغيلي إلى النسبة المئوية لسعر العقار ، كان ذلك أفضل.

الخط السفلي

صافي الدخل التشغيلي (NOI) هو رقم شائع الاستخدام لتقييم ربحية الممتلكات. يتضمن الحساب طرح جميع نفقات التشغيل على الممتلكات من جميع الإيرادات المتولدة من الممتلكات. كلما زادت الإيرادات وقلت النفقات ، زادت ربحية العقار. هذا يخبر المالك إذا كان الدخل الناتج عن امتلاك وصيانة العقار يستحق التكلفة.