ما هو أكثر ما يمكنك اقتراضه من خلال قرض شراء منزل؟

قروض شراء المنازل و HELOCs استخدام الأسهم التي تمتلكها في منزلك كضمان. نظرًا لأن هذه القروض مضمونة بقيمة ملكية منزلك ، يمكن للمقرضين تقديم أسعار فائدة تنافسية للغاية ، وعادة ما تكون قريبة من أسعار الرهون العقارية الأولى. ومثلما يفعل البنك أو اتحاد الائتمان الذي تتعامل معه مع الرهون العقارية الأولى ، فإنه سيكفل بالقرض بناءً على قيمة حقوق الملكية الخاصة بك.

هذا يفرض حداً أعلى للمبلغ الذي يمكنك اقتراضه من خلال قرض شراء منزل. الحد الأقصى للمبلغ الذي سيقدمه لك المُقرض هو عادةً 80٪ إلى 85٪ من نسبة القرض إلى القيمة المجمعة (CLTV)—مقياس للفرق بين قيمة منزلك والمبلغ الذي تقترضه. في هذه المقالة ، سنشرح كيفية حساب ذلك ، ونبرز بعض العوامل الأخرى التي يمكن أن تؤثر على الحد الأقصى لمبلغ القرض ، ونوضح لك كيفية حساب الحد الأقصى لمبلغك.

ما هو المبلغ الذي يمكنك الاقتراض به بقرض رأس المال؟

قروض شراء المساكن استخدام منزلك كضمان. عندما تتقدم بطلب للحصول على هذا النوع من القروض ، فإن المقرض الخاص بك سيضع ثانية حجز على منزلك ، مما يمنحهم حقوقًا في منزلك إلى جانب أول رهن عقاري إذا فشلت في سداد المدفوعات. وهذا يجعل القروض العقارية منخفضة المخاطر للغاية بالنسبة للمقرضين طالما أنهم يقرضونك أقل من الأموال التي استثمرتها في منزلك.

من الناحية العملية ، لدى كل مُقرض إرشادات مختلفة لتحديد المبلغ الذي يمكنه إقراضه لك. عادةً ما يكون الجزء الأكثر أهمية في هذه الإرشادات هو نسبة CLTV التي يمكن أن يقدمها البنك الذي تتعامل معه. هذه هي نسبة مبلغ القرض إلى رأس المال الذي تملكه في منزلك. رأس المال الخاص بك هو قيمة منزلك مطروحًا منه أي أموال لا تزال مدينًا بها على الرهن العقاري الأول.

إليك مثال بسيط: لدى العديد من المقرضين نسبة CLTV قصوى تبلغ 80٪. إذا كان منزلك يساوي 300 ألف دولار ، فإن الحد الأقصى الذي يمكن أن تقترضه سيكون 80٪ من هذا المبلغ - 240 ألف دولار. ومع ذلك ، لنفترض أنك مدين حاليًا بمبلغ 150000 دولار أمريكي على أول قرض عقاري لك. يجب عليك طرح هذا من المبلغ الإجمالي لأن البنك لن يقرضك المال الذي لم تكسبه بعد. و 240 ألف دولار ناقص 150 ألف دولار هو 90 ألف دولار. لذلك سيكون هذا هو الحد الأقصى لمبلغ القرض الخاص بك.

هذه ليست نهاية القصة تمامًا. تمامًا كما قد تكون أهليتك للحصول على قرض ملكية المنزل مع الرهن العقاري الأول ، فقد يعتمد ذلك على تاريخ التوظيف والدخل و مستوى الرصيد. قد تؤثر هذه العوامل أيضًا على معدل الفائدة المقدم لك على قرضك لأن درجة الائتمان المنخفضة تشير إلى أنك أكثر عرضة لخطر التخلف عن سداد القرض.

اعتبارات أخرى

على الرغم من أن الحسابات المذكورة أعلاه ستسمح لك بتحديد الحد الأقصى لمبلغ القرض الأولي الذي يمكنك الوصول إليه ، هناك هي بعض التكاليف والرسوم الأخرى التي يجب أن تأخذها في الاعتبار عند حساب الحد الأقصى الفعلي للقرض المتاح أنت.

على سبيل المثال ، عندما تحصل على قرض لشراء منزل ، قد تضطر إلى دفع العديد من نفس تكاليف الإغلاق المرتبطة بالرهن العقاري الأول ، مثل رسوم معالجة القرض ، رسوم التأسيسورسوم التقييم ورسوم التسجيل. ما لم يكن لديك الكثير من النقود في متناول اليد ، فمن المحتمل أن يتم سدادها من القرض الذي تحصل عليه ، وبالتالي ستقلل من الحد الأقصى الذي تحصل عليه.

وبالمثل ، قد يطلب منك المقرضون الدفع نقاط—فائدة مدفوعة مسبقًا — في وقت الإغلاق. كل نقطة تساوي 1٪ من قيمة القرض. لذلك على قرض بقيمة 100000 دولار ، ستكلفك نقطة واحدة 1000 دولار. قد توفر لك هذه الفائدة المسبقة المال على المدى الطويل ، ولكن على المدى القصير ، ستؤدي إلى تقليل الحد الأقصى لمبلغ القرض.

أخيرًا ، ضع في اعتبارك أن قروض الأسهم العقارية قد يكون لها أيضًا حد أدنى. على الرغم من أن بعض المقرضين سيقدمون قروضًا بمبلغ 10000 دولار ، إلا أن العديد منهم لن يمنحك واحدًا بأقل من 35000 دولار. هذا أمر منطقي لأن تكاليف إنشاء القرض يمكن أن تكون عالية جدًا مقارنة بمبالغ القروض الصغيرة.

الخط السفلي

قروض الملكية العقارية مضمونة مقابل منزلك ، لذلك لا يمكنك اقتراض أكثر من قيمة الأسهم التي تمتلكها في منزلك. رأس المال الخاص بك هو قيمة منزلك مطروحًا منه المبلغ الذي تدين به في أول قرض عقاري. قد يتمكن المقرضون من إقراضك ما يصل إلى 85٪ من هذه القيمة.

من الناحية العملية ، ستعتمد أهليتك للحصول على قرض لشراء منزل على درجة الائتمان الخاصة بك ، ومستوى الدخل ، وعوامل أخرى. يمكن أن تفرض هذه القروض أيضًا رسومًا كبيرة ، والتي قد تحتاج إلى دفعها مقدمًا ، مما يؤدي إلى تقليل الحد الأقصى الفعلي لمبلغ القرض الخاص بك.