ماذا يعني مقرض الرهن العقاري؟

ما هو المقرض العقاري؟

مُقرض الرهن العقاري هو مزود ائتمان متخصص في المقترضين ذوي الدخل المنخفض أو "الرهن العقاري الثانوي" تصنيفات ائتمانية. لأن هؤلاء المقترضين يمثلون مخاطر أعلى من إفتراضي، ترتبط قروض الرهن العقاري عالية المخاطر نسبيًا معدلات الفائدة.

أصبح الإقراض عالي المخاطر موضوع اهتمام كبير في أعقاب الأزمة المالية 2007-2008، حيث كان يُنظر إليه على نطاق واسع على أنه يساهم في الانخفاض الحاد في سوق الإسكان في الولايات المتحدة.

فهم الإقراض عالي المخاطر

مقرضو الرهن العقاري هم دائنون يقدمون قروضاً للأفراد غير المؤهلين للحصول على قروض من المقرضين التقليديين. وبحسب التعريف ، فإن هؤلاء المقترضين من الرهن العقاري الثانوي يتمتعون بتصنيفات ائتمانية أقل من المتوسط ​​، وبالتالي يُفترض أنهم معرضون بدرجة أكبر لمخاطر التخلف عن سداد قروضهم. للتخفيف من هذه المخاطر ، يستخدم المقرضون الرهن العقاري

أنظمة التسعير على أساس المخاطر لحساب شروط وأسعار الفائدة لقروضهم الثانوية. بسبب المخاطر الإضافية للمقترضين من القروض العقارية عالية المخاطر ، تحمل القروض العقارية عالية المخاطر دائمًا معدلات فائدة مرتفعة نسبيًا.

من الناحية التقليدية ، ستكون العلاقة بين مقرض الرهن العقاري والمقترض عالي المخاطر واضحة نسبيًا. سيقبل المُقرض المخاطرة المتمثلة في احتمال تخلف المقترض عن سداد قرضه ، مقابل سعر فائدة يدفعه المقترض. سوف يربح المقرض ، في المتوسط ​​، إذا كانت الفائدة المكتسبة على القروض العقارية عالية المخاطر تزيد بما يكفي عن رئيسي خسر للتقصير. في كثير من الأحيان ، يضمن مقرضو الرهن العقاري أن لديهم محفظة كبيرة ومتنوعة من قروض الرهن العقاري من أجل إدارة مخاطر التخلف عن السداد.

ولكن في الآونة الأخيرة ، أصبحت هذه العلاقة بين المقرضين والمقترضين أكثر تعقيدًا بشكل ملحوظ. هذا يرجع إلى ظاهرة التوريق، حيث يبيع المقرضون قروضهم إلى أطراف ثالثة تقوم بعد ذلك بتجميع تلك القروض في مجموعات منفصلة ضمانات. يتم بيع هذه الأوراق المالية بعد ذلك للمستثمرين الذين قد لا يكونون على صلة بالمقرض الأصلي أو الطرف المسؤول عن تعبئة القروض.

بسبب التوريق ، من الممكن لمقرضي الرهن العقاري أن يتخلصوا بشكل فعال من مخاطر التخلف عن السداد المرتبطة بقروض الرهن العقاري عالية المخاطر. من خلال بيع هذه القروض للمستثمرين من خلال عملية التوريق ، يمكن لمقرض الرهن العقاري الآن التركيز فقط على بدء قروض الرهن العقاري الجديدة ثم بيعها بسرعة إلى التوريق مزود. وبهذه الطريقة ، يتم نقل مخاطر التخلف عن السداد من مقرض الرهن العقاري إلى المستثمرين الذين سيمتلكون في النهاية قرض الرهن العقاري عن طريق المنتج المورق.

مثال العالم الحقيقي للإقراض عالي المخاطر

وينظر بشكل عام إلى هذا المزيج من الإقراض عالي المخاطر والتوريق على أنه ساهم بشكل كبير في الأزمة المالية 2007-2008. في السنوات التي سبقت الأزمة ، باع مقرضو الرهن العقاري كميات كبيرة من الرهون العقارية عالية المخاطر لشركاء التوريق الذين استخدموها لإنتاج منتجات توريق تُعرف باسم الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS). تم بيع هذه الأوراق المالية بعد ذلك إلى مستثمرين مختلفين في جميع أنحاء العالم.

ومن الانتقادات الموجهة إلى هذه الممارسة أنها أزالت الحافز لمقرضي الرهن العقاري لضمان بقاء مخاطر التخلف عن سداد قروضهم ضمن مستوى يمكن إدارته ؛ لأن مخاطر التخلف عن السداد تم نقلها إلى حاملي MBS ، فقد كان مقرضو الرهن العقاري محفز لإنتاج أكبر عدد ممكن من القروض العقارية عالية المخاطر ، بغض النظر عن مخاطر التخلف عن السداد. وقد أدى ذلك إلى تدهور مطرد في معايير الرهن العقاري ، حتى انخفض متوسط ​​جودة قروض الرهن العقاري إلى مستوى خطير وغير مستدام.