Pronájem nemovitostí: Cash Cow nebo Money Pit?

Ti, kteří investují do nemovitost, jako u každého aktiva, neustále čelte rozhodování, zda koupit, prodat nebo držet. A tato rozhodnutí závisí na zhodnocení předmětného majetku. Oceňování nemovitostí pomocí diskontovaný peněžní tok nebo kapitalizace metody jsou podobné oceňování akcií nebo dluhopisů. Jediným rozdílem je, že peněžní toky jsou odvozeny z pronájmu prostoru na rozdíl od prodeje produktů a služeb.

Nemovitost investiční společnosti se vyvinuly sofistikovaně oceňovací modely pomáhat jim v jejich rozhodování. Použitím tabulkových nástrojů však může jednotlivec vytvořit adekvátní ocenění většiny nemovitostí vytvářejících příjmy-včetně rezidenčních nemovitostí zakoupených za účelem pronájem nemovitostí na bydlení.

Pokračujte v čtení, abyste zjistili, jak může každý investor vytvořit a ocenění dostatečně uspokojivé na to, abychom se zbavili potenciálních investičních příležitostí.

Individuální ocenění

Někteří jednotlivci mají pocit, že pokud je certifikován, není nutné vytvářet ocenění

instagram viewer

posouzení bylo dokončeno. Ocenění investora se však může lišit od odhadceje to z několika důvodů.

Investor může mít různé názory na schopnost nemovitosti přilákat nájemníci nebo ceny leasingu že nájemníci jsou ochotni platit. Jako potenciální kupující nebo prodejce, investor může mít pocit, že nemovitost má větší nebo menší riziko než odhadce.

Odhadci provádějí samostatná hodnocení hodnoty. Zahrnují náklady na výměnu nemovitosti, srovnání nedávných a srovnatelné transakce a příjmový přístup. Některé z těchto metod běžně zaostávají na trhu a podceňují hodnotu během vzestupné trendy, a nadhodnocení aktiv v sestupném trendu.

Hledání příležitostí na realitním trhu zahrnuje hledání nemovitostí, které byly nesprávně oceněny společností trh. To často znamená správu nemovitosti na úroveň, která předčí očekávání trhu. Ocenění by mělo poskytnout odhad skutečnosti příjem-produkční potenciál nemovitosti.

Oceňování nemovitostí

Příjmový přístup k hodnocení nemovitostí je podobný procesu oceňování akcií, dluhopisů nebo jakékoli jiné investice vytvářející příjem. Většina analytici použijte metoda diskontovaného peněžního toku (DCF) určit aktivum čistá současná hodnota (NPV).

NPV je hodnota nemovitosti v dnešních dolarech, která dosáhne hodnoty investora výnos upravený o riziko. NPV je určeno podle diskontování pravidelný peněžní tok, který mají vlastníci k dispozici od investora požadovaná návratnost (RROR). Protože RROR je investorem požadovaná míra návratnosti souvisejících rizik, odvozená hodnota je hodnota upravená o riziko pro tohoto individuálního investora. Porovnáním této hodnoty s tržními cenami je investor schopen učinit rozhodnutí o koupi, držení nebo prodeji.

Hodnoty akcií jsou odvozeny diskontováním dividend, hodnoty dluhopisů diskontováním úroků kupón Platby. Nemovitosti jsou oceňovány diskontováním čistá hotovost tok nebo hotovost k dispozici vlastníkům poté, co byly z příjmů z leasingu odečteny všechny výdaje. Ocenění nemovitosti zahrnuje odhad veškerého nájemného příjmy a poté odečtením všech nákladů nutných k provedení a udržení těchto leasingů.

Rozbíjení nájemních smluv

Všechny odhady příjmů pocházejí přímo z leasingu. Leasingy jsou smluvní ujednání mezi nájemci a hostinský. Veškeré nájemné a smluvní zvýšení nájemného (eskalace) budou upřesněny v pronájmech, stejně jako možnosti prostorových a nájemních ústupků. Majitelé také vrátí část nebo všechny náklady na majetek nájemcům. Způsob, jakým jsou tyto příjmy shromažďovány, je také uveden v nájemní smlouvě. Existují tři hlavní typy leasingu:

Full-service leasing
Čisté leasingy
Pronájem trojité sítě (NNN)

Při pronájmech s plným servisem neplatí nájemníci nic kromě nájemného. Při čistém pronájmu nájemci obvykle platí část navýšení výdajů za období poté, co se přestěhují do nemovitosti. Při pronájmech s trojitou sítí platí nájemce a pro-rata podíl na všech nákladech na majetek.

Níže jsou uvedeny typy výdajů, které je třeba vzít v úvahu při přípravě ocenění příjmu:

Náklady na leasing
Náklady na správu
Kapitálové náklady

Náklady na leasing se týkají nákladů nutných k přilákání nájemců a k provedení leasingu. Náklady na správu se týkají výdajů na úrovni majetku, jako jsou veřejné služby, úklid, daně atd. jakož i veškeré náklady na správu majetku. Méně příjmů provozní náklady se rovná čistý provozní příjem (NOI). NOI je peněžní tok odvozený z běžných operací nemovitosti. Peněžní tok je pak odvozen odečtením kapitálových nákladů od NOI. Kapitálové náklady jsou jakékoli pravidelné kapitálové výdaje na údržbu majetku. Patří sem jakýkoli kapitál na leasingové provize, vylepšení nájemce, popř kapitálové rezervy pro budoucí upgrady majetku.

Příklad ocenění

Jakmile jsou stanoveny pravidelné peněžní toky, lze je diskontovat zpět a určit hodnotu majetku. Obrázek 1 ukazuje jednoduchý návrh oceňování, který lze upravit tak, aby ocenil většinu vlastností.

*Předpoklad*	*Hodnota*	*Předpoklad*	*Hodnota*
Růst příjmů Yr1-10 (g)	4%	Růst příjmů Yr11+ (g)	3%
RROR (K)	13%	Výdaje % z příjmu	40%
Kapitálové výdaje	$10,000	Rychlost zpětného chodu (K-g)	10%

Obrázek 1.

Ocenění předpokládá nemovitost, která v prvním roce vytvoří roční příjem z pronájmu 100 000 $, který roste o 4% ročně a 3% po roce 10. Výdaje se odhadují na 40% příjmů. Kapitálové rezervy jsou modelovány na 10 000 $ ročně. The diskontní sazba, neboli RROR, je stanovena na 13%. Míra kapitalizace pro stanovení hodnoty reverze nemovitosti v roce 10 se odhaduje na 10%. Ve finanční terminologii toto míra kapitalizace se rovná K-g, kde K je investorův RROR (požadovaná míra návratnosti) a je očekávaným růstem příjmu. K-g je také známé jako návratnost požadovaného příjmu investora nebo výše částky celkový výnos které je zajištěno příjmem.

Hodnota nemovitosti v roce 10 je odvozena odečtením odhadované NOI pro rok 11 a vydělením mírou kapitalizace. Za předpokladu, že požadovaná míra návratnosti investora zůstane na 13%, pak by se kapitalizace rovnala 10% nebo K -g (13% - 3%). Na obrázku 2 je NOI v roce 11 88 812 USD. Poté, co se vypočítají pravidelné peněžní toky, jsou poté diskontovány zpět diskontní sazbou (13%), aby se odvozila NPV ve výši 58 333 USD.

Položka	Rok 1	2. rok	3. rok	4. rok	Rok 5	6. rok	7. rok	8. rok	9. rok	Rok 10	11. rok
Příjem	100	104	108.16	112.49	116.99	121.67	126.54	131.60	136.86	142.33	148.02
Výdaje	-40	-41.60	-43.26	-45	-46.80	-48.67	-50.62	-52.64	-54.74	-56.93	-59.21
Čistý provozní příjem (NOI)	60	62.40	64.896	67.494	70.194	73.002	75.924	78.96	82.116	85.398	88.812
Hlavní město	-10	-10	-10	-10	-10	-10	-10	-10	-10	-10	-
Cash Flow (CF)	50	52.40	54.90	57.49	60.19	63	65.92	68.96	72.12	75.40	-
Obrácení	-	-	-	-	-	-	-	-	-	888.12	-
Celkový peněžní tok	50	52.40	54.90	57.49	60.19	63	65.92	68.96	72.12	963.52	-
Dividendový výnos	9%	9%	9%	10%	10%	11%	11%	12%	12%	13%	-

Obrázek 2 (v tisících dolarů)

Obrázek 2 poskytuje základní formát, který lze použít k ocenění jakéhokoli majetku vytvářejícího příjem nebo pronajatého majetku. Investoři kupující rezidenční nemovitosti jako pronájem nemovitostí by měli připravit ocenění, aby zjistili, zda jsou účtované sazby za pronájem dostatečně adekvátní k podpoře kupní cena majetku. Přestože odhadci často ve výchozím nastavení používají 10letý peněžní tok, investoři by měli vytvářet peněžní toky, které odrážejí předpoklady, za nichž se předpokládá koupě nemovitosti. Tento formát, i když je zjednodušený, lze upravit tak, aby ocenil jakoukoli vlastnost bez ohledu na složitost. Takto lze ocenit i hotely. Představte si noční pronájem pokojů jako jednodenní pronájem.

Kupujte, prodávejte nebo držte

Při nákupu nemovitosti, pokud jde o investora odhadovaná hodnota je větší než nabídka prodávajícího popř oceněná hodnota, pak lze nemovitost koupit s vysokou pravděpodobností obdržení RROR. Naopak při prodeji nemovitosti, pokud je odhadovaná hodnota nižší než nabídka kupujícího, by nemovitost měla být prodána. Kromě toho, pokud je odhadovaná hodnota v souladu s trhem a RROR nabízí adekvátní návratnost souvisejícího rizika, může se vlastník rozhodnout investici držet, dokud nedojde k nerovnováha mezi oceněním a tržní hodnotou.

Hodnotu lze definovat jako největší částku, kterou by někdo byl ochoten zaplatit za nemovitost. Při nákupu aktiva financování by neměla ovlivnit konečnou hodnotu nemovitosti, protože každý kupující má k dispozici jiné možnosti financování.

To však neplatí pro investory, kteří již vlastní nemovitosti, které byly financovány. Při rozhodování o vhodném čase prodeje je třeba zvážit financování, protože finanční struktury, jako např sankce za předčasné splacení, může okrást investora o výnosy z jeho prodeje. To je důležité v případech, kdy investoři získali výhodné podmínky financování, které již na trhu nejsou k dispozici. Stávající investice s dluh může poskytnout lepší výnos upravený o riziko, než kterého lze dosáhnout reinvesticí potenciálních výnosů z prodeje. Upravte riziko RROR tak, aby zahrnovalo dodatečné finanční riziko hypotéka dluh.

Sečteno a podtrženo

Ať už nakupujete nebo prodáváte, je možné vytvořit model ocenění dostatečně přesný, aby pomohl v rozhodovacím procesu. Matematika zapojená do vytváření modelu je relativně přímočará a v dosahu většiny investorů. Poté, co získáte základní znalosti o standardech místního trhu, strukturách pronájmu a fungování příjmů a výdajů v různých typech nemovitostí, měli byste být schopni předpovědět budoucí peněžní toky.