Jak funguje investice do nemovitosti „na klíč“

Na trhu s nemovitostmi existuje mnoho investičních příležitostí. V závislosti na dovednostech, kapitálu, umístění a/nebo zájmech investora může být k dispozici několik možností. Investice do veřejného vs. soukromá nemovitost je často hlavním faktorem.

Veřejné investice nabízejí akcionářům kus velmi velkého fondu. Soukromé investice často nabízejí příležitost více se zapojit různými způsoby. Fix and flip je na soukromém trhu stále oblíbenější, protože online půjčky poskytují snadnější přístup ke kapitálu, ale mnoho soukromých investorů hledá něco rychlejšího a jednoduššího. Pro tyto investory jsou nemovitosti na klíč často nejlepší volbou.

Vlastnosti na klíč pronájem vyžaduje velmi málo času a úsilí. Ačkoli nemusí být vždy nejlevnější možností, tyto vlastnosti jsou jedinečné tím, že mají již byli rehabilitováni, obvykle specializovanou realitní společností na klíč, než se oblékli trh. Ve skutečnosti je v domě často nájemce, již když prodej končí. Tytéž firmy obvykle také nabízejí správa majetku služby pro investora. To znamená, že správce telefonu je ten, komu zavolá, když se klimatizace porouchá, ne vy.

V každém případě může být pronájem nemovitosti skvělou investicí. Získáte stálý příjem z pronájmu, který pomáhá uhradit náklady a vrátit zisk. Koupě jakéhokoli typu nemovitosti a konkrétně nemovitosti, kterou plánujete pronajmout ostatním, s sebou ale nese rizika. Proto je při procházení due diligence nemovitosti na klíč důležité udělat některá dobrá rozhodnutí v následujících oblastech.

Poznejte svůj majetek

Zatímco domy na klíč obvykle vyžadují o něco méně času než jiné typy nemovitostí, investoři by neměli podceňovat míru náležité péče, kterou musí udělat. Největší otázkou samozřejmě je, zda je nemovitost sama o sobě dobrou hodnotou. Někteří začínající investoři jsou pojmem „na klíč“ tak okouzleni, že předpokládají, že všechny domy s tímto štítkem jsou odolné proti selhání. Bohužel tomu tak není.

Podle odborníků byste měli nemovitost před uzavřením transakce vždy osobně navštívit, i když to znamená letět do jiného města. Nemovitost je velkým nákupem a investicí, proto je důležité přesně vědět, co kupujete. Když si nemovitost prohlédnete zblízka, získáte také lepší pocit ze sousedství, což bude mít významný dopad na dlouhodobou prodejnost nemovitosti.

Z důvodu větší bezpečnosti zkušení investoři říkají, že je vždy dobré nechat si provést také profesionální prohlídku nemovitosti. Společnost pro rehabilitaci vás může ohromit oslnivou kuchyní a kompletně zrekonstruovanými koupelnami, ale vy chcete ujistěte se, že méně nápadné vlastnosti domova-například pec a střecha-jsou stejně dobré tvar.

Poznejte svého správce nemovitosti

Pokud je vaše nemovitost na klíč dodávána se správcem nemovitosti nebo službami správy majetku, je důležité porozumět jejich podmínkám. Může být k dispozici správa nemovitostí, která poskytuje celou řadu služeb, jako je údržba, výběr nájemného a úklid budov. Někteří správci nemovitostí mohou být také zodpovědní za obsazování volných míst pro nájemce, provádění prověrek pozadí a podepisování leasingu. Vzhledem k tomu, že se služby správce nemovitosti obvykle liší, je důležité přesně vědět, za co ručí, a získat to písemně prostřednictvím smlouvy.

Při zvažování správce nemovitosti přidruženého k nemovitosti na klíč si položte několik dalších otázek:

• Kolik zkušeností má firma?
• Jak dlouho v průměru trvá najít nového nájemce na volná místa?
• Poskytuje společnost finanční výkaznictví prostřednictvím měsíčních a ročních výkazů, které vám mohou pomoci sledovat příjmy, výdaje a příjmy?
• Jaké jsou poplatky

Poznejte své vlastnické ujednání

Zvláště na soukromém trhu může existovat celá řada způsobů, jak strukturovat investice do nemovitostí. Znalost uspořádání vašeho vlastnictví bude obvykle faktorem vašeho celkového investičního rozhodnutí. Lze použít několik struktur. Skupiny investující do nemovitostí (REIGs), partnerství a společnosti s ručením omezeným je několik možností. V těchto typech obchodních struktur má společnost obvykle většinu povinností a nabízí mnoho praktických výhod. Tyto struktury obvykle také předávají příjem majitelům jako partnerům. To znamená, že příjem může být vykázán na K-1.

Mohou existovat i méně složité dohody. V mnoha případech se finančník stává nezávislým vlastníkem. Nezávislé vlastnictví může vyžadovat osobní správu nebo nákup služeb třetích stran za pomoc při správě majetku. V některých případech se mohou nezávislí vlastníci pokusit zřídit samostatné účty nákladů oprávněné pro použití správy majetku třetí stranou.

Celkově je důležité znát vaše uspořádání a být s asociacemi spokojený. Každý typ struktury má svá vlastní ustanovení, takže před konečným rozhodnutím byste měli porozumět všem nuancím a souhlasit s nimi.

Financování investice na klíč

Úrokové sazby se vždy mění s různými typy ekonomických prostředí. Ideální je financování, když jsou sazby nejnižší. I když se nedostanete v nejlepší čas, vždy mohou existovat možnosti vyjednávání o nejlepší ceně. Největší výhodu budou mít dlužníci s nejlepším kreditním skóre. Trh s hypotečními půjčkami také nabízí širokou škálu úvěrových produktů.

Investopedie středisko hypotečních sazeb může být skvělým místem ke kontrole průměrných sazeb u všech typů možností hypotečních úvěrů. Ne všechny banky budou nabízet všechny typy půjček, ale zde je několik, které je třeba zvážit:

• 30 let fixní
• 20 let fixní
• 15 let fixní
• 5/1 ARM
• 7/1 ARM
• 10/1 ARM
• 30leté záležitosti veteránů (VA)
• 30letá federální správa bydlení (FHA)
• 30letý pevný jumbo
• 15letý pevný jumbo

Čím déle je půjčka financována, tím jsou měsíční splátky nižší, ale úroky jsou vyšší. Půjčky FHA nabízejí některým kvalifikovaným dlužníkům speciální sazby.Hypotéky s nastavitelnou sazbou (ARM) se specifikovanými intervaly budou vyžadovat fixní platbu po určité časové období, po níž bude následovat variabilní sazba, která se poté resetuje podle plánu.Jumbo půjčky jsou pro relativně vyšší jistiny.

V červenci 2021 je průměrná roční procentní sazba výpůjček u 30leté hypotéky s pevnou sazbou přibližně 2,78% vs. 2,12% u 15letého hypotečního úvěru s pevnou sazbou. Státní půjčky na pomoc, jako jsou ty, které jsou zajištěny záležitostmi pro veterány nebo Federální správou bydlení, budou mít nižší úrokové sazby pro ty, kteří mají nárok.

Poznejte úskalí

I když to může znít jako skvělý způsob, jak přinést něco navíc příjmyJe důležité si uvědomit, že investice do nemovitostí nejsou pro každého. Vždy tu najednou hrozí nějaká nepředvídatelná pohroma daň z nemovitosti výlet k problémům s chronickou údržbou k nehodám (požár, padající stromy atd.) Kupující by tak měli mít k dispozici dodatečný kapitál a hotovost, na které se budou moci spolehnout v případě překvapení nebo mimořádných událostí.

Zkušení investoři také říkají, že často je nejlepší považovat nemovitosti na klíč za dlouhodobý podnik. Na rozdíl od akcií a jiných relativně kapalný investice, prodej nemovitosti může chvíli trvat. Hodnoty majetku také kolísají, takže prodej za účelem dosažení jakéhokoli druhu zisku může být možný až po několika letech splácení hypotéky.

Sečteno a podtrženo

Vlastnosti na klíč jsou zajímavá alternativa na realitním trhu. Vyžadují malou renovaci nebo údržbu. Pro nájemníky jsou také obvykle k dispozici okamžitě, což znamená, že jakmile jsou obsazena volná místa, plynou okamžité toky příjmů.

Investice do nemovitostí není nikdy bezrizikové. Se správnou due diligence však mohou vlastnosti na klíč přicházet s nízkým rizikem a vysokou návratností.