8 důvodů, proč si vybrat realitního agenta před „Na prodej vlastníkem“

Když svůj dům prodáváte sami - také známý jako „na prodej vlastníkem“ (FSBO)- může se to zdát jako skvělý způsob, jak ušetřit tisíce dolarů. Přece standard realitní makléř provize je 5% až 6% - to je 12 500 až 15 000 $ za dům 250 000 $.Vzhledem k výši tohoto poplatku si můžete myslet, že jednat jako zástupce vašeho vlastního prodejce bude určitě stát za úspory. Zde je osm důvodů, proč byste to měli znovu zvážit.

1. Realitní kanceláře nemusí zobrazovat domov „Na prodej vlastníkem“

V dohodě FSBO agent kupujícího ví, že na druhém konci transakce nebude profesionální kolega. I když klient trvá na tom, že se podívá na váš domov, agent by mohl odradit od nabídky s odvoláním na potíže a rizika pokusu uzavřít obchod bez profesionála zastupujícího prodejce - a bez záruky komise.

"Existují pouze dva důvody, proč ukazuji FSBO: Není k dispozici žádný jiný inventář nebo je cena směšně nízká," říká Bruce Ailion, realitní makléř společnosti RE/MAX Town & Country v Alpharetta, Ga., poblíž Atlanty. Zkušení makléři byli obecně spáleni transakcí FSBO, ve které prodejce ne zaplatit plnou dohodnutou provizi - nebo jakoukoli provizi - agentovi, který přivedl kupujícího, říká Ailion. "Prodejci FSBO jsou považováni za nerealistické, nerozumné a obtížné prodejce, které profesionální realitní kanceláře odmítly," říká.

Přesto existují agenti kupujících, kteří ukážou vaši nemovitost za správných podmínek. To může znamenat podepsání smlouvy s agentem, která stanoví procentuální poplatek, který jako prodejce zaplatíte agentovi. (Zástupce může určit 6% provizi a pokusit se získat stranu kupujícího i prodávajícího. Místo toho sjednejte celkovou provizi na rozumnější 2% až 3%.) Dohoda by také měla vyjasnit, že zástupce pracuje pouze jménem kupujícího. Může také uvést, že jako zástupce kupujícího je realitní makléř povinen sdělit klientovi všechny informace, které mu prodávající poskytne, například potřebu prodat do určitého data.

2. Agenti se vyhýbají emocionálním prodejům

Prodej vašeho domu je obvykle emocionální proces. Díky agentovi vás jeden krok odstraní a udělá vás méně pravděpodobné, že udělá hloupé chyby, jako je předražení vašeho domova, odmítnutí čelit nízké nabídce, protože jste uraženi, nebo příliš snadné ustoupení, když máte termín pro prodej. "Realitní agent může navázat, aniž by sdělil pocit dychtivosti nebo zoufalství;" pokračování je jejich práce, “říká Ailion. "Když prodejce opakovaně kontroluje, signalizuje to, správně nebo špatně, ochotu přijmout nižší cenu."

Pokud se agenta zřeknete, budete se také muset vypořádat přímo s odmítnutím pokaždé, když vám agent kupujícího řekne, že klient nemá zájem. "Jako majitele domu může být docela zneklidňující slyšet některé komentáře od kupujících a často i od jejich zástupců," říká David Kean, realitní makléř společnosti Beverly & Co. v Beverly Hills, Kalifornie.

Agent může z odmítnutí vzít bodnutí a pozitivně zatočit s jakoukoli negativní zpětnou vazbou. "Pro [prodávajícího] je obtížnější udržet své emoce mimo prodej, protože neexistuje žádná třetí strana, od které by se dalo něco odrazit," říká realitní makléř Jesse Gonzalez, prezident a zakladatel společnosti North Bay Capital v Santa Rosa, Kalifornie. "Pokud například nemovitost sedí na trhu, majitel domu neví, proč dům neprodává."

"Emoce budou vždy existovat pro prodejce," dodává Gonzalez, "ale konstruktivní kritika může být snáze stravitelné pro prodejce, pokud pochází od makléře, který je na jejich straně a snaží se získat to nejlepší pro jim."

3. Nemovitost je práce na plný úvazek

Můžete spěchat domů z práce pokaždé, když někdo chce vidět váš domov? Můžete se omluvit ze schůzky pokaždé, když vám telefon zazvoní s potenciálním kupcem? Máte na konci dlouhého pracovního dne energii využít každou možnou příležitost uvést svůj domov na trh? Jste odborníkem na marketingové domy?

Máte s tím nějaké zkušenosti? Vaše odpověď na všechny tyto otázky je pravděpodobně „ne“. Odpověď agenta na všechny tyto otázky zní „ano“. Navíc tím, že Když projdete agentem, získáte zamykací skříňku ke svým vchodovým dveřím, která agentům umožní ukázat váš domov, i když nejste dostupný.

4. Agenti přistupují k velkým sítím

Ano, svůj domov můžete vypsat sami na Zillow, Redfin, Craigslist a dokonce i na služba více záznamů (MLS) které agenti používají. Bude to ale stačit? I když máte velkou osobní nebo profesionální síť, tito lidé budou pravděpodobně mít malý zájem šířit zprávu, že váš dům je na prodej. Nemáte vztahy s klienty, jinými agenty ani realitní kanceláří, abyste si domů přivezli největší skupinu potenciálních kupujících. Menší skupina potenciálních kupujících znamená menší poptávku po vaší nemovitosti, což se může promítnout do delšího čekání na prodej vašeho domu a případně nedostání tolik peněz, kolik stojí váš dům.

"Dobrý realitní makléř by měl mít Rolodex jmen a kontaktních údajů, aby mohl rychle šířit informace o nemovitosti, kterou právě uvedl," říká realitní makléř Pej Barlavi, majitel a generální ředitel společnosti Barlavi Realty v New Yorku. "Mám distribuční seznam více než 3 500 kontaktů, kteří ode mě do 48 hodin obdrží e -mail, že uvedeme nemovitost." Poté začnu prodávat nemovitost na všech dostupných webových stránkách, MLS a stránkách pro nemovitosti, abych udržel dynamiku a [aby] se neustále zobrazoval. “

5. Odstranění nekvalifikovaných kupujících

Agent může zjistit, zda je někdo, kdo si chce prohlédnout váš dům, skutečně kvalifikovaný kupující nebo jen snílek nebo zvědavý soused. Je to spousta práce a velké přerušení pokaždé, když musíte pozastavit svůj život, aby váš dům vypadal perfektně a ukázal svůj domov. Chcete omezit tyto potíže na představení, která pravděpodobně povedou k prodeji.

"Realitní kanceláře jsou vyškoleni k tomu, aby pokládali kvalifikační otázky, aby určili vážnost, kvalifikaci a motivaci potenciálního zákazníka," říká Ailion. Realitní kanceláře jsou také vyškoleny k pokládání závěrečných otázek o tom, jak dlouho kupující hledají, zda viděli nějaké jiné domy to by fungovalo pro jejich potřeby, pokud platí hotovost nebo byli předem kvalifikováni, jaké školy hledají atd. Mohou přesunout kvalifikovanou a motivovanou osobu na místo nákupu. Prodejcům FSBO toto školení a dovednosti chybí, říká.

Pro kupující je také nepříjemné mít při prohlídce domu prodejce, nikoli jeho zástupce. "Při ukazování domu by majitel nikdy neměl být přítomen," říká Kean. "Nic potenciálního kupujícího neznepokojuje více, než když je v domě současný majitel." Když je přítomen prodejce, většina kupujících proletí domem a toho, co viděli, si moc nevšimne ani si toho nepamatuje. “

6. Vyjednávání o ceně Získejte dovednosti

I když máte zkušenosti s prodejem, nemáte specializované zkušenosti s vyjednáváním prodeje domů. Agent kupujícího ano, takže je větší pravděpodobnost, že vyjednávání uspěje, což znamená méně peněz ve vaší kapse. "Zkušený prodejní agent možná vyjednal stovky nákupů domů," říká Kean. "Známe všechny hry, varovné signály nervózního nebo neústupného kupujícího."

Nejen, že jste nezkušení; je také pravděpodobné, že budete z tohoto procesu emocionální, a - bez vašeho vlastního agenta, který by vás upozornil, když jste iracionální - je pravděpodobnější, že uděláte špatná rozhodnutí. Podle Keana místo toho, aby uražený prodávající emočně nabitou a nevhodnou reakci na kupujícího udělal, agent řekněte něco profesionálnějšího, například: „Prodejce odmítl vaši původní žádost, ale učinil následující protinabídku.“

Prodejci, kteří jdou sólo, také obvykle neznají místní zvyky nebo tržní podmínky. "Agenti znají puls trhu a co je hnací silou poptávky, což jim dává výhodu tím, že vědí, za jakých podmínek se vyplatí vyjednávat a které stojí za to nechat vyhrát druhou stranu," říká Rob McGarty, majitel a určený makléř společnosti Bushwick Real Estate v Seattlu.

Kromě toho, říká Gonzalez, agenti znají místní zvyky prodeje domu, například zda kupující nebo prodávající obvykle platí poplatky, jako je daně z převodu a náklady na uzavření.

7. Ignorujete nedostatky svého domova

Agenti jsou odborníci na to, co prodává domy. Mohou s vámi projít váš domov a poukázat na změny, které musíte provést, abyste přilákali kupující a získali nejlepší nabídky. Mohou vidět nedostatky, na které jste zapomněli, protože je vidíte každý den - nebo proto, že je prostě nevidíte jako nedostatky. Mohou vám také pomoci určit, na jakou zpětnou vazbu od potenciálních kupujících byste měli jednat poté, co uvedete svůj dům na trh, abyste zvýšili jeho šance na prodej.

"Každý, kdo je odhodlán prodat svůj vlastní dům, by si měl najmout interiérového designéra nebo realitního makléře, aby zhodnotil aktuální stav a přitažlivost domu na trhu," říká Kean. "Všichni prodejci musí najmout profesionální úklidovou službu, aby provedli hloubkové čištění domu, než jej uvedou na trh." Dobrý úklid pomůže odstranit jakékoli výrazné pachy, jako jsou domácí zvířata, které obyvatelé nemohou cítit, protože s nimi žijí každý den. “

8. Vystavení právním rizikům

S prodejem domu je spojena spousta legálních papírů, které musí správně dokončit odborník. Jednou z nejdůležitějších položek je zveřejnění prodejce. "Prodávající nemovitosti má potvrzující povinnost sdělit jakoukoli skutečnost, která významně ovlivňuje hodnotu nebo potřebnost nemovitosti," říká zmocněnec Matthew Ryan Reischer, zakladatel a generální ředitel společnosti LegalAdvice.com. Prodávající může nést odpovědnost za podvod, nedbalost nebo porušení smlouvy, pokud je řádně nezveřejní. "Otázka, zda je skutečnost podstatná nebo ne, je obecně stanovena v judikatuře státu, ve kterém žijete," říká Reischer.

Pokud nejste právník v oblasti nemovitostí, váš agent pravděpodobně ví o zákonech o zveřejňování informací více než vy. Pokud neodhalíte nebezpečí, obtěžování nebo závadu - a kupující se k vám vrátí poté, co se nastěhoval a zjistí problém - kupující vás může žalovat. Agenti mohou také dělat chyby, ale mají profesionály pojištění chyb a opomenutí aby se ochránili a poskytli kupujícímu pomoc, takže kupující nemusí vyžadovat náhradu škody u prodávajícího.

Sečteno a podtrženo

Naučit se prodat svůj dům bez realitky je velký úkol - a prodej vašeho domu bude pravděpodobně jednou z největších transakcí vašeho života. Můžete to zkusit udělat sami, abyste ušetřili peníze, ale najmutí agenta má mnoho výhod. Agenti mohou získat širší povědomí o vaší nemovitosti, mohou vám pomoci vyjednat lepší nabídku, věnovat vašemu prodeji více času a zabránit vašim emocím, aby ji sabotovaly. Agent přináší odborné znalosti, které má jen málo prodejců FSBO, do komplexní transakce s mnoha potenciálními finančními a právními nástrahami.