Jak investovat do private equity nemovitostí

Soukromý kapitál realitní fondy umožňují jednotlivci s vysokou čistou hodnotou a podobné instituce dotace a penzijní fondy investovat do akcií a dluhových podílů v majetkových aktivech. Pomocí aktivní strategie řízení, private equity real estate takes a diverzifikovaná přístup k vlastnictví nemovitosti. Generální partneři investujte do různých typů nemovitostí na různých místech. Strategie vlastnictví se mohou pohybovat od nového rozvoje a držby surové půdy až po kompletní přestavbu stávajících nemovitostí nebo injekce peněžních toků do nemovitostí, které se potýkají s problémy.

Zde je pohled na to, jak se investoři mohou podílet na private equity nemovitostech, a přehled příležitostí, rizik a omezení v tomto odvětví.

Nalezení ideálního realitního fondu soukromého kapitálu

Za prvé, průměrný člověk není schopen účastnit se investic do nemovitostí soukromého kapitálu. Tradiční fond soukromého kapitálu vyžaduje, aby investoři vložili do fondu minimálně 250 000 USD, ačkoli většina manažerů hledá jednotlivce nebo instituce, které jsou ochotny poskytnout více než 20 milionů až 25 milionů dolarů do dlouhodobého systému kolektivního investování s ostatními investory.

Protože existuje jen malá regulace soukromých kapitálových realitních fondů, příležitosti jsou tradičně omezeny na „akreditované investory“. To znamená, že investor musí mít osobní nebo společný majetek alespoň 1 milion USD (bez hodnoty jejich primárních rezidentů) nebo roční příjem jednotlivce musí být alespoň $200,000. Páry, které za předchozí dva roky kombinovaly příjem alespoň 300 000 USD - a mají „Rozumné očekávání“, že jejich úroveň příjmů zůstane na této úrovni v aktuálním roce - jsou také způsobilé.

Jednotlivci nebo páry, které chtějí investovat do private equity nemovitostí, by si měli najít firmu, která se specializuje na tuto disciplínu. Při zkoumání možností fondů soukromé investiční společnosti by měli porozumět povaze struktury každého soukromého akciového fondu, která je obvykle Omezené partnerství.

Při vstupu do fondu se z externích investorů stanou komanditisté, což znamená, že přijímají odpovědnost za peníze, které do fondu investují, a nemají právo veta nad nemovitostmi vybranými generální partneři (Praktičtí lékaři). Peníze omezeného partnera budou sdruženy s dalšími zúčastněnými investory a správci fondů vybuduje portfolio nemovitostí zaměřených na maximalizaci ziskovosti a minimalizaci finančního rizika.

Porozumění nákladům a investiční struktuře fondu

Soukromé kapitálové realitní fondy mají řadu poplatků za správu a výkonnost, které musí platit investoři. Je běžné, že fondy soukromého kapitálu vyžadují roční poplatek ve výši 2% investovaného kapitálu na zaplacení firmy platy, sourcing a právní služby, náklady na data a výzkum, marketing a další fixní a variabilní náklady. Tyto poplatky pro investory však neexistují.

Jednotlivci by měli před investováním tyto náklady dobře pochopit, protože to omezí celkovou návratnost investice. Pokud by například realitní fond soukromého kapitálu získal 500 milionů dolarů, každý rok by inkasoval 10 milionů dolarů na zaplacení souvisejících výdajů. Za dobu svého desetiletého cyklu by fond vybral poplatky ve výši 100 milionů dolarů, což znamená, že během tohoto desetiletí by bylo ve skutečnosti investováno pouze 400 milionů dolarů.

Správci private equity také dostávají „carry“, což je výkonnostní poplatek, který je tradičně 20% nadměrného hrubého zisku fondu. Investoři jsou tradičně ochotni platit tyto poplatky díky schopnosti fondu pomoci zmírnit problémy se správou a řízením společnosti, které by mohly negativně ovlivnit veřejnou společnost.

Většina realitních fondů private equity je považována za investice „na základě potřeby“, což znamená, že partneři přidělují kapitál generálním partnerům ve splátkách podle potřeby. Jakmile praktičtí lékaři vyhledají potenciální investiční nemovitosti, fond na začátku cyklu zašle formální žádost o kapitál, který komanditisté přislíbili realitnímu fondu. Známý jako „kapitálová výzva“, je to zákonná povinnost, kterou musí komanditisté splnit.

Pokud by komanditista nesplnil kapitálovou výzvu, může fond donutit tuto osobu nebo instituci, aby se dostala do prodlení a propadla celý svůj vlastnický podíl. Jiní partneři s ručením omezeným obvykle dostávají příležitost koupit jakékoli propadlé akcie v případě takového selhání.

Typy strategií soukromého kapitálu v oblasti nemovitostí

Při investování do private equity nemovitostí existují tradičně čtyři typy investičních strategií:

• Jádro je nejkonzervativnější strategie a může zahrnovat pouze nemovitosti nabízející nižší riziko a nižší potenciální návratnost, protože existují v dobře osídlených nebo dobře cestovaných lokalitách. Tato strategie se může také výrazně soustředit na investice do vysoce kvalitních nemovitostí s vysokou hodnotou, které vyžadují velmi malou přestavbu nebo údržbu. Tyto nemovitosti nabízejí předvídatelné peněžní toky a běžně se skládají z plně pronajatých struktur s více nájemci.
• Jádro-plus vyžaduje trochu větší riziko, ale může nabídnout vyšší výnos než základní strategie. Tyto vlastnosti vyžadují mírné úrovně aktivity s přidanou hodnotou nebo vylepšení umístění.
• Přidaná hodnota je střední až vysoká návratnost, středně rizikové strategie, která se více zaměřuje na rozvoj nemovitostí a načasování trhu. V této strategii správci portfolia kupují nemovitosti, provádějí určitou úroveň přestavby a prodávají, když si trh vede. Vlastnosti s přidanou hodnotou obvykle vyžadují změny ve správě, fyzické zlepšení nebo řešení kapitálových omezení. Tyto kroky zahrnují renovace budov a hledání způsobů, jak zvýšit nájemné na zlepšujících se trzích. Mezi strategie s přidanou hodnotou patří také otočit se selhávajících provozujících společností nebo převzetí dluhu za kontrolu podkladových nemovitostí.
• Oportunistické poskytuje nejvyšší úroveň návratnosti, ale přebírá největší riziko. S touto strategií si manažeři kupují nemovitosti, které zahrnují nezastavěnou půdu, nebo na trzích, které nedosahují dobrých výsledků nebo jsou lehce obchodovány.

Přijímání rizik a dlouhodobý výhled

Investoři do private equity nemovitostí by měli pochopit, že investováním do fondu musí být ochotni připustit, že jejich kapitál může být svázán na předem určené období, které může trvat mnoho let.

Kromě toho existuje na realitním trhu více rizik a během kapitálových výzev v době, kdy má jednotlivec nízký peněžní tok, by mohlo být zapotřebí velké množství investic. Mnoho praktických lékařů strukturuje své fondy jako investice trvající desetiletí nebo déle a poskytují investorům jen málo nebo žádné příležitosti k výběru nebo vyplacení peněz. Nelikvidní povaha fondů soukromého kapitálu vyžaduje, aby investoři porozuměli rizikům spojeným s vázáním peněz po delší dobu.

Povaha struktur fondů soukromého kapitálu velmi ztěžuje hodnocení finanční výkonnosti fondu nebo vlastností, které fond drží. Vzhledem k tomu, že existuje omezená regulace fondů soukromého kapitálu nemovitostí, nejsou generální partneři povinni nabízet žádné aktualizace investoři ohledně potenciálních investic, ocenění portfolia nebo jakýchkoli dalších dodatečných informací souvisejících s investice. Investice do private equity nemovitostí vyžaduje, aby komanditisté vložili značný kapitál a plně věřte, že správce fondu splní své investiční cíle, aniž by měl požadovanou úroveň průhlednost. Správci fondů však svým investorům obvykle zasílají aktualizace a mohou si zvolit transparentnost výkonu, aby vzbudili důvěru v jakýkoli současný nebo budoucí fond.

Sečteno a podtrženo

Před investováním do nemovitostí soukromého kapitálu musí jednotlivci zjistit, zda jsou způsobilí k účasti na tomto procesu. Kvalifikovaní budou chtít prozkoumat své osobní investiční cíle, požadavky na likviditu a toleranci vůči riziku na realitních trzích. Po rozhovoru s finančním poradcem by investoři měli prostudovat různé fondy, aby získali lepší porozumění strategiím řízení generálních partnerů a minulým výkonům jiného majetku finanční prostředky.