Akcie REIT vs. Hypotéka REIT

Existují dva hlavní typy investiční fondy do nemovitostí (REIT) že investoři mohou koupit: kapitálové REIT a hypoteční REIT. Akciové REIT vlastní a provozuje nemovitosti, zatímco hypoteční REIT investují do hypoték a souvisejících aktiv.

Co je to REIT?

REIT je druh cenného papíru, ve kterém společnost vlastní a obecně provozuje nemovitosti nebo aktiva související s nemovitostmi. REIT jsou podobné akciím a obchodují na hlavních burzách. REIT umožňují společnostem nakupovat nemovitosti nebo hypotéky pomocí kombinovaných investic od skupiny investorů. Tento typ investice umožňuje velkým i malým investorům vlastnit akcie nemovitostí - bez nutnosti kupovat, provozovat nebo financovat nemovitost sami.

REIT obecně vyžaduje minimálně 100 investorů a předpisy zabraňují tomu, co by jinak bylo potenciálně hanebné řešení: mít malý počet investorů vlastní většinu podílu na REIT.

Nejméně 75% aktiv společnosti REIT musí být v nemovitostech a nejméně 75% jejího hrubého příjmu musí být odvozeno z nájmů, úroků z hypotéky nebo zisků z prodeje nemovitosti.

Podle zákona je také společnost REIT povinna vyplácet svým akcionářům alespoň 90% ročního zdanitelného příjmu (kromě kapitálových zisků) ve formě dividend. Toto omezení však omezuje schopnost REIT využívat interní peněžní tok pro účely růstu.

Akcie REIT

Investiční fondy do akciových nemovitostí jsou nejběžnějším typem REIT. Získávají, spravují, staví, renovují a prodávají nemovitosti vytvářející příjmy. Jejich příjmy jsou generovány hlavně prostřednictvím příjmů z pronájmu jejich realitních podílů.

Akciový REIT může investovat široce nebo se může zaměřit na konkrétní segment. Zde je přehled toho, jak si každý segment vedl v roce 2019, podle National Association of Real Estate Investment Trusts (Nareit): 

Akciové REIT obecně poskytují stabilní příjem. A protože tyto REITy generují příjmy vybíráním nájmů, jejich příjem je poměrně snadné předvídat a má tendenci se časem zvyšovat.

Hypotéka REIT

Hypotéka REIT- také nazývané mREITy - investujte do hypoték, cenné papíry zajištěné hypotékou (MBS)a související aktiva. Zatímco kapitálové REITy obvykle generují výnosy z nájmů, hypoteční REITy vydělávají na úrokech z jejich investic.

Předpokládejme například, že společnost ABC splňuje podmínky REIT. Koupí kancelářskou budovu za finanční prostředky generované investory a pronajme kancelářské prostory. Společnost ABC vlastní a spravuje tuto nemovitost a každý měsíc vybírá nájemné od svých nájemců. Společnost ABC je tedy považována za kapitálovou REIT.

Na druhé straně předpokládejme, že se společnost XYZ kvalifikuje jako REIT a půjčuje peníze realitnímu developerovi. Na rozdíl od společnosti ABC společnost XYZ generuje příjem z úroků získaných z půjček. Společnost XYZ je tedy hypotékou REIT.

Stejně jako kapitálové REITy je většina zisků z hypotečních REIT vyplácena investorům jako dividendy. Když úrokové sazby rostou, hypoteční REIT mají obvykle lepší výsledky než akciové REIT.

Rizika vlastního kapitálu a hypotéky REIT

Stejně jako všechny investice mají i kapitálové REIT a hypoteční REIT svůj podíl na rizicích. Zde je několik, o kterých by si investoři měli být vědomi:

• Akciové REIT mají obvykle cyklický charakter a mohou být citlivé na recese a období hospodářského poklesu.
• S kapitálovými REITy může příliš velká nabídka - například více hotelových pokojů, než může trh podporovat - vést k vyšším volným místům a nižším příjmům z pronájmu.
• Změny úrokových sazeb mohou mít dopad na výdělky hypotečních REIT. Podobně mohou nižší úrokové sazby vést více dlužníků k refinancování nebo splácení hypoték - a REIT musí reinvestovat za nižší hodnotit.
• Většina hypotečních cenných papírů, které REIT nakupují, je krytá federální vládou, která omezuje úvěrové riziko. Některé mREITy však mohou být vystaveny vyššímu úvěrovému riziku, v závislosti na konkrétních investicích.

Sečteno a podtrženo

REIT poskytují investorům způsob, jak proniknout na realitní trh, aniž by museli vlastnit, provozovat nebo financovat nemovitosti sami. Jak kapitálové, tak hypoteční REIT jsou povinny vyplatit 90% příjmů akcionářům ve formě dividend - které jsou často vyšší než u akcií.

Akciové REIT mohou být obecně atraktivní pro investory typu buy-and-hold, kteří hledají kombinaci růstu a příjmu. Hypotekární REITy mohou být naopak vhodnější pro investory tolerující rizika, kteří hledají maximální příjem, aniž by se příliš soustředili na zhodnocení kapitálu.