Definice a vzorec poměru půjčky k hodnotě (LTV)

Jaký je poměr půjčky k hodnotě (LTV)?

Poměr půjčky k hodnotě (LTV) je posouzení rizika úvěru, které finanční instituce a další věřitelé zkoumají před schválením hypotéky. Hodnocení úvěru s vysokým poměrem LTV je obvykle považováno za úvěr s vyšším rizikem. Pokud je tedy hypotéka schválena, má půjčka vyšší úrokovou sazbu.

Půjčka s vysokým poměrem LTV může navíc vyžadovat po dlužníkovi nákup pojištění hypotéky k vyrovnání rizika pro věřitele. Tento typ pojištění se nazývá soukromé hypoteční pojištění (PMI).

Pochopení poměru půjčky k hodnotě (LTV)

Zainteresovaní kupující domů mohou snadno vypočítat poměr LTV domu. Toto je vzorec:

​LTPROTIrAtjáÓ=APPROTIMA​kde:MA=Částka hypotékyAPPROTI=Oceněná hodnota nemovitosti​

Poměr LTV se vypočítá vydělením částky vypůjčené ocenil hodnota nemovitosti, vyjádřená v procentech. Například pokud si koupíte dům oceněný na 100 000 $ za jeho odhadovanou hodnotu a vyděláte 10 000 $ záloha, půjčíte si 90 000 $. Výsledkem je poměr LTV 90% (tj. 90 000/100 000).

Stanovení poměru LTV je kritickou součástí hypotéky upisování. Může být použit v procesu koupi domu, refinancování současnou hypotéku na novou půjčku nebo půjčku proti akumulované spravedlnost v rámci nemovitosti.

Věřitelé hodnotí poměr LTV, aby určili úroveň rizika, které podstupují při upsání hypotéky. Když dlužníci požádají o půjčku na částku, která je na odhadované hodnotě nebo se jí blíží (a má tedy vyšší poměr LTV), věřitelé vnímají, že existuje větší šance, že půjčka půjde do výchozí. Důvodem je, že v majetku je vybudováno velmi málo vlastního kapitálu. V důsledku toho v případě a uzavření trhu„pro věřitele může být obtížné prodat dům natolik, aby pokryl zbývající hypoteční zůstatek a přesto měl z transakce zisk.

Hlavními faktory, které ovlivňují poměry LTV, jsou výše zálohy, prodejní cena a odhadovaná hodnota nemovitosti. Nejnižšího poměru LTV je dosaženo s vyšší zálohou a nižší prodejní cenou.

Jak LTV využívají věřitelé

Poměr LTV je pouze jedním z faktorů při určování způsobilosti k zajištění hypotéky, a domácí půjčka, nebo a úvěrová linka. Může však hrát podstatnou roli v úrokové sazbě, kterou je dlužník schopen zajistit.

Většina věřitelů nabízí žadatelům o hypotéku a vlastní kapitál nejnižší možnou úrokovou sazbu, když je jejich poměr LTV 80%nebo nižší.Vyšší poměr LTV nevylučuje, aby dlužníci byli schváleni k hypotéce, ačkoli úrok z úvěru může stoupat se zvyšujícím se poměrem LTV. Například dlužník s poměrem LTV 95% může být schválen pro hypotéku. Jejich úroková sazba však může být o celý procentní bod vyšší než úroková sazba poskytovaná dlužníkovi s poměrem LTV 75%.

Pokud je poměr LTV vyšší než 80%, může být nutné pořídit dlužníka soukromé pojištění hypotéky (PMI). To může k celkové částce půjčky na ročním základě přidat kdekoli od 0,5% do 1%. Například PMI se sazbou 1% na půjčku 100 000 USD by k celkové částce vyplacené za rok (nebo 83,33 USD za měsíc) přidalo dalších 1 000 USD. PMI platby jsou vyžadovány, dokud poměr LTV není 80% nebo nižší. Poměr LTV se bude snižovat tak, jak budete splácet půjčku a jak se hodnota vašeho domu v průběhu času zvyšuje.

Obecně platí, že čím nižší je poměr LTV, tím větší je šance, že bude půjčka schválena, a tím nižší bude pravděpodobně úroková sazba. Navíc je jako dlužník méně pravděpodobné, že budete muset zakoupit soukromé pojištění hypotéky (PMI).

I když není zákonem, že věřitelé vyžadují 80% poměr LTV, aby se dlužníci vyhnuli dodatečným nákladům na PMI, je to praxe téměř všech věřitelů. Výjimky z tohoto požadavku jsou někdy poskytovány dlužníkům, kteří mají vysoký příjem, nižší dluh nebo mají velké investiční portfolio.

Příklad LTV

Předpokládejme například, že si koupíte dům za 100 000 $. Majitel je však ochoten jej prodat za 90 000 dolarů. Pokud provedete zálohu ve výši 10 000 USD, vaše půjčka bude činit 80 000 USD, což má za následek poměr LTV 80% (tj. 80 000/100 000). Pokud byste zvýšili částku své zálohy na 15 000 $, váš hypoteční úvěr nyní činí 75 000 $. Tím by se váš poměr LTV 75% (tj. 75 000/100 000).

Variace na pravidla poměru úvěru k hodnotě

Různé typy půjček mohou mít různá pravidla, pokud jde o požadavky na poměr LTV.

Půjčky FHA

Půjčky FHA jsou hypotéky určené pro dlužníky s nízkými až středními příjmy. Jsou vydávány věřitelem schváleným FHA a pojištěny Federální správa bydlení (FHA). Půjčky FHA vyžadují nižší minimální zálohu a kreditní skóre než mnoho konvenčních půjček. Půjčky FHA umožňují počáteční poměr LTV až 96,5%, ale vyžadují a pojistné na hypotéku (MIP) která trvá tak dlouho, dokud máte tuto půjčku (bez ohledu na to, jak nízký poměr LTV nakonec klesne).Mnoho lidí se rozhodne refinancovat své půjčky FHA, jakmile jejich poměr LTV dosáhne 80%, aby se odstranil požadavek MIP.

Půjčky VA a USDA

Půjčky VA a USDA - dostupné současné i bývalé armádě nebo těm ve venkovských oblastech - nevyžadují soukromé pojištění hypotéky, přestože poměr LTV může být až 100%. Půjčky VA i USDA však mají další poplatky.

Fannie Mae a Freddie Mac

Home Fanea Mae's HomeReady a Freddie Mac's Home Možné hypoteční programy pro dlužníky s nízkými příjmy umožňují poměr LTV 97%. Vyžadují však pojištění hypotéky, dokud poměr neklesne na 80%.

Pro půjčky FHA, VA a USDA jsou k dispozici efektivnější možnosti refinancování. Tyto požadavky na prominutí upouštějí, takže poměr LTV domova nemá vliv na půjčku. Pro dlužníky s poměrem LTV nad 100% - známým také jako „pod vodou“ nebo „vzhůru nohama“ - Fannie Mae K dispozici je také možnost refinancování s vysokou hodnotou půjčky a refinancování s vylepšenou úlevou od Freddieho Mac možnosti.

LTV vs. Kombinovaná LTV (CLTV)

Zatímco poměr LTV se dívá na dopad jednoho hypotečního úvěru při nákupu nemovitosti, kombinovaná hodnota půjčky Poměr (CLTV) je poměr všech zajištěných půjček na nemovitost k hodnotě nemovitosti. To zahrnuje nejen primární hypotéku používanou v LTV, ale také jakékoli druhé hypotéky, půjčky na vlastní kapitál nebo úvěrové linky nebo jiná zástavní práva. Věřitelé používají poměr CLTV k určení rizika potenciálního kupujícího domu v případě selhání více než jedné půjčky použité - například pokud budou mít dvě nebo více hypoték nebo hypotéku plus půjčku na vlastní kapitál nebo úvěr (HELOC). Věřitelé jsou obecně ochotni půjčovat s poměrem CLTV 80% a vyšším a dlužníkům s vysokým úvěrovým hodnocením. Primární věřitelé bývají s požadavky CLTV velkorysejší, protože jde o důkladnější opatření.

Podívejme se na rozdíl trochu blíže. Poměr LTV bere v úvahu pouze primární zůstatek hypotéky na bydlení. Pokud je tedy primární zůstatek hypotéky 100 000 USD a domácí hodnota 200 000 USD, LTV = 50%.

Zvažte však příklad, pokud má také druhou hypotéku ve výši 30 000 USD a HELOC 20 000 USD. Kombinovaná hodnota půjčky nyní činí (100 000 $ + 30 000 $ + 20 000 $ / 200 000 $) = 75%; mnohem vyšší poměr.

Tyto kombinované úvahy jsou zvláště důležité, pokud zástavní věřitel nedodrží závazek a zabrání uzavření trhu.

Nevýhody úvěru k hodnotě (LTV)

Hlavní nevýhodou informací, které LTV poskytuje, je, že zahrnuje pouze primární hypotéku, kterou majitel domu dluží a do svých výpočtů nezahrnuje další závazky dlužníka, jako je druhá hypotéka nebo vlastní kapitál půjčka. CLTV je proto komplexnějším měřítkem schopnosti dlužníka splatit půjčku na bydlení.