Daňové výhody investování do nemovitostí: Co byste měli vědět

Majitel nemovitosti k pronájmu může získat mnoho výhod z daňových odpočtů. Většinu výdajů spojených s vaší stavbou lze odečíst pro daňové účely. Pokud vaše budova přináší příjem 1 000 USD z pronájmu, musíte zaplatit daně z celých 1 000 USD, pokud neodečtete jediný výdaj na pronájem.

Pokud však věříte v dlouhodobou návratnost vaší budovy, budete investovat do nového nátěru nebo nové střešní krytiny. Pro udržení tepla můžete nainstalovat nová okna. Místo placení daní z 1 000 $ můžete platit daně z 600, 700 nebo dokonce 300 $. To je pár set dolarů, které jste ušetřili, a vrátí vám to peníze do kapsy.

Startovací sada pro investory z pronájmu

Mynd Property Management spravuje rezidenční nemovitosti v Atlanta, Houston, Phoenix a 16 dalších trhů.

Myndův generální ředitel Doug Brien vlastní 12 budov, z nichž všechny spravuje společnost. Jednou z kritických součástí jejich úspěchu jako společnosti pro správu nemovitostí je, že dokážou zvládnout daňové závazky a daňové výhody, které s sebou nese vlastnictví pronajímaných nemovitostí.

Dnes sdílejí některé lekce a osvědčené postupy, které se naučili ze stovek klientů a úspěchu jejich zakladatele, takže můžete využít každý daňový odpočet z pronájmu nemovitosti může použít.

Využijte daňové reformy schválené Trumpovou administrativou

Zákon o snížení daní a pracovních míst z roku 2017 (TCJA) přidal nové daňové výhody a odpočty pro investory do nemovitostí. Nemovitosti byly vždy daňově efektivní.

Nová možnost odpočtu daně z nemovitostí společnosti Mynd po roce 2019 spočívá v tom, že můžete využít výhody kvalifikovaného odpočtu podnikatelského příjmu (QBI) nebo oddílu 199A zákona o vnitřních příjmech. Tento nový daňový zákon umožňuje 20 % z vašeho příjmu z pronájmu se okamžitě odečte z vašich daní. Takže bez ohledu na to, co vyděláte, dostanete 20% srážku přímo z brány.

Udržujte dobré záznamy

Vedení vynikajících záznamů vás může připravit na úspěch v daňové době. Ujistěte se, že jste si uschovali všechny své účtenky. Uspořádejte si, co jste utratili za svou budovu, když ji navštívíte, a jaké typy investic jste do svých nemovitostí investovali. Uspořádání je ve váš prospěch a v době daňového přiznání je to pro vás lepší. Váš účetní vás bude milovat a váš zisk z toho bude mít prospěch.

Mynd má proprietární systém, který zachycuje co nejvíce informací o vaší budově, až po úroveň jednotek. Mohou spolupracovat s vaším účetním na poskytování každodenních daňových informací pro snazší přípravu daní. Majitelé, kteří to dělají, jsou pečliví, vysoce organizovaní a dobří ve vedení záznamů. Ušetří na daních více peněz než méně organizovaní vlastníci.

Buďte kreativní: Investujte do zón kvalifikovaných příležitostí

Zóny kvalifikovaných příležitostí umožňují investorům, aby byli při správě daní kreativní. Tyto zóny kvalifikovaných příležitostí jsou založeny na předpokladu, že investice do nízkopříjmových čtvrtí zlepší budovy a udělají z komunity lepší místo pro život.

Vezměte peníze, které vyděláte na jiných pronájmech nemovitostí nebo různých investicích, a investujte je do zóny příležitostí. Když to uděláte a budete dodržovat několik pravidel, můžete snížit svou daňovou povinnost o 15 %. Pokud jste tedy investovali 100 USD a vložili tyto peníze do zóny kvalifikovaných příležitostí, můžete platit daně pouze z 85 USD. To je obrovská daňová výhoda.

Zóny příležitostí také vyžadují, abyste do nemovitosti investovali a vylepšovali ji. To je vzrušující, protože budete mít krásnou budovu a celé vaše okolí bude mít prospěch. Od té chvíle si také můžete odpustit případnou daň z kapitálových výnosů. Investujte tedy těch 100 USD, proměňte je na 200 USD a budete platit nulové daně. Existuje mnoho příležitostí pro pákový efekt.

Další daňové odpočty, které byste mohli chtít zvážit

S vlastnictvím investiční nemovitosti jsou spojeny i další výhody. Pokud nebydlíte ve státě, kde nemovitost existuje a potřebujete tam za ní přiletět, můžete si odečíst cestovní náklady. Můžete si také mimo jiné odečíst své účty za terénní úpravy a náklady na předvedení budovy, když máte volné místo.

Zde je částečný seznam 31 daňových odpočtů, které si mohou investoři do nemovitostí vzít:

• Náklady na zahájení podnikání
• Náklady vzniklé při hledání nové nemovitosti
• Vzdělávání
• Zaměstnanci
• Energetická účinnost
• Poplatky společenství vlastníků domů
• Úroky placené z úvěrů nebo kreditních karet
• Internetové a mobilní tarify
• Právní poplatky za vystěhování
• Stravování a zábava
• Běžné a nutné výdaje na reklamu
• Drobné hotovostní výdaje
• Příprava dokumentů
• Údržba
• Poplatky společnosti za správu nemovitostí
• Pronájem vybavení a nářadí
• Opravy
• Předplatné a členství
• Poplatky placené pronajímatelem

Daň z kapitálových zisků místo daní z příjmu

Kapitálové zisky jsou daně, které platíte při prodeji nemovitosti. Mohou mít nižší daňovou sazbu, než je vaše běžná sazba zdanitelného příjmu.

• Majetek držený po dobu jednoho roku nebo méně může podléhat krátkodobým daním z kapitálových výnosů mezi 10 % až 37 % v závislosti na vaší daňové skupině.
• Majetek držený rok a jeden den nebo déle může být zdaněn mezi 0 % a 20 %, v závislosti na vaší daňové skupině.

Kromě obracejícího domu a velkoobchodního prodeje nejběžněji používané realitní strategie znamenají držení domu za více než rok, což znamená, že v konečném důsledku zaplatíte méně daní, pokud prodáte svůj dům, než kdyby tento příjem měl jiný prostředek.

Odpočet odpisů

Odpisy jsou daňovým odpisem, díky kterému je investice do nemovitosti lépe zvládnutelná.

Odpisy se uplatňují jak u majetku, tak u technického zhodnocení. Odpisy se však neuplatňují všechny najednou, protože hodnota majetku a vylepšení přesahuje jeden daňový rok. Z tohoto důvodu se odpisy uplatňují po dobu životnosti majetku nebo jeho zhodnocení.

V oblasti nemovitostí jsou „vylepšení“ a „oprava“ technickými termíny, které odkazují na konkrétní věci.

Někdy může být těžké rozlišit mezi vylepšením a opravou. Pro tuto chvíli by mělo stačit toto rozlišení:

• Vylepšení: Přidejte hodnotu své nemovitosti.
• Opravy: Vraťte Vaši nemovitost do původního stavu.

Střecha je skvělé místo, kde tento rozdíl oceníte. Zalepit díru ve střeše je oprava, ale výměna střechy je zlepšení.

Jedna věc, kterou je třeba mít na paměti, je, že z částky, kterou ušetříte, musíte zaplatit daň z důvodu odpisů. Tato daň je známá jako zpětné získání odpisů. Znovuzískání odpisů se použije bez ohledu na to, zda odpisy využijete či nikoli. To znamená, že i když se rozhodnete neodepisovat náklady na nákup, budete zdaněni, jako kdybyste to odepisovali.

Pokud však prodáváte za nebo nižší hodnotu svého majetku, nemusíte platit zpětné odpisy. Můžete se také vyhnout placení zpětného odpisu, pokud provedete výměnu 1031, známou také jako výměna Starker.

100% bonusové odpisy a srážky podle § 179

Bonusové odpisy a srážky podle § 179 vám umožní odepsat způsobilý uznatelný náklad ihned v roce uvedení nákupu do provozu. Bonusové odpisy bývaly pouze 50%, ale TCJA to zvýšilo až na 100%! TCJA však také stanovila datum vypršení platnosti bonusového odpisování. Počínaje rokem 2023 klesnou odpisy bonusů o 20 % každý rok, dokud nebudou v roce 2027 zcela mimo stůl, pokud se Kongres nerozhodne jednat jinak.

Nákupy způsobilé pro odpočet podle § 179 lze také odepisovat v roce nákupu. Zatímco bonusové odpisy lze uplatnit, i když podnik není ziskový, § 179 vyžaduje použití ziskovosti. Pokud vaše firma vydělala 20 000 USD a váš nákup je 30 000 USD, můžete použít pouze oddíl 179 na 20 000 USD. Zbývající částka bude muset být odepsána v příštím roce.

Investice do nemovitostí se samořízeným IRA (SDIRA)

Vědět, jak investovat do nemovitostí pomocí samořízeného IRA (SDIRA), vám umožňuje využívat všechny daňové úlevy, které plynou z investování do nemovitostí, spolu se všemi daňovými výhodami IRA. Existují dva typy SDIRA:

• Spravováno depozitářem: Majitel účtu řídí depozitáře, aby prováděl a spravoval investice do nemovitostí.
• Samostatně řízená: Také známá jako řízená šekovou knížkou, znamená to otevření společnosti s ručením omezeným (LLC), abyste mohli sami provádět a spravovat investice.

Stejně jako u 401(k) budou vaše daně strženy v době vašeho výběru. Můžete si také vybrat Roth SDIRA, v takovém případě budou vaše daně strženy, když provedete vklady. Pokud investujete do nemovitostí, Roth SDIRA může být zvláště výhodný, pokud vaše nemovitost zaznamená významné zhodnocení.

Ať se vydáte kteroukoli cestou, nákupy nemovitostí mohou být financovány z peněz mimo IRA, ale veškeré provozní náklady musí být pokryty penězi od IRA. Pokud se vydáte cestou samosprávy, můžete spolupracovat s ostatními a pomáhat financovat nákupy. Můžete si také vzít bezregresní půjčku, půjčku, která slouží jako zástava vaší nemovitosti. To je důležité, protože pokud z jakéhokoli důvodu budete muset splácet půjčku, přijdete o své peníze, ale vaše IRA zůstane nedotčena.

Důvodem, proč se lidé rozhodnou nechat své SDIRA spravovat profesionálně, je to, že existuje mnoho pravidel, která je třeba dodržovat, pokud jde o správu IRA. Pokud uděláte špatný krok, může vás to stát hodně času!

Při správném používání budete díky své diverzifikaci odolnějším investorem, zejména pokud je nemovitost, do které investujete, také geograficky různorodá. Pamatujte, neskladujte všechna vejce v jednom košíku a neskladujte všechny košíky ve stejné krabici!

Měřte vše, co děláte

Pokud chcete být daňově výhodní, musíte mít o své nemovitosti hodně údajů. Sledujte, kdy jste naposledy vložili novou vanu, a ujistěte se, že znáte starý model vany. Zdokumentujte, jakou máte střechu. Ve společnosti Mynd vybudovali systém, který toto vše zachytí. Pomáhá investičním klientům najít vyšší hodnotu pro jejich budovu a mohou své daně dělat o něco chytřeji.

Promluvte si s daňovým odborníkem o svých pronajímaných nemovitostech

Mynd také rád mluví o tom, co je pro vaši nemovitost nejlepší, a o výhodách investování do nemovitostí. I když nejsou daňovými profesionály, vidí mnoho daňových výhod pro klienty, kterým v současnosti slouží, a rádi se podělí o to, co vědí.