Měli byste koupit nemovitost na pronajatém pozemku?

Nejvíc tradiční forma vlastnictví domu je vlastnit dům a pozemek, na kterém je postaven. Ti, kteří se chtějí vyhnout nákladům na venkovní údržbu a údržbu, si mohou místo toho pořídit a kondominium nebo městský dům. Existuje další možnost vlastnictví domu: koupit pouze dům a pronajmout pozemek, který zabírá.

Koupě domu v pronajatém pozemku vám komunita umožňuje vlastnit dům, který byste si jinak možná nemohli dovolit. Existují však nevýhody a tento typ nákupu postrádá některé výhody tradičního vlastnictví domu.

Základy

Vyškoleným okem obvykle objevíte pronajatý pozemek, i když to není výslovně uvedeno. Mezi klíčová slova, která je třeba hledat, patří „vyrobený dům“ a „úrok z nájmu“. Vnější funkce mohou zahrnovat sdílené vybavení, jako je „asociační fond“ nebo „asociační tenisové kurty“. Cena pronajatého majetku má tendenci klesat níže Tržní hodnota za jinak podobnou nemovitost.

Pokud se například cena za tradiční dům se třemi ložnicemi, dvěma koupelnami a 1 600 čtverečních stop pohybuje kolem 500 000 dolarů, srovnatelný dům na pronajatém pozemku může stát 150 000 dolarů. Pronajatý dům může mít za svou cenu také upscale funkce.

Strmé společenství vlastníků domů (HOA) poplatky také naznačují, že seznam může být pro pronajatý pozemek. Běžný poplatek za HOA může být kolem 250 $ za měsíc, zatímco poplatek za HOA za pronajatý pozemek může být 900 $ za měsíc. Pokud se podíváte na satelitní mapu sousedství, kde se dům nachází, mohou být domy blízko sebe a stylově velmi podobné. A konečně, v typické čtvrti mají některé domy své vlastní bazény, zatímco v komunitě pronajatých pozemků žádný z nich nebude.

Seznamy nemovitostí ne vždy uvádějí pronajatý pozemek. Někdy jsou klíčové informace vynechány z nemovitost výpis z důvodu nedbalosti agenta nebo proto, že agent nebo prodejce se snaží něco skrýt Prozkoumejte skrytá fakta a nikdy nekupujte pronajatý pozemek, aniž byste důkladně porozuměli neobvyklým vlastnostem tohoto typu vlastnictví domu.

Typy nemovitostí pronajatých pozemků

Existuje několik typů nemovitostí na pronájem obytných budov a nejběžnější typ se liší podle regionu. Na Havaji a v Delaware existují pronájem kond. V oblastech s indiánskými rezervacemi, jako je Palm Springs, můžete zakoupit nemovitost na pronajatém rezervačním pozemku. V Los Angeles, kde jsou vysoké dokonce i domy na předměstí, existují nemovitosti na pronajatých pozemcích v příměstských oblastech, jako je Canyon Country. Na Floridě a v Arizoně je také řada komunit pro odchod do důchodu.

Pronajaté pozemky existují i ​​v jiných oblastech, ale protože pronájem pozemků je nekonvenčním způsobem nákupu nemovitosti, tato možnost není k dispozici v každém státě. Parky s přívěsy, možná nejběžnější forma komunity pronajatých pozemků, najdete téměř kdekoli.

Když si koupíte dům nebo byt na pronajatém pozemku, vyjmete a hypotéka na nemovitosti jako obvykle. Měsíční splátka hypotéky bude nižší, protože domácí kupní cena je nižší, ale budete také muset zaplatit značný měsíční poplatek za pronájem pozemku. Protože nemovitosti k pronájmu pozemků se často nacházejí v celých komunitách podobných nemovitostí, pronajaté pozemky s majetkem mohou být také spojeny poplatky HOA na pokrytí údržby terénních úprav, komunitních bazénů, komunitních budov, atd.

Obecné úvahy

Pokud si to myslíš koupě nemovitosti na pronajatém pozemku může být pro vás to pravé, měli byste zvážit následující.

Kolik času zbývá do zapůjčení?

Pokud je délka zbývajícího pronájmu kratší, než byste chtěli zůstat doma, měli byste se informovat, co se stane s vaším zájmem o nemovitost na konci doby pronájmu. Doba pronájmu také ovlivní vaši schopnost financovat dům. Získat hypotéku může být obtížné nebo nemožné, pokud je zbývající doba pronájmu pozemku 20 let a chcete hypotéku na 30 let.

V ideálním případě leasing, který přesáhne vaši potenciální zbývající životnost, ochrání vaše finanční zájmy a klid. I když možná nebudete žít v tomto domě po zbytek svého života, je příjemné mít tuto možnost. A pokud dům prodáte, dlouhá zbývající doba pronájmu pozitivně ovlivní vaši prodejní cenu.

Jaké jsou podmínky doložky o předání?

Zkontrolujte si podmínky klauzule o kapitulaci, pokud leasing vyprší, dokud ještě vlastníte dům. Pokud nájemní smlouva vyprší a nebude obnovena, budete se muset vzdát užívání pozemku, na kterém je váš dům postaven. Některé klauzule o kapitulaci stanoví, že musíte také odevzdat veškerá vylepšení pozemku (tj. Vašeho bytu, městského domu nebo domu). Předejděte ošklivým překvapením tím, že získáte informace před nákupem.

Kolik měsíčně, jak často upraveno a o kolik?

Pokud existují poplatky HOA, zeptejte se na ně stejné otázky. Chcete se ujistit, že koupí nemovitosti na pronajaté pozemky skutečně ušetříte a že nebudete jednoho dne nuceni se stěhovat zvyšováním nákladů.

Mám se lépe pronajmout?

Zvažte, zda je vhodnější než pronájem vlastnit dům na pronajatém pozemku. Ty dva jsou si v mnoha ohledech podobné, včetně placení měsíčních poplatků, které určuje jiná strana. Vlastnictví tradičního domova vám může poskytnout větší míru svobody; pokud je to pro vás důležité, může se vyplatit počkat, než ušetříte na záloha nebo dostatečně zvýšit svůj příjem, abyste se kvalifikovali na dobrou hypotéku na tradiční dům.

Výhody

Jednou velkou výhodou je, že si můžete koupit svůj domov za mnohem méně než tradiční dům, protože nemusíte kupovat pozemek. Současně mohou nemovitosti na pronajatých pozemcích nabídnout lepší prostředí než bydlení v bytě pro děti a domácí zvířata a vy můžete investovat peníze, které vám leasing ušetří.

Kupující mohou žít ve vysoce ceněné lokalitě, kterou by si jinak nemohli dovolit. Například v Huntington Beach v Kalifornii existuje několik komunit mobilních domů poblíž Tichého oceánu. Chcete-li koupit dokonce i základní dům v Huntington Beach, možná budete potřebovat kolem 400 000 dolarů. Pořízení základního domu v přívěsném parku by pro srovnání mohlo stát pouhých 40 000 dolarů.

Mezi komunity pronajatých pozemků často patří vybavení ne vždy se nacházejí v tradičních čtvrtích, jako jsou klubovny, bazény, tenisové kurty, hřiště a golfová hřiště. Vzhledem k aspektu asociace komunity mohou jakékoli poplatky za HOA zahrnovat pravidelné sekání trávníku.

Také proto, že nevlastníte půdu, pravděpodobně budete mít nízké nebo žádné daně z nemovitosti, což může přinést část bodnutí při placení pronajaté půdy a poplatků HOA. V některých oblastech místní zákony omezují částku, o kterou se mohou poplatky za pronajaté pozemky každoročně zvyšovat.

Nevýhody

Nejvýznamnější nevýhoda vlastnictví domu na pronajatém pozemku se týká budování vlastního kapitálu. Pro mnoho lidí, vlastnictví domu je hlavním zdrojem bohatství. V případě pronajatého pozemku riskujete ztrátu všeho spravedlnost při skončení nájmu, v závislosti na podmínkách klauzule o kapitulaci. Další prodej domu bude pravděpodobně obtížnější než prodej tradičního domu, zejména proto, že s každým dalším rokem se zbývající doba nájmu zkracuje.

Z tohoto důvodu, pokud chcete něco nechat svému dědici, dům na pronajaté půdě pro ně nebude ani zdaleka tak cenný jako tradiční domov.

Pronajaté pozemky jsou často součástí HOA, což znamená dodatečné měsíční poplatky, které jsou poněkud nepředvídatelné. Zatímco poplatky HOA jsou obvykle stanovenou částkou každý měsíc, mohou každoročně stoupat. HOA může také uložit speciální hodnocení pro majora společenské vlastnictví opravy nebo upgrady, což vytváří velký, neočekávaný účet.

Poplatky HOA mohou být obzvláště problematické pro ty, kteří nevyužívají běžné vybavení, jako jsou bazény, nebo kteří by raději udělali vlastní terénní úpravy, aby ušetřili peníze.

Zatímco tradiční vlastnictví domu může být dobré živý plot proti inflace, vlastnit pronajatý pozemek není. Když si koupíte dům s hypotéka s pevnou sazbou, vaše platba zůstává každý rok stejná, protože inflace stoupá.

Měsíční platba za vlastnictví vašeho domova může být nakonec nižší než za pronájem ve vašem okolí. A přestože domácí hodnoty kolísají, v dlouhodobém horizontu se cenové přírůstky obvykle shodují s mírou inflace nebo ji překonávají. V komunitě pronajatých pozemků váš měsíčník leasingové splátky a poplatky HOA se pravděpodobně zvýší alespoň o tolik, kolik odpovídá míře inflace. Mezitím se váš dům stane méně cenným, protože se blíží konec doby pronájmu.

Pokud máte vyrobený dům na pronajatém pozemku a nájemní smlouva vyprší (a doložka o předání nevyžaduje, abyste se vzdali nemovitost), teoreticky je můžete vzít s sebou domů do jiného společenství pronajatých pozemků nebo na pozemek, který máte zakoupeno.

To však není příliš realistické, pokud si nepořídíte přívěs domů. V opačném případě budete muset dům rozebrat a převézt na nový pozemek. To může být velmi nepraktické a pravděpodobně to bude neúměrně drahé.

Sečteno a podtrženo

Koupě domu na pronajatém pozemku může být lákavá, když uvidíte konkurenceschopnou ceníkovou cenu, ale nákup zahrnuje úvahy, které tradiční nákup domů ne. Tradiční vlastnictví domů poskytuje většině lidí finanční zabezpečení, ale koupě domu na pronajatém pozemku může být schůdnou alternativou pro ti, jejichž hlavní prioritou je nakupovat do konkrétní komunity za nižší cenu než tradiční dům nebo byt, než stavět spravedlnost.