Jak úrokové sazby ovlivňují hodnoty majetku

Úrokové sazby mají zásadní vliv na hodnotu výnosů nemovitost—Jako u jakéhokoli jiného investičního nástroje. To platí zejména pro sazby na mezibankovních burzách a Pokladniční poukázky (Pokladní poukázky). Protože jejich vliv na schopnost jednotlivce kupovat rezidenční nemovitosti (zvýšením nebo snížením nákladů na hypotéku kapitál) je tak hluboký, že mnoho lidí má nesprávný předpoklad, že jediným rozhodujícím faktorem při oceňování nemovitostí je současný sazba hypotéky.

Sazby hypoték jsou však pouze jedním z faktorů souvisejících s úroky, které ovlivňují hodnoty nemovitostí. Protože úrokové sazby ovlivňují také kapitálové toky, nabídka a poptávka pro kapitál a požadované investory míry návratnosti na investice, úrokové sazby řídí ceny nemovitostí různými způsoby.

Zásady oceňování

Hodnoty nemovitostí jsou obecně ovlivněny nabídkou a poptávkou po nemovitostech a také reprodukčními náklady na vývoj nových nemovitostí. Ocenění je však mnohem víc, zvláště když vezmete v úvahu, jak vládní úrokové sazby, kapitálové toky a sazby financování ovlivňují hodnoty nemovitostí. Abyste porozuměli této dynamice, je důležité mít základní znalosti o příjmový přístup—Nejčastější oceňovací technika pro investory. Příjmový přístup-poskytovaný odhadci komerčních nemovitostí a upisovateli pro investice zajištěné nemovitostmi-je velmi podobný diskontovaný peněžní tok analýza investic do akcií a dluhopisů.

Ocenění začíná předpovídání příjem z majetku, který má formu předpokládaného leasingové splátky nebo v případě hotelů předpokládaná obsazenost vynásobená průměrnými náklady na pokoj. Po zaúčtování všech nákladů na úrovni majetku analytik dospěje k čistému provoznímu zisku (NOI) nebo tok peněz to zůstane po všech provozních nákladech.

Odečtením všech přidružených kapitálové náklady, investiční kapitál na údržbu nebo opravu majetku a další výdaje NOI nesouvisející s majetkem, skončíme s čistým peněžním tokem (NCF). Protože nemovitosti obvykle neuchovávají hotovost ani nemají uvedeno dividendová politika, NCF se rovná hotovosti dostupné investorům - stejně jako hotovost z dividend - která se používá k ocenění vlastního kapitálu resp pevný příjem investice. Kapitalizací dividend nebo diskontováním toku peněžních toků (včetně jakékoli zbytkové hodnoty) za dané investiční období se stanoví hodnota nemovitosti.

Toky kapitálu

Úrokové sazby mohou výrazně ovlivnit náklady na financování a sazby hypoték, což ovlivňuje náklady na úrovni nemovitostí, a tedy i hodnoty. Největší dopad však má nabídka a poptávka po kapitálu a konkurenční investice požadované míry návratnosti (RRR) a investiční hodnoty. Jako Federální rezervní rada přesunul zaostření od měnová politika a více směrem k řízení úrokových sazeb jako způsobu stimulace ekonomiky nebo odvrácení inflace, její politika měla přímý vliv na hodnotu všech investic.

Tak jako mezibankovních směnných kurzů snížit, náklady na finanční prostředky se sníží a prostředky proudí do systému. Naopak, když sazby rostou, dostupnost finančních prostředků klesá. Pokud jde o nemovitosti, změny mezibankovních úvěrových sazeb buď přidávají, nebo snižují objem kapitálu, který je k dispozici pro investice. Množství kapitálu a náklady na kapitál ovlivňují poptávku i nabídku - tedy peníze dostupné na nákup a rozvoj nemovitostí. Když je například dostupnost kapitálu omezená, poskytovatelé kapitálu mají tendenci půjčovat méně v procentech vnitřní hodnota, nebo ne tak vysoko v zásobníku kapitálu. To znamená, že půjčky jsou poskytovány s nižším poměrem úvěru k hodnotě (LTV), čímž se snižují zadlužené peněžní toky a hodnoty nemovitostí.

Tyto změny v kapitálových tocích mohou mít také přímý dopad na dynamiku nabídky a poptávky po nemovitosti. Náklady na kapitál a dostupnost kapitálu ovlivňují nabídku poskytováním dalšího kapitálu na rozvoj nemovitostí a také ovlivňují populaci potenciálních kupujících, kteří hledají obchody. Tyto dva faktory spolupracují při určování hodnot vlastností.

Slevové sazby

Nejzřetelnější dopad úrokových sazeb na hodnoty nemovitostí je patrný při odvozování diskontních nebo kapitalizačních sazeb. The míra kapitalizace lze na něj pohlížet jako na požadovanou dividendovou sazbu investora, zatímco a diskontní sazba se rovná celkovým požadavkům investora na návratnost. K obvykle označuje RRR (požadovaná míra návratnosti), zatímco míra kapitalizace se rovná (K-g), kde g je očekávaný růst důchodu nebo zvýšení zhodnocení kapitálu.

Každá z těchto sazeb je ovlivněna převládajícími úrokovými sazbami, protože se rovnají bezrizikové sazbě plus a rizikové prémie. Pro většinu investorů je sazba bez rizika Americké státní pokladny. Jsou zaručeny federálním vládním úvěrem a jsou považovány za bezrizikové, protože pravděpodobnost selhání je tak nízká. Protože investice s vyšším rizikem musí dosáhnout úměrně vyšší návratnosti, aby kompenzovaly dodatečné riziko, při určování diskontních sazeb a kapitalizačních sazeb investoři přidávají k určení bezrizikové sazby rizikovou prémii the výnosů upravených o riziko nezbytné pro každou zvažovanou investici.

Protože diskontní sazba (K) se rovná bezrizikové sazbě plus riziko pojistné, míra kapitalizace se rovná bezrizikové sazbě plus rizikové přirážce po odečtení předpokládaného růstu (g) ​​příjmu. Přestože se rizikové prémie liší v důsledku nabídky a poptávky a dalších rizikových faktorů na trhu, diskontní sazby se budou lišit v důsledku změn úrokových sazeb, které je tvoří. Když stoupají požadované výnosy z konkurenčních nebo náhradních investic, hodnoty nemovitostí klesají; naopak když úrokové sazby klesají, ceny nemovitostí rostou.

Sečteno a podtrženo

Je důležité zaměřit se na sazby hypoték, protože ty mají přímý vliv na ceny nemovitostí. Pokud jste potenciální majitel domu nebo investor do nemovitostí, jednoduchým způsobem, jak zjistit aktuální úrokové sazby, je použít hypoteční kalkulačku.

To znamená, že je důležité si uvědomit, že změna úrokových sazeb ovlivnit řadu aspektů nemovitostí. Kromě ceny vašeho nového domova ovlivňují úrokové sazby také dostupnost kapitálu a poptávku po investicích. Tyto kapitálové toky ovlivňují nabídku a poptávku po majetku a v důsledku toho ovlivňují ceny nemovitostí.

Úrokové sazby také ovlivňují návratnost náhradních investic a změny cen, aby zůstaly v souladu s Nevyhnutelné riziko v investicích do nemovitostí. Tyto změny požadovaných výnosových sazeb u nemovitostí se také během destabilizačních období na úvěrových trzích liší. Jak investoři předpokládali, vzrostli variabilita u budoucích sazeb nebo zvýšení rizika se rizikové prémie rozšiřují a vytvářejí silnější tlak na snižování cen nemovitostí.