Ændret intern forrentning - MIRR -definition

Hvad er Modified Internal Return Rate (MIRR)?

Den ændrede interne forrentning (MIRR) forudsætter, at positive pengestrømme geninvesteres til virksomhedens kapitalomkostninger, og at de første udgifter finansieres til virksomhedens finansieringsomkostninger. Derimod den traditionelle intern forrentning (IRR) antager pengestrømme fra et projekt geninvesteres hos selve IRR. MIRR afspejler derfor mere præcist omkostningerne og rentabiliteten ved et projekt.

Formel og beregning af MIRR

I betragtning af variablerne udtrykkes formlen for MIRR som:



​MjegRR=nPV(Indledende udgifter×Finansieringsomkostninger)FV(Positive pengestrømme×Omkostninger ved kapital)​​−1hvor:FVCF(c)=den fremtidige værdi af positive pengestrømme til selskabets kapitalomkostningerPVCF(fc)=nutidsværdien af ​​negative pengestrømme til virksomhedens finansieringsomkostningern=antal perioder​

I mellemtiden er den interne forrentning (IRR) en diskonteringsrente, der gør nutidsværdi (NPV) af alle pengestrømme fra et bestemt projekt svarende til nul. Både MIRR og IRR beregninger er afhængige af formlen for NPV.

Hvad MIRR kan fortælle dig

MIRR bruges til at rangordne investeringer eller projekter af ulig størrelse. Beregningen er en løsning på to store problemer, der findes med den populære IRR -beregning. Det første hovedproblem med IRR er, at der kan findes flere løsninger til det samme projekt. Det andet problem er, at antagelsen om, at positive pengestrømme geninvesteres i IRR, betragtes som upraktisk i praksis. Med MIRR findes der kun en enkelt løsning til et givet projekt, og geninvesteringsraten for positive pengestrømme er langt mere gyldig i praksis.

MIRR giver projektledere mulighed for at ændre den formodede hastighed for reinvesteret vækst fra etape til etape i et projekt. Den mest almindelige metode er at indtaste de gennemsnitlige estimerede kapitalomkostninger, men der er fleksibilitet til at tilføje enhver bestemt forventet geninvesteringsrate.

Forskellen mellem MIRR og IRR

Selvom den interne afkastmåling (IRR) er populær blandt virksomhedsledere, har den en tendens til at overvurdere rentabiliteten af ​​et projekt og kan føre til kapitalbudgettering fejl baseret på et alt for optimistisk skøn. Den ændrede interne forrentning (MIRR) kompenserer for denne fejl og giver ledere mere kontrol over den formodede geninvesteringsrente fra fremtidig pengestrøm.

En IRR -beregning fungerer som en omvendt sammensat væksthastighed. Det skal diskontere væksten fra den oprindelige investering ud over geninvesterede pengestrømme. IRR tegner imidlertid ikke et realistisk billede af, hvordan pengestrømme rent faktisk pumpes tilbage til fremtidige projekter.

Pengestrømme geninvesteres ofte til kapitalomkostninger, ikke til den samme hastighed, som de blev genereret i første omgang. IRR antager, at vækstraten forbliver konstant fra projekt til projekt. Det er meget let at overvurdere potentialet fremtidig værdi med grundlæggende IRR -tal.

Et andet stort problem med IRR opstår, når et projekt har forskellige perioder med positive og negative pengestrømme. I disse tilfælde producerer IRR mere end ét tal, hvilket forårsager usikkerhed og forvirring. MIRR løser også dette problem.

Forskellen mellem MIRR og FMRR

Det afkast for økonomistyring (FMRR) er en metrik, der oftest bruges til at evaluere effektiviteten af ​​en investering i fast ejendom og vedrører en investering i fast ejendom (REIT). Den ændrede interne afkast (MIRR) forbedrer standardværdien for intern afkast (IRR) med justering for forskelle i de formodede geninvesteringsrater for første kontante udlæg og efterfølgende kontanter tilstrømninger. FMRR tager tingene et skridt videre ved at specificere pengestrømme og pengestrømme til to forskellige renter kendt som "sikker rente" og "geninvesteringsrente."

Sikker rente forudsætter, at midler, der kræves til dækning af negative pengestrømme, let optjener renter kan opnås og kan trækkes tilbage, når det er nødvendigt med et øjebliks varsel (dvs. inden for en dag efter indbetaling af konto). I dette tilfælde er en sats "sikker", fordi midlerne er meget høje væske og sikkert tilgængelig med minimal risiko, når det er nødvendigt.

Geninvesteringsrenten inkluderer en rente, der skal modtages, når positive pengestrømme geninvesteres i en lignende mellemliggende eller langsigtet investering med sammenlignelig risiko. Geninvesteringsraten er højere end den sikre rente, fordi den ikke er likvid (dvs. den vedrører en anden investering) og kræver derfor en højere risiko rabat.

Begrænsninger ved brug af MIRR

Den første begrænsning af MIRR er, at det kræver, at du beregner et skøn over kapitalomkostningerne i for at træffe en beslutning, en beregning, der kan være subjektiv og variere afhængigt af forudsætningerne lavet.

Som med IRR kan MIRR give oplysninger, der fører til suboptimale beslutninger, der ikke maksimerer værdien, når flere investeringsmuligheder overvejes på én gang. MIRR kvantificerer faktisk ikke de forskellige virkninger af forskellige investeringer i absolutte tal; NPV giver ofte et mere effektivt teoretisk grundlag for at vælge investeringer, der er gensidigt udelukkende. Det kan også mislykkes at producere optimale resultater i tilfælde af kapital rationering.

MIRR kan også være svært at forstå for mennesker, der ikke har en økonomisk baggrund. Desuden er det teoretiske grundlag for MIRR også omtvistet blandt akademikere.

Eksempel på, hvordan man bruger MIRR

En grundlæggende IRR -beregning er som følger. Antag, at et toårigt projekt med et indledende udlæg på $ 195 og en kapitalomkostning på 12% vil returnere $ 121 i det første år og $ 131 i det andet år. For at finde projektets IRR, så nuværdi (NPV) = 0 hvornår IRR = 18.66%:

$\mathrm{N.}\mathrm{P.}\mathrm{V.}=0.=-1.9.5.+\frac{1.2.1.}{(1.+\mathrm{JEG.}\mathrm{R.}\mathrm{R.})}+\frac{1.3.1.}{(1.+\mathrm{JEG.}\mathrm{R.}\mathrm{R.}{)}^{2.}}$NPV=0=−195+(1+jegRR)121​+(1+jegRR)2131​

For at beregne projektets MIRR antages det, at det positive pengestrømme geninvesteres til en kapitalomkostning på 12%. Derfor er fremtidig værdi af de positive pengestrømme når t = 2 beregnes som:

$\$1.2.1.\times 1..1.2.+\$1.3.1.=\$2.6.6..5.2.$$121×1.12+$131=$266.52

Dernæst dividerer du den fremtidige værdi af pengestrømmene med nutidsværdi af det oprindelige udlæg, som var $ 195, og find det geometriske afkast i to perioder. Endelig juster dette forhold for tidsperioden ved hjælp af formlen for MIRR, givet:

$\mathrm{M.}\mathrm{JEG.}\mathrm{R.}\mathrm{R.}={\frac{\$2.6.6..5.2.}{\$1.9.5.}}^{1./2.}-1.=1..1.6.9.1.-1.=1.6..9.1.\%$MjegRR=$195$266.52​1/2−1=1.1691−1=16.91%

I dette særlige eksempel giver IRR et alt for optimistisk billede af projektets potentiale, mens MIRR giver en mere realistisk evaluering af projektet.