Fannie Mae: Lån, HomePath og alt hvad du bør vide

Fannie Mae - officielt kendt som Federal National Mortgage Association (FNMA) - er en statsstøttet virksomhed (GSE) chartret af kongressen for at stimulere boligejerskab og levere likviditet til realkreditmarkedet. Det blev etableret i 1938 under Stor depression som en del af Ny aftale. Formålet er at hjælpe låntagere med lav til moderat indkomst til at skaffe finansiering til et hjem.

Hvad Fannie Mae gør

Som en sekundære realkreditmarked deltager, Fannie Mae stammer ikke til realkreditlån. I stedet holder det midler til at strømme til långivere ved at købe eller garantere realkreditlån udstedt af kreditforeninger, banker, sparsommelighedog andre finansielle institutioner. Det er en af ​​to store opkøbere af realkreditlån på det sekundære marked. Den anden er dens søskende Freddie Mac, eller Federal Home Loan Mortgage Corporation, som også er en GSE chartret af kongressen.

Efter at have købt realkreditlån på det sekundære marked samler Fannie Mae dem til form realkreditobligationer (MBS). MBS er værdipapirer med aktiver, der er sikret med et realkreditlån eller en pulje af realkreditlån. Fannie Maes realkreditstøttede værdipapirer købes derefter af institutioner, såsom forsikringsselskaber, pensionskasser og investeringsbanker. Det garanterer betaling af hovedstol og renter på sit MBS.

Fannie Mae har også sin egen portefølje, almindeligvis omtalt som en beholdt portefølje, der investerer i sine egne og andre institutioners realkreditobligationer. Fannie Mae udsteder gæld, kaldet agenturgæld, for at finansiere sin beholdte portefølje.

Ved at investere i realkreditmarkedet skaber Fannie Mae likviditet for långivere, hvilket igen giver dem mulighed for tegne eller finansiere yderligere realkreditlån. I 2020 leverede Fannie Mae 1,4 billioner dollar i likviditet til realkreditmarkedet, hvilket hjalp amerikanere med lav indkomst til at købe, refinansiere eller leje cirka seks millioner boliger.

Fannie Mae Stock

Fannie Mae Aktiekurs

Fannie Mae har været børsnoteret siden 1968. Indtil 2010 handlede det på New York Stock Exchange (NYSE). Efter Stor recession og den indvirkning det havde på Boligmarkedet, Blev Fannie Mae tvunget til at afnotere sine aktier på grund af manglende overholdelse af kravet til minimumslukningskurs, som NYSE kræver. Fannie Mae handler nu over disken.

I sidste halvdel af 2008 blev Fannie Mae og Freddie Mac overtaget af regeringen via en konservatorium af Federal Housing Finance Agency (FHFA). Det Amerikas finansministerium stillede 191,5 milliarder dollar til rådighed for at beholde begge opløsningsmidler. Begge bureauer har tilbagebetalt pengene, og derefter nogle.

I august 2012 blev vilkårene for Fannie Maes udbytteforpligtelser ændret, så det amerikanske finansministerium krævede overskud ved udgangen af ​​hvert kvartal og tilvejebringer kapital, hvis der er et underskud. I september 2019 meddelte finansministeriet og FHFA, at Fannie Mae og Freddie Mac kunne begynde at beholde deres indtjening for at øge kapitalreserver på henholdsvis 25 milliarder og 20 milliarder dollar. Trækket er et skridt i retning af at flytte de to ud af konservatoriet.

Fannie Mae lånekrav

For at handle med Fannie Mae skal en realkreditinstitut overholde erklæringen om subprimeudlån udstedt af den føderale regering. Erklæringen omhandler flere risici forbundet med subprime lån, såsom lave indledende renter efterfulgt af en højere variabel rente, meget høje grænser for, hvor meget en rente må stigning, begrænset til ingen låntagerindkomstdokumentation og produktfunktioner, der foretager hyppig refinansiering af lånet sandsynligt.

De realkreditlån, som Fannie Mae køber og garanterer, skal opfylde strenge kriterier. Grænsen for eksempel for en konventionelt lån for et enfamiliehus i 2021 er $ 548.250 (op fra $ 510.400 i 2020) for de fleste områder og $ 822.375 (op fra $ 765.600 i 2020) for områder med høje omkostninger, herunder Hawaii og Alaska. FHFA sætter disse grænser.

For at få et lån, der støttes af Fannie Mae, skal du igennem en godkendt långiver. Sammen med at undgå subprime -lån, der er nævnt ovenfor, skal långivere opfylde kvalifikations- og undertegnelseskriterier, der sikrer finansieringens kreditkvalitet.

Sådan ansøger du om et Fannie Mae-Backed Mortgage

Når du har fundet en långiver, der er berettiget til at udstede et lån, der er dækket af Fannie Mae, bliver du guidet i udfyldelsen af ​​en ensartet ansøgning om boliglån. Du bliver nødt til at indsamle og levere finansielle oplysninger og dokumentation. Dette inkluderer en oversigt over beskæftigelse og din bruttoindkomst og opgørelser, f.eks W-2 eller 1099 formular til sikkerhedskopiering af disse. Du skal også opgive i alt dine månedlige gældsforpligtelser, f.eks. Saldi på kreditkort, bilbetalinger, underholdsbidrag og børnebidrag.

Generelt foretrækker långivere at følge 28/36 Regel- det vil sige, at en husstand ikke må bruge mere end 28% af den månedlige indkomst på boligudgifter og ikke mere end 36% på gældsservice (inklusive realkreditlån og billån). Fannie Mae accepterer et maksimum gæld til indkomst (DTI) på 36%, selvom dette kan være så højt som 45%, hvis låntageren opfylder kredit score og reservekrav.

Hvis dit DTI -forhold er for højt, kan du foretage en større forskudsbetaling, hvilket reducerer dine månedlige omkostninger. Selvom en forskudsbetaling på 20% betragtes som ideel, kan nogle låntagere muligvis nedbringe så lidt som 3%.

Boligkøbere skal også opfylde minimumskrav for at være berettiget til Fannie Mae-dækkede realkreditlån. For et enfamiliehus, der er en primær bolig, et FICO -score på mindst 620 for fastforrentede lån og 640 for realkreditlån (ARM) er påkrævet. Jo bedre eller højere din FICO -score er, desto mere berettiget er du til de laveste tilgængelige renter.

Lånændringer

Efter realkreditlån, Fannie Mae begyndte at fokusere på lånemodifikationer. Lånændringer ændrer betingelserne for et eksisterende realkreditlån for at hjælpe låntagere med at undgå misligholdelse, ende i afskærmning og i sidste ende miste deres hjem. Ændringer kan omfatte en lavere rente og forlængelse af låneperioden, hvilket ville sænke de månedlige betalinger. Siden september 2008 har Fannie Mae og Freddie Mac gennemført mere end 2,45 millioner lånændringer.

Fannie Mae HomePath

Når tvangsauktioner opstår på realkreditlån, hvor Fannie Mae er ejer/investor, eller når ejendomme erhverves gennem gerninger i stedet for afskærmning eller fortabelse, Fannie Mae forsøger at sælge ejendommene rettidigt for at minimere potentielle påvirkninger af samfundet. HomePath.com er Fannie Mae -webstedet, hvor boligkøbere og investorer kan søge efter og komme med tilbud på disse ejendomme, og HomeReady af Fannie Mae tilbyder køberfinansieringsprodukter til ejendommene.

I nogle tilfælde kan der være særlig finansiering tilgængelig. Disse omfatter lukkeomkostninger, 3% forskudsbetaling og forbedringsomkostninger, der følger med i lånet.

HomePath.com tilbyder udelukkende ejendomme, der ejes af Fannie Mae og omfatter enfamiliehuse, rækkehuse og ejerlejligheder. Fannie Mae bruger lokale ejendomsfagfolk til at forberede, vedligeholde og liste ejendomme til salg. De fleste fortegnelser har fotografier, ejendomsbeskrivelser og andre detaljer, herunder skole- og kvarteroplysninger.

Fannie Mae og COVID-19

På grund af den økonomiske indvirkning af den igangværende coronavirus -pandemi befandt utallige husejere sig i situationer, hvor de ikke havde råd til deres realkreditlån. For at hjælpe i denne situation skal Loven om Coronavirus Aid, Relief og Economic Security (CARES), der blev vedtaget i marts 2020, krævede, at långivere, der holder føderalt dækkede realkreditlån, giver deres pandemikrammede klienter tålmodighed i op til 180 dage og holder op med afskærmningsrelaterede fraflytninger. Som en del af dette tilbød Fannie Mae følgende realkredithjælp og aflastningsmuligheder for låntagere af dets enfamiliebelån, der har været økonomisk påvirket af den nuværende statsborger nødsituation:

• Mulighed for at anmode om realkreditbistand ved at kontakte en realkreditlærer
• Suspension af afskærmningssalg og fraflytninger var planlagt til at slutte 31. juli 2021, men udsættelsen er blevet skubbet til 30. september 2021.
• Berettigelse til en overbærenhedsplan for at reducere eller suspendere realkreditbetalinger i op til 12 måneder
• Suspension af kreditbureauets indberetning af forfaldne betalinger til låntagere i en overbærenhedsplan som følge af vanskeligheder, der kan tilskrives den igangværende pandemi
• Ingen fordrivelse af forsinkede gebyrer for låntagere i en tålmodighedsplan
• Et krav om, at en servicemedarbejder efter udholdenhed vil arbejde med låntagere på en permanent plan for at hjælpe med at opretholde eller reducere månedlige betalingsbeløb efter behov, herunder en lånemodifikation

Udvidelse af Moratorium

I slutningen af ​​juni 2021 meddelte præsident Biden, at der ville blive truffet yderligere foranstaltninger for at forhindre tvangsauktioner. Hans administration forlængede afskærmningsmoratoriet til den sidste dag i juli, og de forlængede tilgivelsen september til og med den 30. september 2021 for visse låntagere, hvis realkreditlån ejes af de tre føderale agenturer, der bakker op realkreditlån.

Derudover indførte FHFA også mere fleksible udlåns- og vurderingsstandarder for lån, der støttes af Fannie Mae og Freddie Mac for at yde sikker på, at boligkøbere kunne lukke lån under pandemien, og at alle involverede parter kan opretholde social afstand i hele behandle. Disse standarder tillader nu:

• Alternative vurderinger af købs- og refinansieringslån (foretager drive-by og online-vurderinger versus on-site)
• Alternative metoder til at dokumentere indkomst og verificere beskæftigelse før låneafslutning (f.eks. Verifikation af beskæftigelse via e -mail)
• Udvidelse af brugen af Fuldmagt at hjælpe med lånelukninger (f.eks. e-signaturer)

Fleksibiliteten med hensyn til at dokumentere indkomst og fuldmagt udløb den 30. april 2021, men de alternative vurderings fleksibilitet blev udvidet til 31. maj 2021. Mens nogle af de første beskyttelser i henhold til CARES -loven er udløbet, forlængede præsident Joe Biden et afskærmningsmoratorium for føderalt garanterede realkreditlån frem til 31. juli 2021.

Fannie Maes RefiNow -program

Fra 5. juni 2021 vil Fannie Mae tilbyde låntagere med lav indkomst en ny mulighed for refinansiering gennem et program kaldet RefiNow, der skal reducere deres månedlige betalinger og renter. For at være berettiget skal husejere tjene på eller under 80% af deres arealmedianindkomst (AMI).

Dette program har til formål at hjælpe flere boligejere med at refinansiere ved at fjerne nogle af hindringerne i den traditionelle refinansieringsproces, forbedre overkommelige priser og fremme bæredygtigt boligejerskab. “Låntagere med lavere indkomst refinansierer typisk i et langsommere tempo end låntagere med højere indkomst, der muligvis mangler en mulighed for at spare på boligudgifterne, ”siger Malloy Evans, senior vicepræsident og enfamilies chefkreditrisikoofficer, Fannie Mae.

Hvis husejere er i tvivl om, hvorvidt Fannie Mae ejer deres pant, kan de besøge Fannie Maes værktøj til opslag af lån. RefiNow -programmet tilbyder flere fordele for husejere. For det første kræver det en nedsættelse af boligejerens rente med mindst 50 basispoint og en besparelse på mindst $ 50 i boligejerens månedlige pantbetaling. For det andet vil Fannie Mae yde en kredit på $ 500 til långiveren på det tidspunkt, hvor lånet er købt, hvis en der blev opnået vurdering for transaktionen, og denne kredit skal videregives fra långiveren til husejer.

For at kvalificere sig til RefiNow skal en husejer opfylde disse kvalifikationer:

• Vær i besiddelse af et Fannie Mae-dækket realkreditlån, der er sikret med en hovedbolig i en enhed.
• Har en løbende indkomst på eller under 80% af AMI (ikke indkomsten fra oprindelsen af ​​det oprindelige lån).
• Aldrig gået glip af et realkreditlån i de sidste seks måneder og ikke mere end en glemt pantbetaling i de sidste 12 måneder.
• Vær i besiddelse af et realkreditlån med en belåningsgrad på op til 97%, en gældsindkomstgrad på 65% eller mindre og et minimum på 620 FICO-score.