En guide til privat realkreditforsikring (PMI)

Det er en myte, at du skal nedlægge 20% af et boligs købspris for at få et realkreditlån. Långivere tilbyder mange låneprogrammer med lavere forskudsbetingelser, så de passer til forskellige budgetter og købers behov. Hvis du går denne vej, forventer du dog at betale for privat realkreditforsikring (PMI). Denne ekstra udgift kan øge omkostningerne ved dine månedlige realkreditlån og generelt gøre dit lån dyrere. Det er dog næsten uundgåeligt, hvis du ikke har sparet 20% eller mere op.

Hvad er PMI?

PMI er en form for realkreditforsikring, som købere typisk skal betale for et konventionelt lån, når de foretager en udbetaling, der er mindre end 20% af boligens købspris. Mange långivere tilbyder programmer til lav udbetaling, så du kan nedlægge så lidt som 3%. Omkostningerne ved denne fleksibilitet er PMI, som beskytter långiverens investering, hvis du ikke tilbagebetaler dit realkreditlån, kendt som standard. Med andre ord forsikrer PMI långiveren, ikke dig.

PMI hjælper långivere med at få flere af deres penge tilbage som standard. Grunden til, at långivere kræver dækning for udbetalinger under 20% af købsprisen, er, at du ejer en mindre andel i dit hjem. Realkreditinstitutter låner dig flere penge på forhånd og vil derfor tabe flere, hvis du misligholder de første år med ejerskabet. Lån, der er forsikret af Federal Housing Administration, eller FHA -lån, kræver også realkreditforsikring, men retningslinjerne er anderledes end dem for konventionelle lån (vi dækker det senere).

Omkostningerne ved PMI

Generelt betaler du mellem $ 40 og $ 80 om måneden for hver $ 100.000, der lånes, iflg Freddie Mac, en statsstøttet virksomhed, der køber og sælger realkreditlån på det sekundære realkreditlån marked. Husk, at dette beløb kan variere baseret på din kreditværdighed og dit forhold mellem lån og værdi-det beløb, du lånte på dit realkreditlån i forhold til husets værdi.

I tidligere år fik du lov til at trække omkostningerne ved PMI fra dine føderale skatter. I 2017 og fremover besluttede kongressen ikke at forny denne bestemmelse, så du ikke længere kan trække PMI -betalinger fra dine årlige skatter. (Faktisk genoprettede de senere fradraget bare for 2017. På grund af COVID-19-pandemien blev den derefter forlænget til 2020 og gjort retroaktiv for skatteår 2018 til 2019.)

Betaler for PMI

Du har to muligheder for at betale for PMI: en engangsforudbetalt præmie, der betales ved lukning eller månedlige præmier. I mange tilfælde ruller långivere PMI ind i din månedlige realkreditlån som en månedlig præmie. Når du modtager dit låneanslag og lukker oplysningsdokumenter, vil dit PMI -beløb blive specificeret i afsnittet Forventede betalinger på den første side i hvert dokument.

En anden mulighed er at betale for PMI som en af ​​dine lukkeomkostninger. På låneanslaget og afsluttende oplysningsskemaer finder du denne præmie på side 2, afsnit B. Ulempen ved denne mulighed er dog, at du sandsynligvis ikke vil blive refunderet dette beløb, hvis du flytter eller refinansierer dit realkreditlån. I nogle tilfælde kan du betale både forudbetalte og månedlige præmier.

Annullering af PMI -dækning

Den gode nyhed er, at du ikke betaler PMI for hele et konventionelt lån.

Den føderale lov om beskyttelse af husejere eliminerer PMI på en af ​​tre måder:

• låntagerinitieret PMI-aflysning
• automatisk PMI -afslutning
• sidste PMI -opsigelse

Du kan anmode om annullering af PMI, når dit lån-til-værdi-forhold-mængden af ​​din lånesaldo divideret med boligens markedsværdi - falder til under 80% af boligens oprindelige vurderingsværdi (eller før, hvis dit hjems værdi stiger før derefter). Långivere angiver denne planlagte dato på PMI -oplysningsskemaet, som du sandsynligvis har modtaget som en del af dine afsluttende dokumenter.

For at annullere PMI skal du:

• Kom med din anmodning skriftligt.
• Vær aktuel på dine månedlige realkreditlån.
• Har en positiv betalingshistorik (højst én betaling, der var 30 dage forsinket i en periode på 12 måneder eller ej mere end én betaling, der var 60 dage forsinket i en 24-måneders periode, ifølge Fannie Mae og Freddie Mac).
• Kontroller, at du ikke har juniorpant (f.eks. Et andet realkreditlån).

Automatisk PMI -afslutning

En anden måde at afslutte PMI er kendt som automatisk PMI -opsigelse, som starter på den forventede dato, hvor din resterende realkreditbalance når 78% LTV. Ved lov er långivere forpligtet til at annullere PMI automatisk inden denne dato. De samme betingelser for låntagerinitieret PMI-aflysning (rettidig betalingshistorik og ingen pant) gælder også her. Hvis du har haft sene betalinger, annullerer din långiver ikke PMI, før dine betalinger bliver aktuelle.

Endelig PMI -opsigelse

Endelig er der noget, der kaldes den endelige PMI -opsigelse. Det er, når en långiver automatisk skal afslutte PMI måneden efter, at din låneperiode når sit midtpunkt på en tilbagebetalingsplan - selvom du ikke har nået 78% LTV.

For eksempel, hvis du har et 30-årigt fast lån, ville midtpunktet ligge efter 15-årsmærket. Igen skal du være aktuel med dine betalinger for at kvalificere dig. Denne form for PMI-aflysning gælder normalt for lån med særlige funktioner, f.eks. Ballonbetalinger, en periode, der kun er afdragsfri eller hovedmodstand.

Hjemmeværdi og PMI

Din berettigelse til at annullere PMI påvirkes også af, om dit hjems værdi er blevet værdsat eller forringet over tid. Hvis det stiger, kan du annullere PMI hurtigere end forventet; hvis det falder, venter du længere end forventet med at annullere PMI.

Inden annullering af PMI, vil en långiver bestemme dit hjems aktuelle markedsværdi ved en mæglerprisudtalelse (udført af en ejendomsmægler, der værdier dit hjem baseret på værdien af ​​sammenlignelige boliger i dit kvarter), en certificering af værdi eller en anden form for ejendomsvurdering.

Hvis dit hjems værdi er faldet på grund af en markedsnedgang, vil din långiver sandsynligvis nægte din anmodning om annullering af PMI, medmindre din boligs værdi er baseret på en ny vurdering, og du betaler den resterende lånesaldo ned til 80% LTV af den nye vurderede værdi.

På den anden side kan dit hjems værdi stige hurtigere end forventet, enten på grund af markedsforhold eller fordi du har ombygget det, hvilket betyder, at du måske når 80% LTV -tærsklen tidligt. I så fald kan du anmode om PMI -aflysning på forhånd, og din långiver vil bestille en vurdering for at bekræfte boligens aktuelle værdi. (Bemærk: Du er ansvarlig for at betale for ejendomsvurderingen, som kan koste alt fra $ 300 til $ 400. Dette beløb kan variere afhængigt af hjemmets størrelse og placering.)

Konventionelle lån uden PMI

Nogle långivere tilbyder deres egne konventionelle låneprodukter uden påkrævet PMI; de har dog en tendens til at opkræve højere renter for at beskytte sig selv, hvis du misligholder dit lån. I det lange løb kan det være mere eller mindre dyrt end at betale PMI, afhængigt af hvor længe du bliver i dit hjem, eller hvor længe du beholder det samme realkreditlån.

Det er her sammenligning shopping for et realkreditlån kan hjælpe. Se på de rentesatser, der tilbydes for lån uden PMI versus dem med PMI. Beregn forskellen mellem de to for at se, hvor meget mere du vil betale for et lån uden PMI. Er dette beløb mindre end PMI -betalinger, du foretager, indtil du når 80% LTV -forholdet for annullering? Husk, at hjemmeværdier kan stige eller falde, hvilket påvirker den tid, du kan betale PMI.

Krav til forskudsbetaling

At sænke 20% af et boligs købspris eliminerer PMI, hvilket er den ideelle vej at gå, hvis du har råd til det. Ud over at spare regelmæssigt til en forskudsbetaling, overvej at købe et billigere hjem.

Et mere konservativt husjagtbudget vil sænke det beløb, der er nødvendigt for at foretage en forskudsbetaling på 20%.

Piggyback -realkreditlån og PMI

Nogle långivere anbefaler ved hjælp af et andet “piggyback” -pant for at undgå PMI. Dette kan hjælpe med at sænke de oprindelige realkreditomkostninger frem for at betale for PMI. Det fungerer sådan: Du optager et første realkreditlån for det meste af boligens købspris (minus dit forskudsbeløb). Derefter optager du et andet, meget mindre realkreditlån for resten af ​​boligens købspris, minus det første realkreditlån og forskudsbeløb. Som et resultat, du undgå PMI og har kombineret betalinger mindre end omkostningerne ved det første realkreditlån med PMI.

Imidlertid har et andet realkreditlån generelt en højere rente end et første realkreditlån. Den eneste måde at slippe af med et andet realkreditlån er at betale lånet helt af eller refinansiere det (sammen med det første realkreditlån) til et nyt selvstændigt realkreditlån, formentlig når LTV når 80% (for at undgå PMI). Disse lån kan dog være dyre, især hvis renten stiger fra det tidspunkt, du optog det oprindelige lån, og når du ville refinansiere begge lån til et realkreditlån. Glem ikke, at du skal betale lukkeomkostninger igen for at refinansiere begge lån til ét lån.

FHA Realkreditforsikringspræmie

Hvis du ikke kan kvalificere dig til et konventionelt låneprodukt, kan du overveje et FHA -lån. Ligesom nogle konventionelle låneprodukter har FHA-lån en mulighed for lav nedbetaling-så lidt som 3,5% ned-og mere afslappede kreditkrav.

Långivere kræver realkreditforsikring for alle FHA-lån, der betales i to dele: en forudbetalt realkreditforsikringspræmie eller UFMIP og en årlig realkreditforsikringspræmie eller årlig MIP. Begge omkostninger er angivet på den første side af dit låneanslag og afsluttende oplysning.

Forhåndsforsikringspræmien

Den forudgående realkreditforsikringspræmie (UFMIP) er 1,75% af lånebeløbet. Du kan betale det på forhånd ved lukning, eller det kan rulles ind i dit realkreditlån. Hvis du vælger at medtage UFMIP i dit realkreditlån, vil dine månedlige betalinger være højere, og dine samlede låneomkostninger vil stige.

Den årlige præmie

Udover UFMIP betaler du en årlig MIP, der er opdelt i lige månedlige rater og rullet ind i dine realkreditbetalinger. Afhængigt af din lånetid og størrelse betaler du 0,45% til 1,05% af lånebeløbet.

Annullering af FHA MIP

Hvis du sætter 10% eller mere ned, kan årlig MIP annulleres efter de første 11 år af dit lån. I modsætning til konventionelle lån kræver FHA -lån med en udbetaling under 10%, at du årligt skal betale MIP for lånets løbetid. Hvis du falder ind i sidstnævnte lejr, er den eneste måde at fjerne MIP -betalinger på at refinansiere til et konventionelt lån, når dit LTV -forhold er lavt nok til at kvalificere sig til et konventionelt realkreditlån uden PMI.

Bundlinjen

Hvis du ikke har sparet mange kontanter til en forskudsbetaling, er det en afvejning at betale PMI for at låne flere penge. Du er ikke alene, hvis du vælger denne vej. I disse dage laver de fleste boligkøbere nedbetalinger under 20%. I 2017 var den mediane udbetaling på et hjem 10%, ifølge en undersøgelse foretaget af National Association of Realtors.

Når du ansøger om realkreditlån, skal du se omhyggeligt på lånestimater for at sammenligne, hvor meget du vil betale for et lån med PMI. Et lån, der muligvis ikke kræver PMI, men kommer med et højere rente. Med få undtagelser er PMI svært at undgå, hvis du har brug for et lån med en lav udbetaling, men der er lys for enden af ​​tunnelen: Du betaler ikke PMI for lånets løbetid.