Realkreditsystem til realkreditlån - MERS -definition
Hvad er et elektronisk registreringssystem til realkreditlån - MERS?
Mortgage Electronic Registration System (MERS) er en database oprettet af realkreditinstituttet. Et fortroligt elektronisk register over realkreditlån med oprindelse i USA, det holder styr på overførsler og ændringer af servicerettigheder og ejerskab af lånene. Det bruges af ejendomsfinansieringsindustrien til handel og registrering af realkreditlån.
MERS, som også henviser til det privatejede selskab, der administrerer databasen, er godkendt af sådanne statsstøttede virksomheder som Federal National Mortgage Association (Fannie Mae), Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac)og Government National Mortgage Association (Ginnie Mae)sammen med sådanne offentlige organer som Federal Housing Administration (FHA) og Department of Veterans Administration (VA), der er involveret i boliglån. Californien og Utah boligfinansieringskontorer og alle større ratingbureauer på Wall Street gør også brug af det.
vigtige takeaways
- Realkreditlånegistreringssystem (MERS) er en privatejet database, som realkreditinstituttet har oprettet for blot at registrere og overføre realkreditlån.
- Ved at spore realkreditoverførsler elektronisk eliminerer MERS en långivers behov for at registrere overførslen hos amtskriveren, hver gang lånet sælges fra en bank til en anden.
- Nogle gange er MERS selv udpeget som realkreditinstitut (panthaver).
- Mens MERS kan spare tid og registrere omkostninger, har det tiltrukket kritik for at have gjort det svært at se, hvem der egentlig er den nuværende ejer af et realkreditlån.
Forståelse af det elektroniske registreringssystem for realkreditlån — MERS
Hver gang et realkreditlån sælges fra en bank til en anden, udarbejdes og registreres en opgave - et dokument, der viser, at realkreditlånet er overført - i amtets jordebøger. Opgaven overfører alle de renter, den oprindelige långiver havde under realkreditlånet, til den nye bank.
Ved at spore låneoverførsler elektronisk eliminerer MERS den langvarige praksis, som långiveren har skal registrere en opgave hos amtskriveren hver gang lånet sælges fra én bank til en anden.
MERS -systemet bruges af realkreditinstitutter, servicevirksomheder, lagergiver, engros långivere, detail långivere, dokumentforvaltere, afviklingsagenter, ejendomsvirksomheder, forsikringsselskaber, investorer, amtsoptagere og forbrugere. Amts- og tilsynsmyndigheder og husejere har gratis adgang til MERS. Husejere kan slå oplysninger om deres egne realkreditlån op, der er registreret i systemet.
For at bruge den elektroniske sporing tildeler realkreditservicen det med et realkreditlånidentifikationsnummer (MIN) og registrerer derefter lånet i MERS -databasen. Nogle gange er MERS selv udpeget som panthaver, som den oprindelige långiver officielt kaldes i realkreditpapirerne; et sådant lån er kendt som et originalt panthaverlån (MOM). Derfra kan sælger stifte pant i MERS som nomineret til långiver (også omtalt som modtager), og derefter tildele eller registrere lånetildelingen til MERS i amtets land optage. Dette ville gøre MERS til pladshaver.
Mens MERS kan fungere som panthaver i landjournaler, ejer det faktisk ikke realkreditlånet.
Hvis långiveren sælger lånet, opdaterer MERS sine oplysninger om realkreditlånet. Serviceren på et realkreditlån kan få det fjernet fra MERS -databasen ved at sende en anmodning om at få det deaktiveret. MERS vil til gengæld give Fannie Mae besked. Hvis servicelederen på et realkreditlån helt vil afslutte deres medlemskab med MERS, skal det også underrette Fannie Mae så hurtigt som muligt.
Fordele og ulemper ved det elektroniske registreringssystem for realkreditlån - MERS
Som en elektronisk one-stop-side til realkreditdokumenter-tillidsgerninger
og gældsbreve - MERS forenkler i høj grad realkreditprocessen. MERS kan i nogen grad fungere som en omkostningsbesparende foranstaltning, fordi ved at handle
som panthaver reducerer det udgiften til at registrere overførslen af en
pant fra en långiver til en anden. At have lånet i MERS ’navn (som forvalter) i jordebøgerne sparer tid og registrerer omkostninger, fordi flere opgaver ikke er nødvendige hver gang lånet skifter hænder.
Databasen har dog lidt kritik. Under 2008 boligkrise, systemet gjorde det til tider svært at finde ud af, hvem der egentlig ejede realkreditlån. Det skabte en udfordring for boligejerne afskærmning eller fritagelse for deres lån, da de havde brug for at vide, hvem der havde deres realkreditlån for at finde en form for afhjælpning.
