Hvordan fungerer realkreditlån?

Hvis du vil have en månedlig betaling på din pant det er lavere end hvad du kan få på et fastforrentet lån, kan du blive lokket af en realkreditlån. Ved ikke at foretage hovedbetalinger i flere år i begyndelsen af ​​din låneperiode får du et bedre månedligt pengestrømme.

Men hvad sker der, når den periode, der kun er af interesse, er udløbet? Hvem tilbyder disse lån? Og hvornår giver det mening at få en? Her er en kort guide til denne form for realkreditlån.

Sådan er rentelån realiseret

På det mest grundlæggende er et realkreditlån et, hvor du kun foretager rentebetalinger for det første flere år - typisk fem eller ti - og når den periode slutter, begynder du at betale både hovedstol og interesse. Hvis du vil foretage hovedbetalinger i løbet af renten, kan du, men det er ikke et krav i lånet.

Du vil normalt se lån kun med renter struktureret som 3/1, 5/1, 7/1 eller 10/1 realkreditlån (Arme). Långivere siger, at 7/1 og 10/1 valg er mest populære blandt låntagere. Generelt er renteafgiftsperioden lig med fastforrentningsperioden for lån med justerbar rente. Det betyder, at hvis du f.eks. Har en 10/1 ARM, betaler du kun renter i de første ti år.

På en kun interesse-ARM, efter introduktionsperioden slutter, justeres renten en gang om året (det er her, "1" kommer fra) baseret på en benchmark -rente som f.eks. LIBOR plus en margin bestemt af långiveren. Benchmarkrenten ændres i takt med, at markedet ændres, men marginen er forudbestemt på det tidspunkt, hvor du optager lånet.

Satsgrænser begrænser renteændringer. Dette gælder for alle ARM'er, ikke kun ARM'er, der kun er af interesse. Det startrenteloft på 3/1 ARMs og 5/1 ARMS er normalt to, siger Casey Fleming, en låneansvarlig hos C2 Financial Corp i San Diego og forfatter til "Låneguiden: Sådan får du det bedst mulige realkreditlån. "Det betyder, at hvis din startrente er tre procent, så da renten kun slutter i år fire eller år seks, vil din nye rente ikke være højere end fem procent. På 7/1 ARM'er og 10/1 ARM'er er det oprindelige takstak normalt fem.

Derefter er rentestigninger normalt begrænset til to procent om året, uanset hvad ARM's introduktionsperiode var. Livstidshætter er næsten altid fem procent over lånets startrente, siger Fleming. Så hvis din startrate er tre procent, kan den stige til fem procent i år otte, syv procent i år ni og max ud på otte procent i år ti.

Når den periode, hvor renten kun er slut, skal du begynde at tilbagebetale hovedstolen i løbet af resten af ​​låneperioden-på en fuldt amortiseret basis, i långiver tale. Dagens lån uden rente har ikke ballonbetalinger; de er typisk ikke engang tilladt i henhold til lov, siger Fleming. Så hvis den fulde løbetid for en 7/1 ARM er 30 år, og perioden kun for renter er syv år, i år otte, vil din månedlige betaling blive genberegnes ud fra to ting: For det første den nye rente og for det andet tilbagebetaling af hovedstolen over de resterende 23 flere år.

Fastforrentede lån

Fastforrentede realkreditlån er ikke så almindelige. Med et 30-årigt fastforrentet lån kan du kun betale renter i ti år og derefter betale renter plus hovedstol i de resterende 20 år. Hvis du antager, at du ikke har lagt noget over for rektor i løbet af de første ti år, vil din månedlige betaling hoppe betydeligt i år 11, ikke kun fordi du ville begynde at tilbagebetale hovedstol, men fordi du ville tilbagebetale hovedstol over bare 20 år i stedet for 30 flere år. Da du ikke betaler ned hovedstolen i løbet af renten, når renten nulstilles, er din nye rentebetaling baseret på hele lånebeløbet. Et lån på $ 100.000 med en rente på 3,5 procent ville kun koste $ 291,67 pr. Måned i løbet af de første ti år, men $ 579,96 om måneden i de resterende 20 år (næsten det dobbelte).

Over 30 år ville lånet på $ 100.000 koste dig $ 174.190,80 - beregnet som ($ 291,67 x 120 betalinger) + ($ 579,96 x 240 betalinger). Hvis du havde optaget et 30-årigt fastforrentet lån med samme 3,5 procent rente (som nævnt ovenfor), ville din samlede pris over 30 år være $ 161.656,09. Det er 12.534,71 dollar mere i renter på det afdragsfrie lån, og den ekstra renteomkostning er grunden til, at du ikke ønsker at beholde et rentelån i hele dets løbetid. Din faktiske renteudgifter vil dog være mindre, hvis du tager realkreditfradraget.

Er disse lånetyper bredt tilgængelige?

Da så mange låntagere fik problemer med lån, der kun var renter i løbet af boble år, banker tøver med at tilbyde produktet i dag, siger Yael Ishakis, vicepræsident for FM Home Loans i Brooklyn, NY, og forfatter til "Den komplette guide til køb af et hus."

Fleming siger, at de fleste er jumbo-lån med variabel rente med en fast periode på fem, syv eller ti år. Et jumbo-lån er en type ikke-overensstemmende lån. I modsætning til lån, der opfylder kravene, er ikke-misligholdte lån normalt ikke berettiget til at blive solgt til statsstøttede virksomheder, Fannie Mae og Freddie Mac - de største købere af gældende realkreditlån og en grund til, at der er så bredt tilgængelige lån i overensstemmelse hermed.

Når Fannie og Freddie køber lån fra realkreditinstitutter, stiller de flere penge til rådighed for långivere til at udstede yderligere lån. Ikke-overensstemmende lån som lån kun med renter har en begrænset sekundære realkreditmarked, så det er sværere at finde en investor, der ønsker at købe dem. Flere långivere hænger på disse lån og servicerer dem internt, hvilket betyder, at de har færre penge til at optage yderligere lån. Renteudlån er derfor ikke så bredt tilgængelige. Selvom et lån kun med renter ikke er et jumbo-lån, betragtes det stadig som ikke-overensstemmelse.

Fordi afdragsfrie lån ikke er så bredt tilgængelige som f.eks. 30-årige fastforrentede lån, "den bedste måde at finde en god rente kun på långiver er gennem en velrenommeret mægler med et godt netværk, fordi det vil tage en seriøs shopping at finde og sammenligne tilbud, ”Fleming siger.

Sammenligning af omkostninger

"Stigningen i rentefunktionen varierer efter långiver og efter dag, men regner med, at du betaler mindst 0,25 procent præmie i renten," siger Fleming.

På samme måde siger Whitney Fite, formand for Angel Oak Home Loans i Atlanta, at renten på et realkreditlån er cirka 0,125 til 0,375 procent højere end renten for et amortiserende fastforrentet lån eller ARM, afhængigt af oplysninger.

Sådan ser dine månedlige betalinger ud med et lån på kun $ 100.000 i forhold til et fastforrentet lån eller en fuldt amortiserende ARM, hver med en typisk rente for den type lån:

• 7-årig, kun rente-ARM, 3,125 procent: $ 260,42 månedlig betaling
• 30-årigt fastforrentet konventionelt lån (ikke kun renter), 3,625 procent: $ 456,05 månedlig betaling
• 7-årig, fuldt amortiserende ARM (30-årig amortisering), 2,875 procent: $ 414,89 månedlig betaling

Med disse satser vil en ARM, der kun er af interesse, på kort sigt koste dig $ 195,63 mindre om måneden pr. $ 100.000 lånt til første syv år sammenlignet med et 30-årigt fastforrentet lån og $ 154,47 mindre om måneden sammenlignet med et fuldt amortiserende 7/1 ARM.

Det er umuligt at beregne det faktiske levetid omkostninger af et rentelån, der kun kan justeres, når du optager det, fordi du ikke på forhånd kan vide, hvad renten vil nulstille hvert år. Der er heller ikke en måde at balancere omkostningerne, siger Fleming, selvom du kan bestemme levetiden renteloft og ordet fra din kontrakt. Dette ville give dig mulighed for at beregne minimums- og maksimal levetidsomkostninger og vide, at dine faktiske omkostninger ville falde et sted imellem. "Det ville dog være et stort udvalg," siger Fleming.

Bundlinjen

Realkreditlån kan være udfordrende at forstå, og dine betalinger vil stige betydeligt, når perioden kun for renter slutter. Hvis dit lån kun er en ARM, stiger dine betalinger endnu mere, hvis renten stiger, hvilket er et sikkert bud i dagens lavrentemiljø. Disse lån er bedst for sofistikerede låntagere, der fuldt ud forstår, hvordan de fungerer, og hvilke risici de tager.