Boligmyndighedens obligationer Definition

Hvad er boligmyndighedens obligationer?

Boligmyndighedsobligationer eller boligobligationer udstedes af en stat eller lokal myndighed for at hjælpe med at finansiere opførelse eller rehabilitering af lejeboliger til overkommelige priser. Under visse programmer kan provenuet fra sådanne obligationer også bruges til at hjælpe lavindkomstfolk med at købe boliger. Renter, som investorer optjener på boligmyndighedsobligationer, er fritaget for føderale skatter og kan også være fritaget for statslige og lokale indkomstskatter.

Ligesom de fleste kommunale obligationer, boligmyndighedsobligationer har historisk set været betragtet som meget sikre investeringer. I dette tilfælde bakkes obligationerne op af den føderale regering, der betragter dem som et middel til at tilskynde til opførelse af boliger til lavindkomstfolk.

Forståelse af boligmyndighedens obligationer

En kommunal myndighed kan udstede gæld i form af obligationer til at rejse kapital til finansiering af projekter. De to typer kommunale obligationer er generel forpligtelse obligationer og indtægtsobligationer. Rentebetalingen og hovedgældet tilbagebetaling af en generel forpligtelse (GO) -obligation finansieres fra staten eller den lokale regerings finansielle kasse.

Disse obligationer bakkes op af fuld tro og kredit af kommunestyret, som kan have myndighed til at forhøje skatter for at opfylde sine betalingsforpligtelser på GO -obligationen. På den anden side understøttes betalingsforpligtelser på en indtægtsobligation af den forventede indtægtsstrøm for det projekt, som obligationen blev udstedt til. En form for en indtægtsobligation er boligobligationen.

Stat og lokale regeringer udsteder boligobligationer til finansiering af opførelse eller rehabilitering af lejeboliger til en overkommelig pris. Ud over at tilbagebetale obligationens hovedstol, skal staten eller lokaliteten betale renter af de penge, den låner. Som private aktivitetsobligationer (PAB'er), kan boligobligationer udstedes på vegne af kvalificerede overskud og nonprofit-udviklere til finansiering af lavindkomst multifamilie- og seniorboligprojekter.

Provenuet fra boligobligationer kan også blive udstedt for at levere billige realkreditfinansieringer til lavindkomstfamilier eller enkeltpersoner, så de kan købe et hjem. Realkreditlån givet via boligobligationer er begrænset til førstegangskøbere, der ikke tjener mere end områdets medianindkomst. Endvidere er prisen på en bolig, der er købt med et realkreditlån, begrænset til 90% af den gennemsnitlige arealkøbspris.

Særlige overvejelser

Boligobligationer har typisk lave renter og kan udstedes som enten faste eller forpligtelse til variabel rente (VRDO). Hovedstolen og rentebetalinger til obligationsindehavere sker fra pantsatte realkreditlån og investeringsindtægter.

De tilbagebetalinger, der foretages på realkreditlån, opkræves af forvalteren af ​​den boligobligation, der investerer midlerne i kortfristede investeringer indtil den planlagte tid til at betale renter til obligationsindehavere. Betaling på boligobligationer understøttes i realiteten af ​​rettidig og konsekvent rentebetaling og hovedafdrag på lånetagers underliggende realkreditlån.

Boligobligationer er fordelagtige for staten såvel som for private investorer. På den ene side får regeringen adgang til en stor mængde billig finansiering. På den anden side er de skattefordele, der tilbydes af boligobligationer, meget attraktive for dem i de øvre skattemængder.

For investorer er renter, der betales af boligobligationer, fritaget for føderal og undertiden statslig indkomstskat. Jo højere marginalskatteprocenten er, desto mere værdifuld er en boligindtægtsobligations skattefritagelse. Selvom investorer er underlagt alternativ minimumsafgift (AMT) kan være underlagt skatter, fritagelsen betyder, at investorer i høje føderale skatteparametre drager fordel af indtægtsobligationer og andre kommunale obligationer. Denne skattefritagelse er med til at kompensere for obligationernes lave rente.

Føderale lavindkomstboligskattefradrag er en anden kilde til kapital, der kan bruges i stedet for eller ud over boligobligationer for at finansiere boligprojekter til en overkommelig pris. Kreditterne er ikke refunderbare føderale indkomstskattefradrag for en del af realkreditlånet, som kvalificerede boligkøbere betaler hvert år.

Fordi de medfører statsgæld, kræver salg af boligmyndighedsobligationer undertiden godkendelse af lokale vælgere. I 2018 godkendte for eksempel Californiens vælgere en afstemning for at sælge 4 milliarder dollar i boligmyndighedsobligationer til finansiering af programmer til lavindkomstboere, veteraner og landarbejdere.