Prisbillig markedsværdi (AMV)

Hvad er en overkommelig markedsværdi (AMV)?

Overkommelig markedsværdi er salgsprisen for en flerfamiliebolig, der sælges gennem Federal Deposit Insurance Corporation's (FDIC) Affordable Housing Program (AHP). AHP tilskynder boligudviklere til at købe flerfamilieejendomme, der ejes af FDIC.

Købspriserne på AHP-ejendomme ligger under dagsværdien, og til gengæld skal ejere stille et bestemt antal enheder til rådighed for lavindkomsthusstande gennem overkommelige huslejer.

Forståelse af overkommelig markedsværdi

Traditionelt er ejendommens markedsværdi er det beløb, en køber er villig til at betale, og ikke nødvendigvis den værdi, sælgeren sætter på ejendommen. Efterhånden som ejendomsværdierne stiger, er lånet nødvendigt for at købe ejendommen - kaldet a pant- øges også. Det større lån fører til en højere realkreditbetaling til potentielle købere af en ejendom.

Som følge heraf skal der opkræves højere huslejer for at dække den højere pantbetaling. Når ejendomsværdier stiger støt over tid, kan lejere med lavere indkomst blive prissat ud af markedet, hvilket betyder, at de ikke har råd til de højere lejebetalinger.

Det Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC) har etableret Affordable Housing Program (AHP), som er designet til at hjælpe med at sælge enfamilie- og flerfamilieejendomme, der vil komme familier med lav indkomst til gode. Under programmet tilskynder AHP boligudviklere til at købe flerfamilieejendomme, der ejes af FDIC. Ejendommens købspris er typisk under dagsværdi, hvilket betyder, at prisen er lavere end den pris, der normalt ville blive opkrævet på markedet.

Med andre ord er en ejendoms overkommelige markedsværdi lavere end vurderet værdi af ejendommen, da det tager højde for, at lavere husleje vil blive opkrævet for nogle af enhederne samt ejendommens fysiske tilstand, forventet driftsomkostningerog finansieringsmuligheder.

Til gengæld for at købe en ejendom til en pris, der ligger under den rimelige markedsværdi, accepterer køberne at stille enheder til rådighed for lav- og meget lavindkomsthusstande til overkommelige huslejer. Leje- og indkomstrestriktionerne er designet til at sikre, at ejendommen i de næste 40 til 50 år betjener familier, der har brug for billige boliger.

Krav til overkommelig markedsværdi

Programmet har fire grundlæggende krav for at sikre, at AHP-multifamilieudlejningsejendomme leverer billige boliger til lavindkomstlejere.

Krav til belægning

AHP -programmet har fire krav til ejere af flerfamilieudlejningsejendomme købt gennem programmet. Ejeren skal afsætte et bestemt antal enheder, der er forbeholdt lavindkomstlejere. Programmet kræver, at mindst 35% af det samlede antal enheder skal stilles til rådighed for lavindkomsthusstande.

Lejegrænser

Ejere af ejendomme under programmet fastholder også huslejen for lav indkomst til en overkommelig pris. Programmet fastsætter grænser for det maksimale lejebeløb, der kan opkræves baseret på medianindkomsten i den geografiske region.

Krav til videresalg

Krav til belægning, som angiver det mindste antal enheder, der skal leveres til lavindkomstfamilier samt lejegrænserne skal forblive gældende, selvom ejeren sælger ejendom. Med andre ord skal den nye køber af en ejendom også overholde programmets krav.

Overholdelsesperiode

Ejere af ejendomme skal overholde de overkommelige krav under AHP -programmet for hele nyttigt liv af ejendommen.

Egenskabstyper

AHP-programmet giver mulighed for at købe de fleste ejerlejligheder og en-til-fire enhedsejendomme, herunder ejendomme, der købes i bulk af kvalificerede købere. Uanset antallet af indkøbte enheder eller bygninger skal ejendomsejerne følge de samme grundlæggende krav til belægning. Hvis nogle af enhederne også konverteres til ejerlejligheder, skal et bestemt antal af de konverterede enheder sælges til lavindkomstfamilier.

Fordele ved en overkommelig markedsværdi

Et af målene med FDIC er at hjælpe lokalsamfund med deres boligbehov, hvilket førte til oprettelsen af ​​programmet til rimelige boliger. Det er designet til at hjælpe familier med lav og moderat indkomst til at købe boligejendomme, der tidligere var ejet af mislykkede banker. Når et pengeinstitut svigter, er FDIC ansvarlig for at sikre, at instituttets aktiver sælges rettidigt. Det får en administrerende agent til at tage ansvaret for driften og har aktivspecialister til at værdsætte aktiver og arbejde med aktivforvaltere for at sælge disse aktiver.

FDIC overvåger og sikrer overholdelse af arealanvendelsen gennem et netværk af statslige boligbureauer Restriktionsaftaler (LURA), der regulerer brugen af ​​enkelt- og flerfamilieejendomme i rimelige boliger Program. Landbrugsbegrænsningsaftalen er et dokument, som ejere af en AHP -ejendom skal underskrive, når de køber en ejendom gennem programmet. LURA skitserer overkommelighedskravene til ejendommen samt grænserne for leje og eventuelle restriktioner vedrørende ejendommens brug.

LURA binder også køber og eventuelle efterfølgende ejendomsejere til den aftale, hvor betingelserne forbliver gældende, selvom ejendommen er blevet solgt til en anden køber. Som et resultat sikres overkommelige udlejningsenheder gennem programmet i mange år fremover.

Historik om overkommelig markedsværdi

AHP er relateret til Resolution Trust Corporation (RTC), som blev oprettet som reaktion på opsparing og lånekrise i 1980'erne og begyndelsen af ​​1990'erne. RTC var designet til at hjælpe med at administrere og bortskaffe aktiver hos mislykkede finansielle institutioner. Fordi det påtog sig nogle statslige ansvarsområder, ønskede fortalere for billige boliger til lavindkomstfamilier, at det skulle hjælpe med at opfylde boligbehov i de områder, der betjenes af mislykkede banker.

For at nå dette mål gav RTC familier med lav indkomst forkøbsret og organisationer fik lov til at foretage indkøb, hvis en vis andel af en flerfamilieenhed var forbeholdt lavindkomst beboere. Denne politik betød, at den højestbydende ikke nødvendigvis var den, der sluttede med ejendommen. I begyndelsen af ​​1990'erne var den gennemsnitlige justerede markedsværdi for en ejendom forbeholdt familier med lavere indkomst to tredjedele af den vurderede markedsværdi.