Er NAV den bedste måde at vurdere værdien af et REIT?
Det indre værdi (NAV) er en af de bedste metrics at bruge, når man vurderer værdien af a investering i fast ejendom (REIT). En REIT er et værdipapir, der handles som almindelige aktier, der udelukkende investerer i fast ejendom, ejendomme eller realkreditlån. Den primære funktion af et REIT er at styre klynger af ejendomme, der producerer indkomst. Ved lov fordeles størstedelen af en REIT's fortjeneste som udbytte. Internal Revenue Service (IRS) anerkender et ejendomsselskab som et REIT, så længe det udlodder 90% af det skattepligtige overskud som udbytte. Opfyldelse af denne regel giver virksomheden mulighed for at undgå enhver ansvar til selskabsskat.
Vigtige takeaways
- En af de bedste måder at analysere real estate investment trust (REITs) er med nettoaktivværdi (NAV).
- NAV bruges i stedet for pris-til-bog-forhold og andre bogførte værdimål.
- NAV søger at finde ud af den faktiske værdi af REIT's beholdninger ved at tage markedsværdien og fratrække enhver gæld, såsom realkreditforpligtelser.
Typer af REIT'er
Der er forskellige typer REIT'er, men de fleste er egenkapitalreiter, der fokuserer på hårde aktiver. Disse REIT'er ejer typisk bestemte bygningstyper, såsom kontorbygninger, lejligheder eller indkøbscentre. For egenkapital REIT'er kan de enten være børsnoterede, f.eks. handel på New York Stock Exchange, eller offentligt, men ikke handlet. Der er også private REIT'er. Sidst men ikke mindst er der realkreditlån REITs (mREITs), som.
Realkreditlån REITs (mREITS) giver finansiering af indkomstproducerende fast ejendom ved at købe eller med oprindelse i realkreditlån og realkreditobligationer og tjener indtægt fra renterne på disse investeringer.
Fordele ved NAV
NAV er en værdifuld metrik at bruge ved vurdering af REIT'er. Bogførte værdi og lignende forhold som f.eks pris til bog har vist sig at være meget upålidelige, når de anvendes på REIT'er. Brugen af NAV er et forsøg på at omgå bogført værdi til fordel for at give et mere præcist estimat af den faktiske markedsværdi for REIT beholdninger.
For at beregne NAV genererer en analytiker en subjektiv vurdering af REIT's aktiver. En måde at gøre dette på er kapitalisering af driftsindtægter, baseret på markedspriser. EN cap rate for det nuværende marked bestemmes og bruges til at opdele en ejendoms driftsindkomst, hvor det resulterende beløb er den anslåede markedsværdi. Markedsværdien minus eventuelle realkreditlån giver NAV. Den samlede NAV kan divideres med udestående aktier for at give en NAV pr.
For eksempel beregnes bogført værdi som købspris fratrukket afskrivningen. Hvis en ejendom købes for $ 100.000 og afskrivning er $ 10.000 om året. Ved udgangen af år fem er den akkumulerede afskrivning $ 50.000. Fra et bogført værdiperspektiv vurderes ejendommen således til $ 50.000 ($ 100.000 - $ 50.000). Men i virkeligheden er det sandsynligvis ikke den sande værdi af ejendommen. NAV tager således hensyn til markedsværdien og trækker gælden fra.
Bundlinjen
Selvom NAV er en god metric at bruge, når man analyserer REIT'er, er den kun lige så god som analytikeren, der gennemfører vurderingen af hver enkelt beholdning af REIT'erne. Beregningen af markedsværdi af aktiver skal omhyggeligt udføres for at nå frem til en nøjagtig NAV for hele REIT.