Finanskrise + 10: Hvor er boligpriserne nu?

Det er 10 år siden Lehman Brothers sammenbrud og den efterfølgende finanskrise, og økonomien ser ud til at trives. Aktiemarkedet satte lige en rekord for den længste bull run i moderne historie efter at have gået 3.453 dage - næsten ni og et halvt år - uden en større korrektion. Tidligere på året faldt den amerikanske arbejdsløshed til 3,8%, et lavpunkt på 18 år.

Boliger var kernen i krisen, der skabte Stor recession. Men nu er ejendomsmarkedet for det meste også varmt: Priserne er oppe, beholdningen er nede, og lånestandarderne er lettet, hvilket gør det muligt for flere mennesker at få realkreditlån. Ifølge en nylig FICO Research blogindlæg, “Den første klare tendens observeret omkring nyopståede realkreditlån er, at når vi kommer længere væk fra den Store Tilbagegang, undertegnelseskriterier synes at være lettet, og en bredere del af forbrugerne får realkreditlån resultat."

Boligkris 101

Alligevel har det været humpede 10 år for boliger. Husk den uklare udlånspraksis, der var med til at udløse krisen: Et bollegløb i optakten til sammenbruddet motiverede långivere til at udstede lån til praktisk talt alle, der var villige til at skrive under på den stiplede linje - selvom den enkelte tydeligvis ikke kunne tilbagebetale - bare for at fylde overskuddet beholdning.

NINJA lån, udstedt til låntagere med ingen indkomst, intet job og ingen aktiver, var voldsomt og de udbredte 2/28 realkreditlån (ARM) med subprime sætte låntagere til at fejle. Disse lån gav låntagere en "teaser" -rente under markedet i de første to år, hvorefter renterne sprang til en højere rente, hvilket ofte gjorde betalinger uoverkommelige.

Fra første kvartal 2006 til 2012 havde disse subprime ARM -realkreditlån en højere afskærmningsstartrate - langt - end fixed prime, prime ARM, subprime fixed og FHA lån, som vist i følgende diagram fra Realkreditinstitutterne Forening. Subprime ARM'er havde også den højeste kriminalitet i samme periode.

Gælden fra disse lån blev ompakket til investerbare produkter, herunder realkreditobligationer, der blev solgt til banker, hedgefonde, forsikringsselskaber, pensionskasser og endda velhavende personer. Da låntagere begyndte at misligholde deres lån, var det katastrofalt for ethvert pengeinstitut (eller individ), der købte eller solgte realkreditobligationer. Nedfaldet hjalp med at gøre hele den finansielle industri opad. Aktiemarkedet styrtede ned, bankerne svigtede, boligpriserne gik i stå, og millioner af mennesker mistede deres job, store chinks af deres pensionsopsparing og deres hjem.

Boligpriser i dag

Det nationale boligprisindeks toppede i april 2006, nåede sit laveste punkt i marts 2011 - cirka to år efter recessionen officielt sluttede - og vendte tilbage til toppen i oktober 2017, ifølge a særlig rapport fra ejendomsdataselskab CoreLogic. Nevada oplevede det største fald under recessionen med et fald på 60% i boligpriserne. Arizona og Florida var ikke langt bagud og faldt henholdsvis 51% og 50%, som det fremgår af efter diagram fra CoreLogic, der afslører de største og mindste spids-til-ned-fald vælg stater.

"Efter endelig at have nået bunden i 2011 begyndte boligpriserne en langsom stigning tilbage til der, hvor vi er nu," sagde Frank Nothaft, cheføkonom i CoreLogic. ”Større efterspørgsel og lavere udbud-samt blomstrende jobmarkeder-har givet nogle af de hårdest ramte boligmarkeder et løft i boligpriserne. Alligevel er mange stadig ikke tilbage til niveauer før nedbrud. ”

Selvom mange stater er kommet sig over deres værdier før krisen, er det ikke alle gode nyheder. Strammere lånestandarder siden krisen har gjort det svært at få et realkreditlån, hvilket nogle i industrien mener, har bidraget til strammere beholdning og priser, der ligger langt ud over deres før-krise toppe.

Overfor høje priser, strenge udlånsstandarder og konkurrence fra alle kontanter, har mange boligkøbere ingen anden mulighed nu end at leje. I nogle metroområder, herunder San Francisco, har kun 25% af beboerne råd til at købe et hjem, ifølge Urban Institute. Faktisk steg procentdelen af ​​lejere i 50 af de største byer i USA mellem 2006 og 2016, ifølge ejendomswebstedet Zillow. I dag er procentdelen af ​​befolkningen, der lejer, på sit højeste niveau siden 1965.

"Vi er virkelig i en tømmermændsfase," sagde Jonathan Miller, administrerende direktør for ejendomsvurdering og konsulentfirma Miller Samuel. »Bare fordi priserne stiger, betyder det ikke, at vi er kommet os. [Markedet] er stadig forvrænget, og det er på grund af kreditbetingelser. ”

Overkommelighed afhænger af markedet

Da boligmarkedet toppede i april 2006, var næsten to tredjedele af de mest befolkede metroområder i USA blev opført som overvurderet, og kun fem metroområder, der tegner sig for kun 1%, blev overvejet undervurderet. I marts 2011 faldt markedet til bunds, og kun 27 markeder - eller 7% af de mest befolkede metroområder - blev betragtet som overvurderede. I dag (pr. Dec. 2017, de nyeste tilgængelige data), er de mest befolkede metroområder i USA ved en næsten jævn fordeling mellem markeder, der er undervurderede, overvurderede og til værdi -hvilket betyder, på deres "langsigtede, bæredygtige niveauer, understøttet af lokale markedsfundamentale såsom disponibel indkomst," ifølge CoreLogic.

	VURDERET	I VÆRDI	UNDERVURDERET
JAN ’00: START	6%	87%	7%
NOV ’06: PEAK	67%	32%	1%
MAR ‘11: RIGTIGT	7%	42%	52%
DEC ’17: AKTUELT	33%	35%	32%

Som altid afhænger overkommelighed af markedet. Median pr. Kvadratfod hjemværdier på Manhattan er for eksempel cirka 20 gange højere end på steder som Cleveland og Detroit. Ifølge en rapport fra JPMorgan, høje priser er mindre korreleret med realkreditgæld og mere koncentreret i udbudsbegrænsede områder som New York City, San Francisco Bay Area, Boston, Seattle, Denver og Portland, Ore. (Se også Er en boligkrise under opsejling?)

Tilgængelighed af realkreditlån

Udlånsstandarderne er blevet lettere i de sidste par år. An analyse udgivet af CoreLogic af konventionelle i overensstemmelse med lån fundet ud af, at lån bliver godkendt til lidt mere risikofyldte låntagere - dog i en afvigelse fra årene før krisen skal låntagere fremlægge fuld dokumentation for deres indkomst og evne til tilbagebetale. Fannie Mae hævede for eksempel sit maksimum gæld til indkomst (DTI) fra 45% til 50%, og både Fannie Mae og Freddie Mac begyndte at acceptere realkreditlån med nedbetalinger helt ned til 3% i de seneste år. I dag er amerikanske forbrugere ikke udsat for svingende renter næsten lige så meget som før krisen, og kun omkring 15% af det udestående realkreditmarked er til en justerbar rente. På trods af disse positive aspekter har realkreditlån stadig ikke nået deres niveau før krisen. (Se vores tutorial om Realkreditlån.)

Bundlinjen

Høje priser og mangel på beholdning, kombineret med stram realkredit og knusning af studielån, har ført til et fundamentalt skift i retning af leje. Boligejerskabet i USA toppede faktisk med 69% i 2004, og på trods af en ny stigning forbliver satsen på 64%. Også andre faktorer har bidraget til stigningen i leje, herunder forbrugernes præference og ønsket om en mere fleksibel livsstil.

Ti år efter den store recession blomstrer økonomien med et rekordstort tyremarked, opmuntrende arbejdsløshedstal og et stigende antal ejendomsmarkeder, der er kommet sig til før krisen niveauer. På trods af nutidens hotte ejendomslandskab er der dog masser af spekulationer om, at endnu et krak på ejendomsmarkedet er truende - ikke nødvendigvis på nationalt plan, men i metroområder, der viser mangel på overkommelighed og hurtigt stigende hus priser.