Lejemål i fælles definition: Sådan fungerer TIC

Hvad er lejemål til fælles - TIC?

Lejemål i fællesskab er en ordning, hvor to eller flere personer deler ejendomsrettigheder i en ejendom eller en grund. Ejendommen kan være kommercielle eller bolig. Når en lejer i fællesskab dør, overgår ejendommen til denne lejers dødsbo. Hver uafhængig ejer kan kontrollere en lige eller forskellig procentdel af den samlede ejendom. Lejemålet i fælles partner har også ret til at overlade deres andel af ejendommen til enhver modtager som en del af deres dødsbo. Kontraktvilkår for fælles lejere er detaljeret beskrevet i gerning, titeleller andre juridisk bindende ejendomsdokumenter.

Sådan fungerer TIC

Når to eller flere mennesker ejer ejendom som fælles lejere, ejes alle områder af ejendommen ligeligt af gruppen. Medlejerne kan have en anden andel af ejerandele. For eksempel kan Sarah og Debbie hver især eje 25% af en ejendom, mens Leticia ejer 50%. Selvom den procentvise andel varierer, må ingen person gøre krav på ejerskab til en bestemt del af ejendommen.

Leje i fælles overenskomster kan til enhver tid oprettes. Så en person kan udvikle en interesse i en ejendom år efter, at de andre medlemmer har indgået en lejeaftale. Hvis vi vender tilbage til eksemplet ovenfor, kan vi sige, at Sarah og Leticia oprindeligt hver ejer 50% af ejendommen. På et tidspunkt besluttede Sarah at dele sin 50% portion med Debbie, der forlod gruppen med en 25/25/50 split.

Ydermere kan aftalens medlemmer uafhængigt sælge eller låne mod deres andel af ejerskabet.

Bortskaffelse af en TIC

En eller flere medlejere kan købe andre medlemmer ud for at opløse lejemålet i fællesskab. Hvis medlejerne skulle udvikle modstridende interesser eller anvisninger for ejendommens brug, forbedring eller ønsker at sælge ejendommen, skal de nå til en fælles aftale for at komme videre. I tilfælde, hvor der ikke kan opnås en forståelse, kan der ske en partitionshandling. Opdelingshandlingen kan være frivillig eller domstolskendt, afhængigt af hvor godt medlejerne arbejder sammen.

I en juridisk partitionsprocedure vil en domstol opdele ejendommen mellem lejemålet i fælles medlemmer, så hvert medlem kan gå frem adskilt fra andre medlemmer. Kendt som en partition i naturalier er det den mest direkte måde at opdele ejendommen på og er normalt den metode, der bruges, når medlejere ikke er modstander.

Hvis medlejerne nægter at arbejde sammen, kan de overveje at indgå en deling af ejendommen ved salg. Her sælges besiddelsen, og provenuet fordeles mellem medlejerne efter deres respektive interesser i ejendommen.

Ejendomsskatter med TIC -ejendomme

Lejemålet i fælles aftale, styret af gældende lov, skitserer normalt konsekvenserne af delt ejerskab for en ejendoms skatter. Kontrakten beskriver, hvordan skattepligt distribueres kontraktligt til hver ejer.

Fordi et lejemål i fælles overenskomst ikke lovligt deler en parcel jord eller ejendom, de fleste beskatning jurisdiktioner vil ikke separat tildele hver ejer en proportional ejendomsskatteregning baseret på deres ejerskab procent. Oftest modtager fælles lejere en enkelt ejendomsskatteregning.

I mange jurisdiktioner pålægger et lejemål i fælles aftale solidarisk ansvar på medlejerne. Denne bestemmelse betyder, at hver af de uafhængige ejere kan være ansvarlige for ejendomsskat op til vurderingens fulde beløb. Ansvaret gælder for hver ejer uanset ejendomsniveau eller procentdel.

Når ejendomsskatten er opfyldt, vil medlejere fratrække denne betaling fra deres indkomstskat. Hvis beskatningsdomstolen fulgte solidarisk ansvar, kan hver medlejer trække det beløb, de bidrog med fra personlige indkomstskatter. I de amter, der ikke følger denne procedure, kan de trække en procentdel af den samlede skat op til deres ejerskabsniveau.

Lejemål i fælles vs fælles lejemål

Selvom de lyder ens, adskiller lejemålet sig på flere måder fra en fælles lejemål. I et fælles lejemål opnår lejere lige store dele af en ejendom med samme skøde på samme tid.

En af de primære forskelle er tilføjelse eller fjernelse af ethvert medlem fra aftalen. I TIC -aftaler bryder ændringen i medlemmer ikke aftalen. Ved fælles lejemål brydes aftalen, hvis et af medlemmerne ønsker at sælge deres renter.

For eksempel, hvis en eller flere medlejere ønsker at købe de andre ud, skal ejendommen teknisk sælges og provenuet fordeles ligeligt mellem ejere. Fælles lejemedlemmer kan også bruge den juridiske opdeling til at adskille ejendommen, hvis bedriften er stor nok til at rumme denne adskillelse.

En fælles lejers død

En anden væsentlig forskel opstår i tilfælde af, at en medlejer dør. Som nævnt tidligere tillader TIC -aftaler overførsel af ejendom som en del af ejerens bo. I en fælles lejeaftale overgår ejendommens ejendomsret imidlertid til den efterladte ejer.

Med andre ord har fælles lejere ingen automatiske overlevelsesrettigheder. Medmindre det afdøde medlems sidste testamente angiver, at deres interesse i ejendommen skal fordeles mellem de efterlevende ejere, tilhører en afdød lejer i fælles interesse deres ejendom. Omvendt overføres med afdødes ejer automatisk interessen til de efterladte ejere. For eksempel, når fire fælles lejere ejer et hjem, og en lejer dør, ender hver af de tre overlevende med en ekstra tredjedel af ejendommen.

Ægteskab og ejendomsret

Nogle stater fastsætter fælles lejemål som standard ejendomsejerskab for ægtepar, mens andre bruger lejemålet i fælles ejerskabsmodel. En tredje model, der bruges i omkring 25 stater og District of Columbia, er en lejemål i det hele taget (TbyE), hvor hver ægtefælle har en lige og udelt interesse i ejendommen. 

Fordele og ulemper ved et lejemål i fællesskab

At købe et hus sammen med et familiemedlem, en ven eller en forretningspartner som fælles lejere kan hjælpe enkeltpersoner med at komme ind på ejendomsmarkedet lettere. Fordi indskud og betalinger er opdelt, kan køb og vedligeholdelse af ejendommen være billigere, end det ville være for en person. Derudover kan låneevnen strømlines, hvis den ene ejer har en større indkomst eller bedre økonomisk fodfæste end de andre medlemmer.

Ved pantsætning af ejendom som lejere i fællesskab underskriver typisk alle låntagere imidlertid dokumenterne. Da alle medlemmer underskriver pantdokumenter, kan långiveren i tilfælde af misligholdelse beslaglægge beholdningen fra alle gruppemedlemmer. Selv hvis en eller flere låntagere ophører med at yde bidrag til realkreditbetalingen, skal de andre låntagere stadig dække betalingerne for at undgå afskærmning.

Muligheden for at bruge et testamente til at udpege modtagere til ejendommen gør det muligt for lejeren med kontrol over deres andel. Hvis en medlejer dør uden testamente, går deres interesse i ejendommen igennem skifte- en dyr begivenhed både hvad angår tid og penge.

De resterende medlejere kan også opleve, at de nu ejer ejendommen sammen med en, de ikke kender, eller som de ikke er enige med. Denne nye medlejer kan indgive en partitionshandling, hvilket tvinger uvillige medlejere til at sælge eller dele ejendommen.

Eksempel på lejemål i fællesskab (TIC)

Californien tillader fire former for medejerskab, der omfatter fælleseje, partnerskab, fælles lejemål og lejemål i fællesskab. TIC er dog standardformularen blandt ugifte parter eller enkeltpersoner, der sammen erhverver fast ejendom. I Californien har disse ejere status som lejere til fælles, medmindre deres aftale eller kontrakt udtrykkeligt angiver andet, etablering af et partnerskab eller fælles lejemål.

Ifølge SirkinLaw, et ejendomsadvokatfirma i San Francisco med speciale i sameje.

Flere og flere mennesker henvender sig til lejemål i fællesskab... som en måde at maksimere deres købs- og salgskraft. Disse ordninger sænker priserne og øger købernes valgmuligheder ved at lade dem samle ressourcer og købe mere fast ejendom, end de ellers kunne eller ville.

I et blogindlæg fra august 2018 skriver de, at TIC -konverteringer - ændringen af ​​ejerstrukturen for ejerlejligheder til en lejemål i fællesskab-er blevet særlig populær i storbyen Los Angeles og San Francisco/Oakland områder.

Ofte stillede spørgsmål

Hvad betyder lejemål i fællesskab (TIC)?

Udtrykket "Leje i fællesskab" (TIC) refererer til en juridisk ordning, hvor to eller flere parter i fællesskab ejer et stykke fast ejendom, såsom en bygning eller en jord. Detaljerne i disse parters arrangement ville variere fra sag til sag, afhængigt af deres individuelle købskontrakter og juridiske aftaler. Men det centrale træk ved en TIC er, at hver af parterne kan sælge deres andel af ejendommen, samtidig med at de forbeholder sig retten til videregive deres andel af ejendommen til deres arvinger.

Hvad er forskellen mellem et fælles lejemål og et TIC?

Et TIC og et fælles lejemål er lignende begreber, idet de begge refererer til situationer, hvor to eller flere parter ønsker at eje ejendom sammen. Den største forskel mellem dem er imidlertid i, hvordan parterne håndterer en situation, hvor den ene part skal sælge deres andel af ejerskab. I en TIC kan hver part til enhver tid sælge deres andel, hvorimod i en joint lejeforhold situation dette salg nødvendigvis ville føre til afslutningen af ​​aftalen.

Hvad sker der, når en af ​​lejerne i fællesskab dør?

En af fordelene ved et TIC er, at det er i stand til at modstå et scenario, hvor en af ​​lejerne dør. I den situation vil den nu afdøde lejers ejerandel blive videregivet til denne lejers bo. Det ville derefter blive håndteret i overensstemmelse med afdødes lejers testamente. I mellemtiden vil enhver overlevende lejer være fri til at fortsætte med at eje og besætte ejendommen. I modsætning hertil ville den overlevende lejer automatisk arve ejerandelen af ​​den døde lejer, hvis dette skulle ske i en fælles lejeaftale.