Sådan finder du den bedste realkreditudbyder

Der er mere at finde en realkreditinstitut end blot at sikre den laveste rente. Bare spørg professor i Business Administration ved University of Virginia Darden School of Business Elena Loutskina, som sagde til Investopedia for nylig: "Hvis forbrugeren ønsker at blive beskyttet, er det uddannelsen, der er det vigtigste."

Loutskina talte længe om, hvad forbrugerne har brug for at vide, hvilke spørgsmål de skal stille, og hvordan man finder den bedste realkreditudbyder i den komplicerede og til tider forvirrende verden af ​​boligkøb. Vores redigerede samtale følger.

Långivere kommer i mange former

Investopedia: Tak, fordi du accepterede at tale med os, Elena. Måske kunne vi starte med det grundlæggende. Hvad er et realkreditinstitut?

Loutskina: Spørgsmålet er enkelt og komplekst på samme tid. Vi har forskellige aktører, der implementerer forskellige dele af værdikæden på realkreditmarkedet. Nogle interagerer direkte med låntagere - såsom en bank, realkreditmægler, realkreditselskab, eller en online portal som Lending Tree.

Andre opstår realkreditlån og det kan være den samme eller en anden enhed. For eksempel opretter realkreditmæglere ikke realkreditlån. Forskellige aktører finansierer realkreditlån eller leverer de penge, der flyder til låntageren.

Så er der aktører, der har realkreditlån på deres balance i den pågældende gælds varighed eller løbetid, op til 30 år.

En bank kunne for eksempel udfylde alle disse roller. Det kunne interagere med låntageren, oprette lånet, finansiere lånet og holde pantet til udløb. Eller der kan være en anden enhed for hver rolle. For eksempel kan processen starte med en realkreditmægler og derefter gå til en bank, der opretter lånet. Dette er den oprindelige långiver. Banken kan beholde lånet på sin balance eller sælge det, for eksempel til Fannie Mae eller Freddie Mac. I stedet for en bank kan ophavsmanden være et finans- eller realkreditselskab, der låner penge på et engrosmarked eller fra andre finansielle institutioner og opretter realkreditlånet.

Det er her, forestillingen om, hvem långiveren er, bliver meget uklar. Hvem er det? Er det nogen, du interagerer med for at få dit lån? Er det nogen, der tegner det? Er det nogen, der i første omgang finansierer det? Det er her, uklarheden begynder.

Investopedia: OK, det kan helt sikkert være forvirrende. Jeg forstår, at der kan være forskellige aktører for hvert trin. Hvordan kan forbrugeren ordne det hele?

Loutskina: Det er ikke klart for mig, hvorfor låntagere skal sortere alle trin i en realkreditoprettelsesproces. Mit realkreditlån blev for eksempel overført mellem finansielle virksomheder flere gange, men det ændrede ikke på mine økonomiske forpligtelser. Låntagere skal fokusere på at identificere troværdige agenter, dvs. banker eller realkreditmæglere, der vil tilbyde dem et tilbud og derefter fokusere på de bedste vilkår, der er tilgængelige for dem.

Problemer med dårlig håndhævelse og skyggebanker

Investopedia: I 2015 skrev du om finanskrisen i 2009 og nævnte historien, før krisen, med inkonsekvent håndhævelse af eksisterende regler. Så to spørgsmål. Hvad er status for inkonsekvent håndhævelse, og hvordan er det sammenlignet med problemet med skyggebanker? Det ser ud til, at begge disse kan påvirke forbrugerne, og hvordan de handler for en långiver.

Loutskina: Vi har bestemt observeret forskelle i lovgivningsmæssig eksponering og håndhævelse mellem banker og finansielle selskaber. Finansielle selskaber har ikke indlån. Og da de ikke bærer indskud og ikke er forsikret af Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC), er de ikke underlagt samme niveau af regulering. Vi kalder dem skyggebanker eller finansielle formidlere uden indskud, der implementerer de samme funktioner, som banker gør.

Det Consumer Financial Protection Bureau (CFPD) der blev etableret efter finanskrisen ændrede håndhævelsesligningen markant. Nu er der en tilstrækkelig troværdig trussel rettet mod ikke-banker til, at reglerne kan håndhæves.

Fra forbrugerens perspektiv er noget af det vigtigste at blive informeret. Jeg er meget større tilhænger af forbrugeroplysning om finansielle markeder end håndhævelsen af ​​noget som loven om boligejerskab og egenkapitalbeskyttelse. Det er fordi regler kun kan ændre adfærd på marginalen. Hvis forbrugeren ønsker at blive beskyttet, er uddannelse det vigtigste.

Investopedia: Hvad er nogle eksempler på det?

Loutskina: Forbrugerne skal investere i at forstå prisfastsættelsen af ​​realkreditlånet og sikre sig, at der gælder retfærdige regler for offentliggørelse, hvilket betyder, at de får informationen på forhånd, før de får et realkreditlån. Hvis de er overrasket over det tidspunkt, hvor de underskriver pantebreve, er dette sandsynligvis et dårligt tegn.

Og de skal stille en masse spørgsmål: "Hvad bliver min månedlige betaling?" "Vil det forblive fast over tid?" "Har jeg brug for realkreditforsikring?" "Hvordan vil spærrekontoen fungere?" Dette er noget, der er den bedste beskyttelse for forbrugeren på en frontend.

Sådan søger du efter en långiver

Investopedia: Med hensyn til at søge efter et realkreditlån, hvad er den slags ting, boligkøbere bør tænke på, når de søger?

Loutskina: Det mest åbenlyse råd er, lad være med at låne fra lyssky personer med et navn, du ikke kan bekræfte. Bortset fra det er der meget lidt forskel mellem Bank of America, University of Virginia Credit Union, BBVA bank eller Lending Tree.

Det er et spørgsmål om prisfastsættelse. Min anbefaling til forbrugerne er at kaste et bredt net. Tag fat i din lokale bank, kontakt onlineportaler, kontakt lokale realkreditmæglere, spørg dem alle, hvad de kan tilbyde dig. Det er en billig søgning, og den vil give dig mulighed for bedre at forstå de priser, der er tilgængelige på markedet. Denne brede nettilgang giver dig også mulighed for at forhandle.

Investopedia: Er der andet, forbrugerne skal være opmærksomme på?

Loutskina: Forbrugerne skal forstå de afvejninger, der er tilgængelige for dem i form af forhåndspoint og realkreditrenten. Point repræsenterer det forhåndsgebyr, som låntagere betaler for oprettelsen som en procentdel af det samlede beløb. Nogle foretrækker at betale et gebyr på forhånd og sænke renten i realkreditlånets løbetid, for eksempel 30 år. Andre ønsker at undgå at betale oprettelsesgebyret og endda få långiveren til at dække nogle af lukkeomkostningerne. Men det vil ske på bekostning af en højere rente.

Investopedia: Hvad med vurderingen af ​​den ejendom, du ønsker at købe? Hvordan passer det ind?

Loutskina: Dette er vigtigt. Du skal finde ud af, om din långiver vil kræve en vurdering eller vurdering af ejendommens værdi, og hvor meget det vejer i en beslutning om at låne dig pengene. I disse dage, hvor du har en god kredithistorie og en 20% udbetaling, kræver långivere ofte ikke en vurdering.

Du skal ikke blive overrumplet, når du underskriver en kontrakt om at købe et hus uden nogen form for uforudsete udgifter og derefter går efter en vurdering af ejendomsværdien og den vurdering kommer lavt og realkreditinstituttet afviser at udlede din pant.

De skjulte omkostninger ved en vurdering

Investopedia: Hvorfor ville en långiver ikke kræve en vurdering af ejendommen?

Loutskina: Vurderinger er vigtige for långiveren, men de er dyre. Vurderinger, som går ud på, at nogen kommer til sælgernes hus for at sikre, at ejendomsværdien er over belåningsbeløb og dermed beskytte bankerne mod risikoen for manglende betaling, er dyrt og en låntager dækker i sidste ende denne omkostning.

Prisen på en vurdering er indlæst i realkreditlånet point, eller lukkeomkostninger eller renten. Når du har en køber med en god kreditscore og mere end 20 % udbetaling, kan långivere beslutte ikke at pådrage sig den ekstra udgift. En god kreditscore og 20 % udbetaling kan være tilstrækkelige formildende faktorer, når det kommer til långiveres risiko.

Forhåndsgodkendelse som en del af processen

Investopedia: Hvad med forhåndsgodkendelse? Det er noget, der ofte dukker op. Er det en fordel for låntageren?

Loutskina: Det tror jeg. Forhåndsgodkendelse giver mulighed for at spørge, om du rent faktisk kan få så mange penge givet din kredithistorie og indkomst. Forhåndsgodkendelse er en fantastisk måde for långiver og låntager at komme til enighed uden en formel forpligtelse.

Låntagere kan tænke på forhåndsgodkendelse som en foreløbig bekræftelse fra en långiver. Hvis alt, hvad du fortæller mig, er korrekt, og huset er lige så meget værd, som du er villig til at betale for det, så vil jeg være villig til at give dig dette lån på disse betingelser i dag. Men på realkreditmarkedet forsøger låntagere ofte at finde ud af, hvor meget du kan låne i marts for at lukke et hus i juli eller august. Der kommer til at gå en del tid mellem marts og juli eller august. Situationer kan ændre sig. Långivernes økonomi kan ændre sig. Låntageres hensigt om at købe et givet hus kan ændre sig.

Typisk er et forhåndsgodkendelsestilbud (men ikke tilsagn) godt i 90 dage. Forhåndsgodkendelse er en solid indikation til en låntager om, hvor meget de kan låne og på hvilke vilkår. Men bliv ikke overrasket, hvis en bank, når du er klar til at underskrive en kontrakt, måske beslutter at genforhandle. Jeg foreslår, at låntagere holder kontakten med deres realkreditmægler (långiver), om at den tilsagn, de modtog i marts, stadig er god i juni eller juli.

Låntagere kan låse realkreditbetingelserne mod et ekstra gebyr. Grundlæggende kan de købe forsikring, hvis der sker noget mellem nu og august, og markedsforholdene ændrer sig. Men låntagere skal være opmærksomme på, at hvis deres kredithistorik forringes væsentligt, eller boligvurderingsværdien kommer under de oprindelige forventninger, kan banken stadig ændre realkreditbetingelserne.

Men ved at fastlåse realkreditbetingelserne er en låntager sikret, bortset fra ændringer i kredithistorie eller husværdi, kan de stadig få et lån under de forhåndsgodkendte betingelser. Men hvis de for eksempel ikke sælger deres tidligere hus, eller hvis deres nye hus ikke består inspektionen, behøver de ikke indgå en realkreditlånekontrakt.

Er den laveste rente den hellige gral?

Investopedia: Målet med boligkøb ser ud til at være at få den lavest mulige rente. Er det i sidste ende det vigtigste ved valget af långiver?

Loutskina: Nej. Jeg tror, ​​der er tre faktorer, der virker sammen. De to vigtigste er lånets størrelse i forhold til ejendomsværdien og renten. Jo større udbetaling, jo mindre risiko for banken. Det er her du kan forvente lidt lavere renter. Men efterhånden som din udbetaling fordamper, kan din rente stige. Nogle gange har du ikke noget valg, eller du vil gerne have et større lån, fordi rentemiljøet er så venligt.

Den tredje faktor er de point, som du betaler for et lån på forhånd. Hvis du har pengene lige nu til en udbetaling og til at dække pointene, er det én ting. Hvis du ikke gør det, er det en anden historie. Så den anden afvejning, som låntagere står over for, er højere point (gebyr) på forhånd vs. højere rente over realkreditlånets løbetid.

Det er de tre vigtigste faktorer. Andre kunne inkludere det faktum, at ikke alle banker ville være villige til at give dig forhåndsgodkendelse i marts og lukke handlen i august. Du skal sikre dig, at banken er villig til at holde fast i sine oprindelige vilkår.

De seneste 18 måneder har lært os, at økonomiske forhold kan ændre sig radikalt. Jeg tror, ​​at bankerne vil være forsigtige med at forpligte sig til at oprette et realkreditlån seks måneder senere på et fast sæt betingelser.

COVID-19: Erfaringer

Investopedia: Du har ret. Det faktum, at økonomiske forhold kan ændre sig, er noget, vi har lært under pandemien. Hvordan har dette påvirket, fra en forbrugers synspunkt, samarbejdet med långivere?

Loutskina: Pandemien ændrede bestemt ejendomsmarkedet. Vi ser en udvandring af mennesker fra storbyer til forstæder. Vi ser også et strukturskifte i, hvad der er et must-have i et hus: folk vil gerne have et hjemmekontor nu. Det handler mindre om soveværelser. Det handler om at have et separat sted at arbejde for at undgå forstyrrelser fra familiemedlemmer.

Det har skabt et enormt pres på boligefterspørgslen, og boligpriserne er steget. Ifølge nogle skøn ser vi en stigning på 13 til 15 % i den gennemsnitlige huspris i USA. Et flertal af storbyområder gennemgår et byggeboom med udviklere, der forsøger at udnytte disse tendenser. Det lugter forfærdeligt som boomet før finanskrisen i 2007.

Det, banker og boligkøbere bør bekymre sig om, er, om denne effekt er midlertidig eller permanent. Hvis tendenserne vender, f.eks. som et resultat af, at virksomheder stiller krav om "tilbage til kontoret", kan dette vende migration og få huspriserne til at falde. Nogle låntagere kan finde sig selv under vandet med en ejendom, der er vurderet til under deres gældsforpligtelse.

Afsluttende tanker

Investopedia: Er der et område eller noget, der er af særlig interesse for dig, som jeg ikke spurgte dig om, som du gerne vil have inkluderet i vores kommunikation til forbrugerne?

Loutskina: Et af de største problemer for boligkøbere er en manglende forståelse af det grundlæggende i realkreditmarkedet. Dette kan føre til dårlige resultater, selv når låneagenter ikke har nogen ond hensigt.

Når du tager sådan en stor økonomisk beslutning i dit liv, som at købe et hus og få et lån, vil du være at betale sig i 30 år, mit største råd er: Brug tid på at sikre dig, at du forstår de grundlæggende vilkår for realkreditlån udlån.

Hvis du ser eller hører noget, du ikke forstår, så tal med din låneagent. Vær ikke bange for at stille spørgsmål på noget tidspunkt i processen. Selv med al min uddannelse og viden om branchen, da jeg først fik mit realkreditlån, var mængden af ​​papirarbejde overvældende. Det er vigtigt at stille spørgsmål hele vejen igennem for at sikre, at dine forventninger til det produkt, du får, bliver opfyldt.