Omvendte realkreditlån i Amerika: Statistikken
Omvendte realkreditlån bakkes op af Federal Housing Administration (FHA), ellers kendt som boliglånskonverteringslån (HECM'er), tegner sig for næsten alle omvendte realkreditlån i USA, ifølge National Reverse Mortgage Lenders Association. I 2021 indgik flere låntagere omvendte realkreditlån — 49.207 — end året før.
Men andre måder at udnytte boligkapitalen på - som f.eks boliglån, home equity lines of credit (HELOC'er), og cash-out refinansiering- generelt er mere populære. I 2018, det seneste år, hvor data er tilgængelige, udgjorde boliglån, HELOC'er og udbetalingsrefinansieringer i alt 2,506 millioner, ifølge data fra Lov om oplysning om boliglån. Samme år var der 33.000 omvendte realkreditlån.
Nøgle takeaways
- Føderalt forsikrede omvendte realkreditlån steg tilbage i 2021 tæt på præ-pandemiske niveauer, men forblev stadig et godt stykke under sit højdepunkt et årti tidligere.
- I 2021 havde FHA's Mutual Mortgage Insurance Fund, som støtter forsikring på omvendte realkreditlån, sit første år med positive økonomiske resultater siden 2015 i 2021.
- Flere kvinder end mænd fortsætter med at bruge omvendte realkreditlån.
Sådan fungerer HECM'er
Tilgængelig for husejere med betydelig egenkapital, der er mere end 62 år gamle, lader HECM'er husejere låne mod værdien af deres hjem. I modsætning til et terminslån— den type, der bruges til at købe et hus — a omvendt realkreditlån kræver ikke, at husejeren foretager nogen lånebetalinger, hvilket gør dem til en finansiel strategi for folk, der befinder sig mangler kontanter i pension. Lånet tilbagebetales først, når låntager afgår ved døden eller flytter ud. HECM'er er den mest almindelige type omvendt realkreditlån i USA. Også kaldet et FHA omvendt realkreditlån, er denne type realkreditlån kun tilgængelig gennem en FHA-godkendt långiver.
Gennem sit moderagentur, U.S. Institut for Bolig og Byudvikling (HUD), FHA rapporterer årligt om antallet af HECM-godkendelser som en del af sin rapport om dets samlede realkreditforsikringsprogram. I HUD- og FHA-terminologi er en påtegning en formel aftale om en realkreditkontrakt, der tilføjer lån til FHAs realkreditforsikringsprogram, som sikrer långivere mod tab ved misligholdelse realkreditlån.
Den seneste årsrapport giver et statistisk øjebliksbillede af det føderale HECM-program og dermed af det overordnede billede af omvendt realkreditlån. I det føderale regnskabsår 2021, som sluttede sept. 30 gav FHA en realkreditforsikringsgodkendelse til 49.163 HECM'er. Det er en stigning fra 41.825 i regnskabsåret 2020 og 31.272 i regnskabsåret 2019. I 2009 havde FHA givet 114.425 HECM-godkendelser.
Hvem får omvendt realkreditlån?
Føderalt forsikrede omvendte realkreditlån er en smule mere populære blandt kvinder end mænd, ifølge HUD. Mere end en tredjedel (36 %) af dem tjente enlige kvindelige låntagere, og omkring hver femte (21 %) tjente enlige mandlige låntagere. Fire ud af fem (41%) betjente flere låntagere i 2021.
Blandt andre demografiske oplysninger tjente 72 % af HECM-godkendelserne hvide låntagere, 6,37 % tjente sorte låntagere og 5,41 % tjente latinamerikanske låntagere. Til sammenligning udgjorde den samlede FHA-panteforsikring, der involverede sorte låntagere, 17 % af den samlede FHA-støttede forsikring, og latinamerikanske låntagere omkring 25 %. Omvendte realkredittal var mere på linje med resten af realkreditmarkedet: Omkring 6 % af låntagerne var sorte og 10 % latinamerikanske, ifølge HUDs årsrapport. (Oplysning om race og etnicitet er frivillig blandt låntagere.)
I 2021 steg den gennemsnitlige låntageralder en smule til 73,95 år fra 73,51 år i FY 2020.
Kreditgrænse dominerer
HECM-låntagere har flere muligheder for at få kontanter. Hver plan har fordele og ulemper, og betalingstypen vil påvirke, hvor mange penge låntageren modtager på kort og lang sigt, for ikke at nævne, hvor hurtigt de vil bruge deres egenkapital op.
De fleste låntagere (ca. 90 %) med HECM'er valgte betalingsmetoden i 2021. Andre betalingsmuligheder er et engangsbeløb, månedlige betalinger modtaget for en fast periode på måneder eller lige store månedlige betalinger under lånets løbetid.
Forsikringsfonden falder
I regnskabsåret 2021 gør HECM krav på FHA gensidig realkreditforsikring udgjorde i alt 2,99 milliarder USD, et fald fra 6,23 milliarder USD i 2020.
De fleste af kravene var fra sager tildelt HUD, når realkreditlånet når 98% af det maksimale kravbeløb fastsat af FHA. De fleste andre krav kom fra sager, hvor låntager ikke længere opholder sig i boligen, som reglerne kræver, og ejendommen sælges med tab.
Det omvendte realkreditforsikringsprograms økonomi viste forbedringer, bemærkede HUD. Det var det første år med en positiv økonomisk præstation for HECM-fonden siden 2015, sagde HUD i årsrapporten. HUD citerede det selvstændige kapitalforhold på 6,08% i september. 30, 2021, sammenlignet med en negativ kapitalprocent på 0,78 % fra det foregående år.
I 2021 hævede HECM-låntagere i gennemsnit 73,26 % af deres tilgængelige hovedstolgrænse ved deres første træk, op fra omkring 67,6 % i 2020 og 63,1 % i 2019. Store forudgående træk får saldi til at sammensætte hurtigere og hurtigere udtømme låntagers egenkapital, bemærkede HUD.
Californien, Florida Lead
Californien repræsenterede næsten 36% af alle HECM'er i 2021. De næststørste stater var Florida med 6,19%, Texas med 4,07%, New York med 3,14% og Pennsylvania med 1,08%. Disse fem stater repræsenterede også næsten 51% af alle HECM-lån.
Den mindst populære mulighed
Mens føderalt støttede omvendte realkreditlån har vundet noget af deres popularitet tilbage i det forløbne år, er andre former for tap af egenkapital stadig langt mere populære. Urban Institute trak i en rapport fra 2020 om omvendt brug af realkreditlån på statistikker fra 2018, hvor HUD rapporterede 48.329 FHA-støttede HECMS. Til sammenligning det år var der 1,12 millioner boliglån, næsten 1,1 millioner udbetalte refinansieringslån og 296.000 boliglån med månedlige afdrag.
AARP foreslår reformer for at gøre omvendte realkreditlån sikrere
Lavere omkostninger Opstartsgebyret for HECM-refinansieringer bør være lavere end for det oprindelige lån. Stater bør begrænse gebyrer og renter på proprietære omvendte realkreditlån, aka jumbo reverse realkreditlån.
Långiver ansvar Det Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) bør kræve, at långivere indarbejder forbrugerbeskyttelse; långivere bør give låntagere oplysninger om alle muligheder for konvertering af boliglån, selvom de ikke tilbyder dem.
Sandhed i reklamer Føderale tilsynsmyndigheder bør sikre, at afsløringer, salgspraksis og annoncering af omvendte realkreditlån ikke er vildledende eller vildledende. De bør ikke give indtryk af, at et omvendt realkreditlån er en fordel snarere end et lån. De bør kræve, at annoncører gør det klart, at berømtheder, der optræder i annoncerne, er betalte talspersoner.
Svindel og svindel HUD bør træffe håndhævelsesforanstaltninger mod og afskrække omvendt realkreditsvindel og svindel.
Berettigelse til offentlige ydelser Indtægter fra omvendte realkreditlån bør ikke påvirke boligejeres berettigelse til offentlige fordelsprogrammer.
Forskere har identificeret potentielle reformer for at gøre omvendte realkreditlån mere tiltalende for seniorer, der gerne vil styrke deres økonomiske pensionsbillede. En hindring er de høje forhåndsomkostninger forbundet med oprettelsesgebyrer sammenlignet med andre private-equity-biler. Forslagene har varieret fra at bringe tilbage et tidligere FHA-program, der diskonterede forudgående forsikringspræmieomkostninger, til at få den føderale regering til at yde lånene direkte. En anden idé er at bruge noget af låneprovenuet til at etablere en livrente for at hjælpe låntagere med at dække deres ejendomsskatter og forsikringer og dermed mindske risikoen for tvangsauktion for at komme bagud med disse forpligtelser.
Hvor meget egenkapital kan du få på et omvendt realkreditlån?
Provenuet, du vil modtage fra et omvendt realkreditlån, afhænger af långiveren og din betalingsplan. For en HECM vil det beløb, du kan låne, være baseret på den yngste låntagers alder, lånets rente sats, og den mindste af dit hjems anslåede værdi eller FHA's maksimale erstatningsbeløb, som er $970.800 som af Jan. 1, 2022. Du kan dog ikke låne 100 % af, hvad dit hjem er værd, eller nogen steder i nærheden af det.
Hvad er ulempen ved et omvendt realkreditlån?
Selvom et omvendt realkreditlån kan løse nogle pengestrømsproblemer, er det ikke en handling at tage let på, fordi det sandsynligvis har taget år med hårdt arbejde at akkumulere dine egenkapital i hjemmet; at optage et omvendt realkreditlån betyder, at man bruger en betydelig del af egenkapitalen på lånegebyrer og renter. Kraftige gebyrer og høje renter kan æde en betydelig del af en boligejers egenkapital op, er et par ulemper at overveje.
Kan et familiemedlem overtage et omvendt realkreditlån?
Hvis du arver et omvendt realkreditlån fra dine forældre eller bedsteforældre, skal du betale realkreditlånet fuldt ud. For at gøre det kan du enten betale långiveren af dine egne midler, refinansiere ejendommen eller sælge den.
Bundlinjen
Brugen af omvendte realkreditlån til at udnytte boligkapitalen blandt boligejere på 62 år og ældre er steget i de seneste fem år, men er stadig langt under 2009-toppunktet. Omvendte realkreditlån forbliver langt mindre populære end boliglån. Akademiske forskere har identificeret måder, hvorpå det vigtigste føderale program, der støtter omvendte realkreditlån gennem FHA, kan justeres. Disse forslag har til formål at gøre omvendte realkreditlån mere attraktive for ældre boligejere, der gerne vil bruge deres egenkapital uden at sælge deres hus.