Omvendte realkreditudfordringer, når du er i en plejefacilitet

EN omvendt realkreditlån kan give en boligejer mulighed for at udnytte en del af egenkapitalen i deres hjem, mens de stadig bor i det. Lånet skal ikke betales tilbage, før der sker en af ​​tre ting, der kan udløse et omvendt realkreditlån modenhedsbegivenhed: Låntager sælger boligen, låntager dør, eller låntager flytter ud i et vist antal måneder. De to første er ret tydelige, men den tredje kan være kilden til betydelig forvirring. Denne artikel forklarer, hvad der sker med et omvendt realkreditlån, når låntageren flytter ud for at gå ind på en plejefacilitet.

Bemærk, at denne artikel dækker reglerne for føderalt forsikrede boliglånskonverteringslån (HECM'er), den mest almindelige form for omvendt realkreditlån. Hvis du har en proprietært omvendt realkreditlån (også kaldet et jumbo omvendt realkreditlån) eller enkeltformål omvendt realkreditlån, gennemgå det med småt på dit lånedokument omhyggeligt for at se, om – og i givet fald hvor længe – et fravær udløser en forfaldsbegivenhed for netop dit lån.

Når den omvendte realkreditlåntager er single

En enlig med omvendt realkreditlån, der bor alene, skal typisk betale lånet tilbage, hvis de ikke har boet i boligen som hovedbolig i mere end 12 sammenhængende måneder. Så for eksempel kan en, der går ind på et genoptræningscenter i et par måneder - men derefter vender tilbage til deres hjem - beholde deres omvendte realkreditlån. Hvis de flytter ind i en facilitet og bliver over den 12-måneders frist, anses de dog for at være flyttet permanent og skal tilbagebetale lånet.

Reglerne er anderledes, hvis låntager er enlig og har en medlåner og/eller hvis låntager er gift.

Når der er en medlåntager på realkreditlånet

Et omvendt realkreditlån kan have mere end én låntager. Medlåntagere kan være ægtefæller (se næste afsnit) eller en anden.

Uanset deres forhold, hvis der er en medlåntager på realkreditlånet, kan denne person blive i hjemmet og fortsætte med at opkræve udbytte fra realkreditlånet efter deres medlåntager dør eller flytter ind på et plejecenter i 12 måneder eller længere. Pantelånet forfalder først, når den anden låntager dør eller flytter ud.

Når den omvendte realkreditlåntager er gift

I forbindelse med omvendte realkreditlån falder ægtefæller ind i tre kategorier:

Medlånende ægtefælle—Hvis ægtefællen er opført som medlåntager på lånet, kan de blive i boligen og fortsætte med at opkræve betalinger fra det omvendte realkreditlån. Det er de samme regler, som gælder, hvis en medlåntager ikke er den anden låntagers ægtefælle.
Berettiget ikke-låntagende ægtefælle-Hvis en ægtefælle var yngre end 62 år, da deres ægtefælle tog det omvendte realkreditlån, kvalificerede de sig ikke til at være medlåntager på lånet. For omvendte realkreditlån udstedt efter aug. 4, 2014, kunne de i lånedokumenterne opføres som en ikke-lånende ægtefælle. Hvis de var det, og hvis de opfylder visse andre kriterier, kan de blive boende i hjemmet, efter at den anden ægtefælle er flyttet ud i mere end 12 måneder.

De øvrige krav er:

• Lånet kan ikke være misligholdt af årsager som manglende betaling af ejendomsskatter eller forsikringspræmier.
• Den ikke-låntagende ægtefælle skal have været lovligt gift med den låntagende ægtefælle, da realkreditlånet lukkede og stadig være lovligt gift med dem.
• I tilfælde, hvor et par ved lov var forbudt at gifte sig på grund af køn, da realkreditlånet lukkede, kan den ikke-låntagende partner være berettiget, hvis de var i en "forpligtet forhold" til låntageren på det tidspunkt, hvor realkreditlånet lukkede og blev lovligt gift efterfølgende ("før låntagerens død" er hvad sprog siger) og "forbliver gift med HECM-låntageren i situationer, hvor HECM-låntageren har opholdt sig i en sundhedsinstitution i mere end tolv måneder i træk."
• Den ikke-låntagende ægtefælle skal have boet i ejendommen, da realkreditlånet lukkede, og det skal stadig være deres hovedbolig.

Uberettiget ikke-lånende ægtefælle— Ægtefæller, der ikke opfylder kriterierne for at blive betragtet som "berettigede", kan ikke blive i hjemmet, hvis deres ægtefælle flytter ud i længere tid end 12 måneder, medmindre de er i stand til at indgå en aftale med långiver. På det tidspunkt forfalder det omvendte realkreditlån. Andre familiemedlemmer eller andre, der måtte bo i boligen, skal også flytte ud i den situation eller også købe boligen og betale af på boliglånet.

Omvendte realkreditlån og Medicaid-berettigelse

Mange amerikanere bruger Medicaid at betale for plejehjem eller andre langtidsplejeudgifter. (Medicare yder kun dækning under meget begrænsede omstændigheder.)

Medicaid har strenge indkomst- og formuegrænser, som kan variere fra stat til stat. Betalinger fra et omvendt realkreditlån betragtes ikke som indkomst, selvom de kan betragtes som aktiver, hvis de ikke bliver brugt.

En Medicaid-ansøgers hjem er et fritaget (eller "ikke-tælleligt") aktiv op til visse grænser (generelt $636.000 eller $955.000 i egenkapital, afhængigt af staten). Hvis en enkelt person med et omvendt realkreditlån går ind på en plejefacilitet i 12 på hinanden følgende måneder eller mere, ville de (eller deres arvinger) skulle sælge boligen og betale det omvendte pant. Hvis der er nogen penge tilovers, vil det blive et ikke-fritaget aktiv og tælle imod dem for Medicaid-berettigelse. De skulle så bruge disse penge til at betale for deres egen pleje for at blive berettiget igen.

Hvis der er tale om et ægtepar, betegnes den person, der bliver i hjemmet, som "fællesskabsægtefællen". Samfundsægtefællen kan blive i hjemmet resten af deres liv, selvom staten kan lægge en pant i det og forsøge at inddrive de udgifter, Medicaid betalte for den institutionaliserede ægtefælles pleje efter samfundets ægtefælle dør.

Bundlinjen

Et omvendt realkreditlån skal generelt betales tilbage, når den sidste låntager dør, sælger boligen eller flytter ud i 12 sammenhængende måneder eller længere. Den regel kan give en komplikation, når en låntager flytter ud på et plejehjem og ikke kan vende tilbage inden for 12 måneder. Dog kan eventuelle medlåntagere blive i huset, uden at det udløser, at lånet forfalder. Og hvis låntageren havde en ikke-lånende ægtefælle boende i huset, kan denne person muligvis blive i boligen, hvis de opfylder visse kriterier.