Sådan stopper du tvangsauktion på et omvendt realkreditlån

At have et omvendt realkreditlån kan lyde som en drøm, der går i opfyldelse. I stedet for at betale månedlige betalinger til dit realkreditinstitut sender dit realkreditinstitut du penge, som du kan bruge til de udgifter, du ønsker. For at tilbagebetale realkreditlånet kan dine arvinger blot sælge boligen efter din død.

Der er dog omstændigheder, hvor en långiver kan tvangsauktionere et omvendt realkreditlån. Det er vigtigt at vide, hvad disse omstændigheder er, så du kan undgå dem.

Hvordan fungerer et omvendt realkreditlån?

Selvom nogle private långivere tilbyder deres egen version af en omvendt realkreditlån, den mest almindelige form for omvendt realkreditlån er en

boliglånskonverteringslån (HECM). Denne type omvendt realkreditlån er støttet af Federal Housing Administration (FHA). Det beløb, der kan lånes, er baseret på vurderet værdi af hjemmet (og er underlagt FHA-grænser). Med en HECM kan du låne penge hos en långiver med din bolig som garanti på lånet. Du kan bruge provenuet til at betale af på dit eksisterende realkreditlån eller til at dække leveomkostninger, lægeregninger, rejser eller andre omkostninger.

En HECM er kun for husejere, der er 62 år og ældre. Lånet med omvendt realkreditlån betales tilbage, når du ikke længere bor i boligen. Hvis du sælger boligen og flytter, flytter på plejehjem eller plejehjem eller dør, sælges boligen for at betale det omvendte realkreditlån. Eller dine arvinger kan betale af på lånet og beholde hjemmet.

Hvad kan foranledige en tvangsauktion på et omvendt realkreditlån?

Selvom du ikke behøver at foretage betalinger på et HECM omvendt realkreditlån, er der visse krav, der skal opfyldes for at undgå tvangsauktion. De er:

• Du skal betale din husejerforsikring og ejendomsskatter - sammen med eventuelle relaterede gebyrer såsom husejere eller ejerlejlighedsgebyrer - til tiden.
• Du skal sørge for, at dit hjem forbliver i god stand.
• Du skal bruge din bolig som din primære bolig, hvilket betyder, at du ikke vil bo andre steder i længere tid (mere end to måneder i et kalenderår).

Manglende overholdelse af disse krav kan resultere i din misligholdelse af lånet og bede din långiver om at indlede tvangsauktion.

Hvordan fungerer afskærmningsprocessen på et omvendt realkreditlån?

Hvis du modtager besked om, at dit omvendte realkreditlån er under tvangsauktion, så tag et pust. Du bliver ikke smidt ud af dit hjem med det samme. Når det er sagt, skal du være opmærksom på tidslinjen for en omvendt tvangsauktion af realkreditlån, så du kan løse situationen, og man håber, undgå at miste dit hjem.

Her er den grundlæggende proces for tvangsauktion for et omvendt realkreditlån:

1. Når du har misligholdt lånet, vil lånet blive betragtet som forfaldent inden for cirka 30 dage. Dette sker, når låneudbyderen underretter U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD) af årsagen til misligholdelse.
2. Låneudbyderen skal give dig besked inden for 30 dage efter, at lånet er forfaldent. Du bør modtage et anfordringsbrev, der dokumenterer frister, som låntageren skal overholde for at informere serviceudbyderen om, hvordan de planlægger at løse lånet.
3. Når påkravsbrevet er sendt, kan der bestilles en vurdering af ejendommen inden for 30 dage.
4. Låneformidleren skal tage det første juridiske skridt for at påbegynde en tvangsauktion inden for seks måneder efter den dato, hvor lånet anses for at være forfaldent.
5. Afskærmningsprocessen skal afsluttes, og servicemedarbejderen skal tage boligen i besiddelse inden for den HUD-foreskrevne tidslinje for hver stat.
   

Hvordan kan du undgå tvangsauktion på et omvendt realkreditlån?

Der er trin, du kan tage for at undgå tvangsauktion, afhængigt af årsagen til, at lånet er misligholdt. Her er, hvad du kan gøre for at afhjælpe alle mulige årsager til misligholdelse.

Du har ubetalte skatter, forsikringer eller andre gebyrer

Hvis du ikke har betalt din skat eller forsikring, skal du betale dem med det samme. Hvis du ikke har midlerne til at foretage disse betalinger, kan du kvalificere dig til en HUD-godkendt tilbagebetalingsplan med din serviceudbyder. Denne ordning vil dog ikke dække husejere eller ejerlejlighedsafgifter eller andre lignende omkostninger.

Hvis du ikke er kvalificeret til en tilbagebetalingsplan, skal du tale med en advokat eller omvendt boligrådgivningsbureau for at få råd. Du kan også tjekke med dine lokale lokale agenturer for aldring (AAA) for mulig assistance.

Dit hjem er i forfald

Hvis dit hjem er i forfald, skal du finde ud af, præcis hvilke reparationer der skal udføres for at overholde for at stoppe tvangsauktion. Hvis du kan betale for reparationerne, skal du rådføre dig med forskellige entreprenører for at få overslag og vælge en, du stoler på. Sørg for, at du har en underskrevet arbejdskontrakt, der beskriver de aftalte vilkår, før arbejdet påbegyndes. Hvis du ikke er i stand til at betale for reparationer, skal du tale med dit lokale AAA-kontor for at se, om der er hjælp til at hjælpe dig med at dække omkostningerne.

Belægningskrav

For at bevise, at dit hjem er din primære bolig, skal du bekræfte dette hvert år og bekræfte, at dine kontaktoplysninger er opdaterede. Hvis du ikke har modtaget den årlige certificering sendt af din långiver, eller du ikke returnerede den, skal du ringe til din långiver med det samme for at finde ud af, hvordan du kan afhjælpe situationen for overholdelse.

Andre muligheder for at stoppe en tvangsauktion på et omvendt realkreditlån

Hvis du ikke er i stand til at finde de nødvendige penge til at bringe skatter eller forsikringer ajour eller udføre nødvendige reparationer, er der andre muligheder for at stoppe en tvangsauktion på et omvendt realkreditlån.

• Få et nyt realkreditlån-Hvis du kvalificerer dig, kan du få en ny pant at betale af på lånesaldoen på det omvendte realkreditlån. Med denne mulighed skal du selvfølgelig gå tilbage til at foretage månedlige betalinger på lånet.
  
• Sælg boligen-Du skal muligvis sælge ejendommen for at betale det omvendte realkreditlån. Låneudbyderen kan acceptere det mindste af det beløb, du skylder på det omvendte realkreditlån, eller 95 % af den aktuelle markedsværdi af dit hjem. Hvis boligen sælges for mere, end du skylder, kan du beholde det overskydende provenu.
  
• Underskriv et skøde i stedet for tvangsauktion- Underskriver en skøde i stedet for tvangsauktion annullerer gælden og returnerer ejendommen til servicevirksomheden. Visse krav skal være opfyldt, herunder at efterlade boligen i god og salgbar stand, fjerne alle personlige ejendele og have en ren ejendomsret.

Bundlinjen

At stå over for tvangsauktion på et omvendt realkreditlån er ikke en velkommen udsigt. Der er dog trin, du kan tage for at stoppe en tvangsauktion på et omvendt realkreditlån. Det vigtigste trin er at kontakte din låneudbyder, så snart du modtager meddelelse om tvangsauktion. Faktisk er det afgørende at forblive i konstant kommunikation for at undgå afskærmning. Låneudbydere er villige til at samarbejde med låntagere for at undgå tvangsauktion, forudsat at låntager er villig til at træffe de nødvendige foranstaltninger for at bringe lånet i overensstemmelse.