Lavere priser vil hjælpe boliger til at vende tilbage på trods af modvind: Goldman

På trods af stigende tegn på et aftagende boligmarked, mener Goldman Sachs, at lavere renter vil sætte skub i boliginvesteringerne i hele anden halvdel af 2019. Både boliginvestering og boligstart har været aftagende gennem første halvdel af dette år, men faldende renter på realkreditlån og Federal Reserves seneste rentenedsættelse vil hjælpe med at stimulere boligefterspørgslen, sagde Goldmans analytikere i et nyligt notat.

I erkendelse af, at "boligbyggeriet har været noget svagere, end vi forventede, og det ser ud til at møde nogle få modvind, der vil i det mindste delvist vedvarer,« forblev analytikerne, ledet af økonomen Jan Hatzius, optimistiske med hensyn til sektorens fremtidige vækstudsigter. "Vores model peger på et sundt opsving til et væksttempo på 4% af boliginvesteringer i 2019H2," skrev Hatzius.

Et opsving på boligmarkedet ville hjælpe boligbyggeraktier med at fastholde deres rally gennem første halvdel af året. SPDR S&P Homebuilders ETF (XHB) er steget næsten 27 % i forhold til året sammenlignet med S&P 500’s gevinst på 15 %. Individuelle boligbyggeraktier som M/I Homes Inc. (

MHO) og LGI Homes Inc. (LGIH) er steget mere end 70 % for året, mens KB Home (KBH) og D.R. Horton Inc. (DHI) er steget mere end 40 %, og PulteGroup Inc. (PHM) er steget næsten 28 %.

Hvad det betyder for investorer

Lavere realkreditrenter vil føre til et løft i efterspørgslen efter boliger, som er den sektor af økonomien, der er mest følsom over for renteændringer. Siden sidste efterår er realkreditrenterne faldet med 125 bps. Renten på det 30-årige faste realkreditlån er ifølge data fra realkreditinstitut Freddie Mac, pr. CNBC.

Den stimulerende effekt af lavere priser på efterspørgslen efter boliger vil komme gennem to separate kanaler. Den åbenlyse kanal er, at lavere realkreditrenter gør omkostningerne til finansiering af købet af en ny bolig billigere; dermed øget efterspørgsel. Den anden kanal opstår gennem de lavere omkostninger for eksisterende boligejere ved at refinansiere deres realkreditlån til lavere satser. De lavere omkostninger skaber en velstandseffekt, der stimulerer forbrugsudgifter og en efterfølgende positiv feedback-mekanisme på boligmarkedet.

Indtil videre har lavere rater dog ikke kunnet give boligerne det meget forventede løft. Boliginvesteringer oplever den værste streak siden 2007-2009 Stor recession, efter at have kontraheret i seks kvartaler i træk nu. Igangsættelse af boliger faldt 4,0 % i juli til en sæsonkorrigeret årlig rate på 1,191 millioner enheder, og tallene for juni blev revideret nedad. Økonomer adspurgt af Reuters havde forventet, at boligstart ville stige i juli til et tempo på 1,257 millioner enheder, ifølge CNBC.

En forklaring på, at boligefterspørgslen ikke reagerede på lavere renter, er de stigende økonomiske udsigter. Faktisk, hvis lavere renter er resultatet af en politik, der specifikt har til formål at reagere på økonomisk usikkerhed, så det negative signal, som lavere satser sender, kan være stærkere end den positive stimuluseffekt af disse lavere satser dem selv. Boligbyggere mener, at det er en stor grund til, at boligefterspørgslen ikke er steget.

Men Goldman har en anden forklaring -svarforsinkelser. Effekterne af ændringer i rentesatserne mærkes normalt ikke umiddelbart, men det kan tage måneder, hvis ikke år, før de virker på den økonomiske aktivitet. "[O]vores estimat af forsinkelsen mellem ændringer i rentesatser og boligaktivitet tyder på, at størstedelen af ​​løft er endnu ikke kommet," skrev Hatzius.

Der er nogle positive tegn, der tyder på, at Goldmans hypotese om responsforsinkelse kan være korrekt. Byggetilladelser, som har været svage det meste af året, steg 8,4% til en kurs på 1,336 millioner enheder i juli. Det er den største gevinst for tilladelser siden juni 2017. Flere positive ting kan være i vente som virkningerne af Federal Reserves rentenedsættelse i slutningen sidste måned arbejder sig langsomt gennem økonomien, og der forventes flere rentenedsættelser inden året er omme ud.

Ser frem til

Trods tegn på liv forventer Goldman, at nogle boligmodvind vil blive ved, herunder udvandingen af ​​skatteincitamentet for ejerboliger, et ekstremt stramt byggearbejdsmarked og stigning i jord, udvikling, berettigelse mv. reguleringsomkostninger. Man kunne tilføje den voksende mulighed for en recession midt i præsident Trumps eskalerende handelskrig med Kina.