Er REIT'er fordelagtige i en højrentetid?

Hvornår renter stige, løber investorer efter dækning mod ethvert godt aktiv, de kan finde. Alternative investeringer, f.eks investering i investeringsforeninger (REITs), kan være en god mulighed afhængigt af markedscyklussen. Lad os se, hvordan REIT'er klarede sig i perioder med høje og lave renter.

REIT Resumé

Et REIT er et børsnoteret sikkerhed der investerer i fast ejendom gennem ejendomme eller realkreditlån og er tilgængelige på større børser som aktier. Som et resultat heraf tilbyder REITs høje niveauer af likviditet (en sjælden kvalitet ved håndtering af fast ejendom). Trusterne har ofte specialiseret sig i bestemte ejendomstyper, f.eks. Beboelseslejligheder, kommercielle bygninger, lagre eller hotelfaciliteter. REIT'er er også tilgængelige i regionale varianter, der koncentrerer sig om fast ejendom i bestemte lande/regioner som USA, Europa, Kina eller Japan.

REIT'er tilbyder mange fordele, herunder diversificering, den førnævnte likviditet, en lille investering, indkomstfordeling og

skattefordele (afhængig af lokale love). (For mere, se: Nøgletips til investering i REIT'er.)

REIT Returnerer vs. Renter

I perioder med økonomisk vækst har REIT -priserne en tendens til at stige sammen med renten. Årsagen er, at en voksende økonomi øger værdien af ​​REIT'er, fordi værdien af ​​deres underliggende ejendomsaktiver stiger. I en voksende økonomi stiger efterspørgslen efter finansiering også, hvilket resulterer i forhøjede renter. Omvendt i en aftagende økonomi, når Fed er stramme penge, bliver forholdet negativt. Dette forhold kan ses i det følgende diagram, der beskriver sammenhængen mellem REIT's samlede afkast og udbyttet på 10-årige Statskasser fra 2000-2019.

For det meste havde REIT -afkast og renter en positiv sammenhæng og bevægede sig i samme retning. Dette fremgår hovedsageligt mellem 2001-2004 og 2008-2013. Perioderne med omvendt korrelation, umiddelbart efter 2004, 2013 og 2016, vedrører alle Fed's monetære stramninger politikker, der vendte handlingerne fra monetære stimulansaktioner, der hovedsageligt blev iværksat efter lavkonjunkturer. Her steg renten, men REIT -værdier faldt.

Yderligere styrkelse af dette argument er en undersøgelse foretaget af S&P, der analyserede seks perioder, der begyndte i 1970'erne, hvor udbyttet af den 10-årige statskasse voksede betydeligt. Undersøgelsen sammenlignede de forhøjede renter med REIT og lagerydelsen i disse perioder. Oplysningerne præsenteres i nedenstående tabel.

Af disse seks perioder med rentestigninger steg REIT -afkastene i løbet af fire af dem og overgik aktiemarkedet i løbet af tre af dem.

Der er dog andre faktorer og andre detaljerede observationer at overveje, som kan indikere positive eller negative afkast for REIT -investeringer afhængigt af rentemiljøet.

Den største faktor er, at ikke alle REIT'er er skabt ens. Først og fremmest opererer REIT'er i mange typer industrier. Disse omfatter sundhedspleje, hotel, bolig, industri og mange flere. Hver af disse industrier har forskellige variabler i spil, der reagerer forskelligt på det økonomiske miljø. En anden vigtig faktor er et REITs gældsprofil; hvor meget finansiering de tager for at udvikle deres forretning. Gældsprofilen bestemmer en REITs evne og tidsramme til at nedbetale gæld, hvilket vil blive påvirket af forskellige rentemiljøer.

De diskuterede observationer indikerer, at REIT'er måske ikke rigtigt er afhængige af rentescenarier og at der er mange andre faktorer, der spiller ind for at bestemme, hvordan et REIT vil fungere i tider med forskellig interesse satser. Afkastet fra REIT -investeringer kan faktisk forblive uden renteændringer. Som med enhver investering er det afgørende at se på det specifikke REIT, det drejer sig om, dets resultater, udbyttehistorik og gældsniveauer.

REIT -fordele for investorer

Der er andre fordele ved REIT'er, som gør dem til et godt investeringsvalg i varierende renteperioder:

Indkomstmulighed

REITs overvejes udbytte-baserede værdipapirer. Selvom de kan sætte pris på prisen, er en betydelig del af REIT -afkastene fra udbytte. REITs undgår at skulle betale selskabsskat, hvis de fordeler mindst 90% af deres indkomst til deres andelsejere. Denne skattelettelse resulterer i en regelmæssig fordeling af udbytteindkomst til REIT -aktionærer og effektive nettorenter er ofte højere end dem fra obligationer (eller aktier), selv i tilfælde af høje renter.

Global diversificering

REIT'er tilbyder eksponering til globale markeder. Siden 1990'erne har Storbritannien, Singapore, Japan, Australien, Holland, Sydafrika og mange andre lande har aktiveret REIT -lister, så investorer kan tage eksponering på udenlandske ejendomsmarkeder nationer. For eksempel, hvis det lokale ejendomsmarked i de amerikanske tanke på grund af virkningerne af højere renter, en U.S. investor med eksponering mod ejendomsmarkedet i Singapore kan drage fordel af, hvis han har REITs i Singapore i sit portefølje.

Sektorspecifik eksponering

I tilfælde af stigende renter er det ikke alle delsektorer inden for fast ejendom, der kan blive ramt negativt. For eksempel kan boligleje lide, men indkøbscentre i førsteklasses beliggenheder må ikke. Omhyggelig undersøgelse af ejendomsmarkedet, renternes indvirkning på en bestemt undersektor og på specifikke REITs baseret på dets underliggende ejendomsbesiddelser kan gøre REIT -investeringer rentable uanset renten indvirkning.

Bundlinjen

Efter at have set på korrelationsmønstre og historiske data ser det ud til, at afkast fra REIT'er varierer i løbet af forskellige renteperioder, men har for det meste vist en positiv sammenhæng under stigning renter. Efter omhyggelig undersøgelse og korrekt udvælgelse af fast ejendom undersektorer og geografiske regioner kan investorer betragte REITs som en god investering til diversificering sammen med traditionelle aktier og obligationer.