Hvordan kombineres to realkreditlån til et?

At have to realkreditlån er ikke så sjældent, som du måske tror. Folk, der samler nok egenkapital i deres hjem, vælger ofte at tage et andet realkreditlån. De kan bruge disse penge til at betale en gæld, sende et barn på college, finansiere en virksomhed eller foretage et stort køb. Andre vil bruge et sekund pant at øge værdien af ​​deres hjem eller ejendom gennem ombygning eller opførelse af en swimmingpool osv.

To realkreditlån kan dog være vanskeligere end at holde kun et. Heldigvis findes der mekanismer til at kombinere eller konsolidere to realkreditlån til et lån. Men konsolideringsprocessen kan i sig selv være vanskelig, og matematikken kan ende med ikke at gøre det umagen værd i sidste ende.

Kombination af realkreditlån

Lad os se på et eksempel: Du optog en kreditværdi for ti eller flere år siden og i trækningsperioden - tid, hvor du kunne "trække" på din kreditgrænse - du betalte et håndterbart beløb: $ 275 pr. måned på en $ 100.000 linje på kredit.

Ifølge betingelserne for dette lån blev trækperioden efter ti år tilbagebetalingsperioden - de næste 15 år, hvor du skal betale lånet ned som et realkreditlån. Men du forventede sandsynligvis ikke, at betalingen på $ 275 ville blive en betaling på $ 700, der kunne bevæge sig endnu højere, hvis primakursen stiger.

Ved at konsolidere de to lån kan du potentielt spare mere end $ 100 hver måned og låse din rente frem for at se den eskalere, hvis prime stiger. På den anden side vil du måske gerne betale lånene hurtigere af og vil have bedre vilkår, der hjælper dig med at gøre det. Hvordan fungerer denne type konsolidering, og er det en god idé?

Ved hvad du starter med

For at forstå, hvad der sker, når du konsoliderer, skal du vide et par ting om de nuværende lån, du har. Hvis du ved at konsolidere lån indser, at dit andet realkreditlån af en eller anden grund blev brugt til at trække kontanter ud af dit hjem - kaldet en udbetalte lån—Det kan tilføre omkostninger til det nye lån og reducere det beløb, du er kvalificeret til. Cash-out lån er prissat højere, siger långivere, fordi låntageren statistisk set er mere tilbøjelig til at gå væk fra lånet, hvis de får problemer.

Så er der sats/sigt refinansiere (refi). Denne lånetype er ganske enkelt en justering af renten og betingelserne for dit nuværende lån. Lånet betragtes som mere sikkert for långiveren, fordi låntageren ikke lommer penge eller reducerer den egenkapital, de har i ejendommen. Du har muligvis refinansieret for nylig, da realkreditrenterne faldt til historiske lavpunkter.

Hvorfor er disse forskelle vigtige? Ifølge Casey Fleming, realkreditrådgiver hos C2 Financial Corporation, og forfatter til, Låneguiden: Sådan får du det bedst mulige realkreditlån, de er vigtige, fordi vilkårene og det beløb, du vil betale for nye realkreditlån, kan være meget forskellige.

”Lad os sige, at du og din nabo begge får 75% refinansieringslån til værdi, under tilsvarende lån grænse på $ 417.000. Din er en udbetale, hans er ikke. Dit lån ville koste 0,625 point mere end din nabos i april 2021. Og 1 point er 1% af lånebeløbet, så hvis dit lånebeløb er $ 200.000, alt andet lige ville du betale $ 1.250 ($ 200.000 x .00625) mere for den samme rente som din nabo. "

Tænk på det på denne måde. Hvis du oprindeligt erhvervede de to lån, da du købte huset, er det ikke et cash-out-lån, da det andet realkreditlån blev brugt til at erhverve boligen-ikke trække kontanter ud af det. Men senere, hvis du modtog penge som følge af at tage et andet realkreditlån, var det ene et udbetalt lån, og derfor vil et nyt konsolideret lån blive betragtet som det samme.

Der er en anden grund til, at denne sondring bliver vigtig. Fordi udlån er mere risikofyldt for långiveren, kan de kun låne 75% til 80% af din egenkapital i dit hjem mod 90% på en refinansieringsrente. Fleming udtrykker det på almindelig engelsk sådan: "Hvis dit lån vil blive betragtet som et udbetalt lån, skal du have mere egenkapital i din ejendom for at kvalificere dig."

Sådan konsolideres

Långiveren vil gøre alt det komplicerede papirarbejde, der følger med at konsolidere lånene. Dit job er at være en informeret forbruger. Tal ikke med en - tal med flere.

Da konsolideringen af ​​to lån er mere kompliceret end et enkelt boliglån, er det bedst at tale personligt med så mange som tre eller fire långivere. Du kan tale med din bank eller kreditforening, en realkreditmægler eller tage anbefalinger fra branchefolk, du har tillid til.

Spørg dem naturligvis, om det nye lån vil blive et udbetalt lån eller en refinansieringsrente. Er det et fast eller variabelt forrentet lån? 15 eller 30 år?

Når du er tilfreds med en bestemt långiver, vil de lede dig gennem processen. Underskriv ikke noget uden at have læst det først, og sørg for at forstå betalingsplanen.

Hvis dit lån er et cash-out lån, siger Casey Fleming, at der kan være en måde at konvertere det til en rate/term refi et år senere.

”Konsolider lånene som udbetaling, men få en långiverkredit, der betaler alle omkostninger forbundet med transaktionen. Vent et år og refinansier igen. Da du på det tidspunkt kun refinansierer et enkelt lån, er det ikke et udbetalt lån. Nu kan du bruge penge på point for at købe renten ned, da du vil beholde lånet i længere tid tidsrum." Fleming fortsætter med at rådgive om at gøre dette kun, hvis du mener, at renten er stabil eller kan dråbe.

Bundlinjen

“Tag aldrig en beslutning om at refinansiere eller konsolidere lån kun baseret på nedsættelsen af ​​din månedlige betaling. I de fleste tilfælde vil du bruge mere i løbet af din levetid på det nye lån, end du blot ville betale de eksisterende lån af, ”siger Fleming. "Millioner af forbrugere bliver ved med at pantsætte deres fremtid og ender med titusinder eller endda hundredtusinder af dollars mindre på pension."

Bestem i stedet, hvor længe du tror, ​​du vil blive i huset, og sammenlign omkostningerne ved dit eller dine nuværende realkreditlån til det nye realkreditlån plus eventuelle omkostninger forbundet med det nye lån i hele den tid, du vil beholde lån. Hvis dine samlede omkostninger ville være lavere med konsolidering, så er konsolidering sandsynligvis en god idé.