Primær realkreditmarkedsdefinition

Hvad er det primære realkreditmarked?

Det primære realkreditmarked er det marked, hvor låntagere kan få et realkreditlån fra en primær långiver. Banker, realkreditmæglere, realkreditinstitutter, og kreditforeninger er alle primære långivere og er en del af det primære realkreditmarked.

Sådan fungerer det primære realkreditmarked

Husejere kan handle direkte med primære långivere, når de køber et realkreditlån, ved at kontakte deres lokale bank. For de fleste låntagere vil de ikke bemærke, at de handler på det primære realkreditmarked, da de vil interagere med deres realkreditrepræsentant i deres lokale bank under hele processen. Realkreditlæreren vil uddanne låntageren om de forskellige former for realkreditlån og angive renten afhængigt af hvilken type der blev valgt. Den lokale afdeling vil normalt være stedet for lånets lukning - hvor papirerne er underskrevet.

Mange låntagere starter også boligkøbsprocessen ved at kontakte en realkreditinstitut eller pantophavsmand. Oprindere og realkreditinstitutter er ikke banker i sig selv, men hjælper i stedet med at lette transaktionen og henviser panteanmodningen til en bank for at lukke lånet. Mæglerne får et gebyr for deres service, da de henviser forretning til primære långivere. Låntagerne derimod står til at få en bedre rente ved at have mægleren shoppe rundt til den bedste aftale afhængigt af låntagers kredit og de ønskede vilkår.

Det er dog vigtigt at bemærke, at Forbrugerfinansielt beskyttelsesbureau har implementeret regler vedrørende kompensation til realkreditmæglere. Før finanskrisen kunne mæglere modtage kompensation fra låntager såvel som långiver. Forbrugerne var ikke klar over, at mægleren fik betalt af långiveren, da de betalte deres gebyr. Mæglere havde også incitamenter til at styre forbrugerne til dyrere produkter eller realkreditlån og nogle gange højere renter. Siden den store recession i 2008 og 2009 og de deraf følgende regler, der er faldet, er antallet af realkreditmæglere faldet.

Fordele ved det primære realkreditmarked

Der er nogle fordele til rådighed for låntagere, der handler på det primære realkreditmarked, som kan omfatte:

Lave lukkeomkostninger

Primære långivere er typisk lokalt ejede banker, hvilket betyder, at de foretager kreditanalysen og garantiprocessen. Underwriters gennemgå en låntagers økonomiske oplysninger og kredithistorik for at beslutte, om kredit skal forlænges eller afvises. Lokale banker forbereder også alt papirarbejde og dokumentation internt i stedet for at gå igennem en centraliseret enhed uden for staten, ligesom processen er for nogle store banker. Resultatet kan være lavere gebyrer hos en lokal bank, da de har mindre omkostninger i forhold til en større bank. Hvis en realkreditmægler også blev involveret i at finde banken, vil et gebyr også blive vurderet. Kort sagt kan det være en fordel at lukke omkostninger ved at vælge en lokalt drevet bank til et primært realkreditlån.

Små udbetalinger

Typisk er forskudsbetaling for et realkreditlån er 20% af husets købspris. En låntager kan dog lægge færre penge ned, og mange primære långivere tilbyder en nedbetaling på 10 procent.

For låntagere med lav til moderat indkomst tilbyder et FHA-lån en forskudsbetaling så lav som 3,5% af boligens værdi. FHA er Federal Housing Administration, der tilbyder forsikring til långivere, så de kan udstede lån til låntagere med lav indkomst.

En udbetaling på mindre end 20% udløser imidlertid behovet for, at låntageren køber privat realkreditforsikring eller PMI. PMI beskytter banker og långivere, hvis låntageren misligholder realkreditlånet. PMI er et månedligt gebyr, der opkræves af låntageren, indtil 20% af realkreditlånet er betalt.

Fleksibilitet

Fordi låntagerne typisk er lokalt ejede banker, er det mere sandsynligt, at låntagerne vil kunne kommunikere med de mennesker, der får det sidste ord, hvilket usandsynligt vil ske hos en national bank. Den direkte kontakt kan give fleksibilitet, hvis låntagerne har en unik økonomisk situation.

Fleksibiliteten kan omfatte at tilbyde et fastforrentet 15-årigt kontra et 30-årigt realkreditlån, hvis låntageren ønsker at betale lånet hurtigere af. Nogle af fordele ved et 15-årigt realkreditlån inkluderer mindre samlede renteomkostninger, da det er betalt tidligere. Også låntagere kan normalt forhandle om en lavere rente, da der er mindre risiko for, at låntageren misligholder eller ikke betaler lånet på grund af økonomiske vanskeligheder. Selvfølgelig en stor fordel for et 30-årigt realkreditlån er, at det giver lavere betalinger, da de er spredt over en længere periode i forhold til andre vilkår.

Realkreditlån er en fleksibel mulighed, der normalt tilbydes til overvejelse. ARM-lån kommer normalt med en fast rente i et bestemt tidsrum og justeres derefter årligt på et indeks, der var forudbestemt af långiver og låntager. Typisk kommer ARM'er med et loft over, hvor høj renten kan gå i løbet af et lån, hvilket gør det lettere at beregne og budgettere for din maksimale månedlige betaling.

Primært realkreditmarked vs. Sekundært realkreditmarked

Det primære marked består af primære långivere. Primære långivere beholder typisk de lån, de stammer fra, som en del af deres portefølje og servicerer dem i lånets løbetid. Men den bank, der lavede realkreditlånet, kan sælge lånet i sekundære realkreditmarked, som er et marked, hvor investorer kan købe og sælge tidligere udstedte realkreditlån. Et realkreditlån kan sælges til en anden långiver eller servicevirksomhed, der behandler betalingerne for lånet. Den nye långiver eller tjenesteudbyder tjener penge på gebyrer og renter på realkreditlånet.

Mange realkreditlån købes af Fannie Mae eller Federal National Mortgage Association (Fannie Mae eller FNMA). Fannie Mae vender sig om og pakker lånene og sælger dem som investeringer kaldes realkreditobligationer (MBS), der ligner investeringsforeninger, men indeholder realkreditlån i stedet for aktier. Investorer tjener renten på realkreditlånene for at holde MBS.

Hvis dit realkreditlån er solgt, skal du vide, at det er en almindelig praksis i finanssektoren. Banker har udlånsgrænser, hvilket betyder, at de har loft over, hvor meget af deres indlånsgrundlag, de kan låne. Salget af et realkreditlån til Fannie Mae eller en tjenesteudbyder fjerner lånet fra bankens bøger, så det kan låne flere penge ud. Hvis banker ikke kunne sælge deres realkreditlån, ville de nå deres udlånslofter og ville ikke kunne tilbyde flere realkreditlån, hvilket ville bremse økonomien. Men medmindre du er en investor, der ønsker at købe en MBS, vil du ikke beskæftige dig med det sekundære marked. I stedet handler du med en bank eller mægler på det primære realkreditmarked.