Forståelse af pantomkostninger

At få pant er ikke gratis. Inden du får disse husnøgler, går du til lukningsbordet for at underskrive lånedokumenter og papirarbejde, der overfører boligejerskab fra sælgeren til dig.

Under hele dit boligkøb har tredjemand - f.eks. Din ejendomsadvokat og din realkreditinstitut - udført tjenester. Afslutningsomkostninger omfatte gebyrer, som disse professionelle (såvel som andre) opkræver for disse tjenester for at færdiggøre ejendomshandlen og dit boliglån.

Hvad er typiske lukningsomkostninger?

Lukkeomkostninger spænder typisk fra 3-6% af boligens købspris. Så hvis du køber et hus på $ 200.000, kan dine lukkeomkostninger variere fra $ 6.000 til $ 12.000. Lukningsgebyrer varierer afhængigt af din stat, lånetype og realkreditinstitut, så det er vigtigt at være meget opmærksom på disse gebyrer.

Boligkøbere i USA betaler i gennemsnit 5.749 dollar for lukningsomkostninger (inklusive skatter), ifølge en undersøgelse fra 2019 fra ClosingCorp, et datafirma for lukning af fast ejendom. Undersøgelsen fandt de højeste gennemsnitlige lukkeomkostninger i dele af Nordøst, herunder District of Columbia ($ 25.800), Delaware ($ 13.273), New York ($ 12.847), Maryland ($ 11.876) og Pennsylvania ($10,076). Gennemsnitlige lukkeomkostninger i Washington State ($ 12.406) var også blandt de højeste. Staterne med de laveste gennemsnitlige lukkeomkostninger omfattede Indiana ($ 1.909), Montana ($ 2.063), South Dakota ($ 2.159), Iowa ($ 2.194) og Kentucky ($ 2.276).

En långiver er lovpligtig for at give dig en låneanslag inden for tre arbejdsdage efter modtagelse af din realkreditansøgning. Dette nøgledokument beskriver de anslåede lukningsomkostninger og andre lånedetaljer. Selvom disse tal kan svinge ved lukkedag, burde der ikke være nogen store overraskelser.

Tre hverdage før din lukning skal en långiver give dig en formular til afsløring af oplysninger. Du får vist en kolonne, der viser de oprindelige estimerede lukkeomkostninger og endelige lukkeomkostninger, sammen med en anden kolonne, der angiver forskellen, hvis omkostningerne steg. Hvis du ser nye gebyrer, der ikke stod i det oprindelige låneanslag, eller bemærker, at dine lukningsomkostninger er betydeligt højere, skal du straks søge afklaring med din långiver og/eller ejendomsmægler.

Hvorfor er lukningsomkostninger nødvendige?

Du betaler sandsynligvis allerede en forskudsbetaling, for ikke at nævne en ærlige penge depositum for at vise god tro og en betydelig pantbetaling i en overskuelig fremtid. Hvorfor skal du også betale lukkeomkostninger?

En ejendomstransaktion er en noget kompleks proces med mange involverede aktører og mange bevægelige dele. Nogle stater (og nogle låneprodukter) kræver visse inspektioner ud over den grundlæggende inspektion, som du direkte betaler en boliginspektør efter eget valg. Derefter er der ejendoms- og overførselsafgifter, samt forsikringsdækning og forskellige ekstra gebyrer, der er behandlet nedenfor.

Typer af gebyrer med afsluttende omkostninger

Alle lukkeomkostninger vil blive specificeret på dit låneanslag og afsluttende oplysning. Her er nogle af de standardgebyrer, du kan forvente at se (i alfabetisk rækkefølge).

Tilmeldingsgebyr

EN låneansøgningsgebyr kan blive opkrævet af långiveren for at behandle din realkreditansøgning. Spørg långiveren om detaljer, før du ansøger om et realkreditlån.

Advokatgebyr

Et gebyr opkrævet af en ejendomsadvokat for at udarbejde og gennemgå boligkøbsaftaler og kontrakter.Ikke alle stater kræver, at en advokat håndterer en ejendomshandel.

Afslutningsgebyr

Også kendt som et escrow -gebyr, betales dette til den part, der håndterer lukningen, hvilket kan være titelselskabet, et escrow -selskab eller en advokat, afhængigt af statens lovgivning.

Couriergebyr

Hvis du underskriver papirdokumenter, hjælper dette gebyr med at fremskynde deres transport. Hvis lukningen håndteres digitalt, betaler du muligvis ikke dette gebyr.

Kreditrapportgebyr

Dette er et gebyr ($ 15– $ 30) fra en långiver for at trække din kreditrapporter fra de tre hovedrapporteringsbureauer. Nogle långivere opkræver muligvis ikke dette gebyr, fordi de får rabat fra rapporteringsbureauerne.

Escrow depositum

Nogle långivere kræver, at du indbetaler to måneders ejendomsskat og realkreditforsikringsbetalinger ved afslutning af en escrow konto.

FHA realkreditforsikringspræmie

FHA lån kræver en forudgående realkreditforsikringspræmie (UPMIP) på 1,75% af grundlånsbeløbet, der skal betales ved lukning (eller det kan rulles ind i dit realkreditlån). Der betales også en årlig MIP -betaling månedligt, der kan variere fra 0,45–1,05%, afhængigt af dit låns løbetid og basisbeløb.

Oversvømmelsesbestemmelse og overvågningsgebyr

Dette er et gebyr, der opkræves af en certificeret oversvømmelsesinspektør for at afgøre, om ejendommen er i en oversvømmelseszone, som kræver oversvømmelsesforsikring (adskilt fra din husejers forsikring). En del af gebyret inkluderer løbende observation for at overvåge ændringer i ejendommens oversvømmelsesstatus.

Husejerforeningens overførselsgebyr

Hvis du køber en ejerlejlighed, rækkehus eller ejendom i en planlagt bebyggelse, skal du slutte dig til fællesskabets husejereforening (HOA). Dette er overførselsgebyret, der dækker omkostningerne ved ejerskifte, f.eks. Dokumentomkostninger. Uanset om sælger eller køber betaler gebyret, kan det være, at kontrakten er omfattet eller ej. du bør tjekke på forhånd.

Sælger skal fremlægge dokumentation, der viser HOA kontingent beløb og en kopi af HOAs regnskab, meddelelser og referater. Bed om at se disse dokumenter samt pagter, betingelser og begrænsninger (eller CC & R'er), vedtægter og HOA's regler, før du køber ejendommen for at sikre, at den har en god økonomisk status og et sted, du vil Direkte.

Husejere forsikring

En långiver kræver normalt forudbetaling af det første års husejers forsikring præmie ved lukning.

Långiverens titelforsikring

Dette er et forudbetalt engangsgebyr betalt til ejendomsfirmaet, der beskytter en långiver, hvis der opstår en ejerskabstvist eller pant, der ikke blev fundet i titel søgning.

Blybaseret malingskontrol

Du kan betale en certificeret inspektør for at afgøre, om ejendommen har farlig blybaseret maling, hvilket er muligt i boliger bygget før 1979. Det kan koste omkring $ 300.

Point

Point (eller rabatpoint) henviser til en valgfri forudbetaling til långiveren for at reducere renten på dit lån og derved sænke din månedlige betaling. Et point svarer til 1% af lånebeløbet. I et miljø med lav pris sparer du måske ikke mange penge.

Ejerens titelforsikring

EN ejendomsforsikring politik beskytter dig, hvis nogen udfordrer dit ejerskab af hjemmet. Det er normalt valgfrit, men anbefales stærkt af juridiske eksperter. Det koster normalt 0,5–1% af købsprisen.

Oprindelsesgebyr

Det oprindelsesgebyr dækker långiverens administrative omkostninger til behandling af dit gebyr og er typisk 1% af lånebeløbet.Nogle långivere opkræver ikke oprindelsesgebyrer, men hvis de ikke gør det, opkræver de normalt en højere rente for at dække omkostninger.

Skadedyrsundersøgelse

Dette er et gebyr, der dækker omkostningerne ved en professionel skadedyrsundersøgelse for termitter, tørrot eller andre skadedyrsrelaterede skader. Nogle stater og nogle statsforsikrede lån kræver inspektion. Det koster normalt omkring $ 100.

Forudbetalte daglige renter

En betaling til dækning af evt pro rata renter på dit realkreditlån, der tilfalder fra datoen for lukning til datoen for din første realkreditlån.

Privat realkreditforsikring (PMI)

Hvis din udbetaling er mindre end 20%, kan din långiver kræve PMI, og du skal muligvis foretage den første måneds PMI -betaling ved lukning.

Ejendomsvurderingsgebyr

Dette er et påkrævet gebyr betalt til en professionel hjemmevurdering virksomhed til at vurdere boligens fair markedsværdi, der bruges til at bestemme din belåningsgrad (LTV). Det er normalt mellem $ 300 og $ 500.

Ejendomsskat

Ved afslutning, forvent at betale nogen forholdsmæssig værdi ejendomsskat der forfalder fra datoen for lukning til slutningen af ​​skatteåret.

Prislåsgebyr

Dette er et gebyr, som långiveren opkræver for at garantere dig en bestemt rente (låser ind) i en begrænset periode, typisk fra du modtager en forhåndsgodkendelse til lukning. Det kan løbe fra 0,25-0,5% af din låneværdi, selvom nogle långivere tilbyder en rentelås gratis.

Ejendomsprovisioner

Her er endnu et stort gebyr: ejendomsprovisioner. Købere betaler dog typisk ikke dette gebyr; sælgere gør. Provisionen opkrævet af en mægler er ofte 5-6% af boligens bruttokøbspris, som derefter fordeles jævnt mellem sælgers agent og køberens agent. Disse gebyrer kan dog til tider forhandles for at få en aftale til at ske.

Optagelsesgebyr

EN optagelsesgebyr kan blive opkrævet af dit lokale optagekontor, normalt et by- eller amtskriverkontor, for den officielle behandling af offentlige jordbøger. Det er normalt omkring $ 125.

Undersøgelsesgebyr

Dette er et gebyr, der opkræves af et undersøgelsesfirma for at kontrollere ejendomslinjer og delte hegn for at bekræfte en ejendoms grænser. Det er generelt mellem $ 300 og $ 500, selvom det kan være højere, hvis ejendommen er stor eller har usædvanlige grænser.

Skatteovervågning og forskningsgebyrer for skattestatus

Dette tredjepartsgebyr er for at holde øje med dine ejendomsskattebetalinger og underrette din långiver om eventuelle problemer med dine ejendomsskattebetalinger, såsom forsinkede eller mislykkede betalinger. Omkostningerne ændres afhængigt af hvor du bor og det firma din långiver beskæftiger.

Titelsøgningsgebyr

Dette er et gebyr, der opkræves af ejendomsfirmaet for at analysere offentlige ejendomsregistre for eventuelle ejerskabsforskelle. Titelfirmaet søger i skødepapirer og sikrer, at der ikke findes udestående ejendomstvister eller hæftelser på ejendommen. Det løber generelt mellem $ 200 og $ 400.

Overførselsafgift

EN overførselsafgift kan opkræves afhængigt af jurisdiktionen, når ejendommen overdrages fra sælger til køber. Omkostningerne varierer geografisk.

Undertegningsgebyrer

Undertegningsgebyrer opkræves af långiveren for det arbejde, der går ud på at evaluere din ansøgning og godkende dit lån. Underwriting er forskningsprocessen til at verificere dine finansielle, indkomst-, beskæftigelses- og kreditoplysninger til endelig lånegodkendelse. Det kan koste så meget som næsten $ 800.

VA -finansieringsgebyr

Hvis du er en VA -låntager, hjælper dette gebyr, der opkræves som en procentdel af lånebeløbet, til at opveje låneprogrammets omkostninger for amerikanske skatteydere. Størrelsen af ​​finansieringsgebyret afhænger af din militærtjenesteklassifikation og lånebeløb. Det kan betales ved lukning eller rulles ind i dit realkreditlån. Nogle militærmedlemmer er fritaget for at betale gebyret.

Sådan reduceres lukningsomkostninger

Det kan føles som om du ikke har råd til alle disse gebyrer oven på forskudsbetalingen, flytteudgifter og reparationer til dit nye hjem. Imidlertid, der er måder at forhandle disse gebyrer på.

Shoppe rundt

Dette gælder for långivere og tredjepartstjenester, f.eks. Boligejers forsikringer og ejendomsfirmaer. Mange boligkøbere er ikke klar over, at de kan spare betydelige penge på lukningsomkostninger, hvis de sammenligner gebyrer fra långiver til långiver. Du behøver heller ikke bruge det titelfirma, skadedyrsinspektør eller husejers forsikringsagent, som din långiver foreslår. Gør dit hjemmearbejde, og du kan spare nogle alvorlige kontanter på disse gebyrer.

Planlæg lukningen i slutningen af ​​måneden

En slutdato nær eller i slutningen af ​​måneden hjælper med at skære ned på forudbetalte daglige renter. En långiver kan køre dette scenario, så du kan finde ud af, hvor meget du kan spare.

Appeller til sælger om hjælp

Du kan muligvis få en sælger til enten at sænke købsprisen eller dække en del (eller alle, hvis du virkelig er heldig) af dine lukkeomkostninger. Dette er mere sandsynligt, hvis sælgeren er motiveret, og boligen har været på markedet i lang tid med få tilbud. På mange varme boligmarkeder favoriserer forholdene imidlertid sælgere, så du kan få tilbagekald eller et fladt "nej", hvis du beder om en sælgers hjælp. Men det skader ikke at spørge.

Sammenlign lånestimatet og afsluttende oplysningsskemaer

Når du får dit første lånestimat, skal du gennemgå det med en fin tandkam. Hvis du er i tvivl om, hvad et gebyr indebærer, eller hvorfor det opkræves, skal du bede långiveren om at afklare det. En långiver, der ikke kan forklare et gebyr eller skubber tilbage ved forespørgsel, bør være et rødt flag.

På samme måde, hvis du bemærker nye gebyrer eller ser mærkbare stigninger i visse afslutningsgebyrer, skal du bede din långiver om at guide dig gennem detaljerne. Det er ikke ualmindeligt, at lukkeomkostninger svinger fra forhåndsgodkendelse til lukning, men store spring eller overraskende tilføjelser kan påvirke din evne til at lukke.

Forhandle lånespecifikke gebyrer

Hvis du har mistanke om, at en långiver tilføjer unødvendige gebyrer (kendt som "uønskede" gebyrer) til dit lån, tal op. Bed långiveren om at fjerne eller reducere gebyrer, hvis du bemærker dobbeltarbejde. Sammenligningsshopping kan være din allierede til at reducere lukkeomkostninger samt finde konkurrencedygtige vilkår og priser. Vær især forsigtig med overdrevne behandlings- og dokumentationsgebyrer på følgende områder:

• Tilmeldingsgebyr
• Tegningsgebyr
• Prislåsgebyr
• Gebyr for behandling af lån
• Mæglerrabat

Rul lukkeomkostninger ind i dit realkreditlån

I nogle tilfælde vil långivere tilbyde at betale dine lukkeomkostninger eller rulle dem ind i dit lån. Du er dog ikke ude af krogen; långivere har en tendens til at opkræve højere renter for at betale sig selv for at absorbere dine lukningsgebyrer, hvilket betyder, at du i sidste ende ender med at betale renter på disse lukkeomkostninger, samt højere renter på dine pant. Gør dette kun som en sidste udvej.

Bundlinjen

Lukkeomkostninger er uundgåelige, når du køber et hus. Hvis du tager proaktive skridt til at shoppe rundt og nøje analysere dit låneanslag med din afsluttende oplysning, kan du spare store penge på disse gebyrer. Når du begynder at spare op til en forskudsbetaling, skal du også afsætte penge nok til at lukke omkostninger.

Husk, at nogle områder i landet har højere lukkeomkostninger end andre. Frem for alt, vær din egen bedste advokat. Når du shopper rundt, skal du bede långivere om at skitsere de gebyrer, de opkræver, og prøve at forhandle dem ned, når det er muligt.