Warum wird der Großteil meiner Hypothekenzahlung verzinst?
Jeder Hypothek Die von Ihnen geleistete Zahlung stellt eine Kombination aus Zins- und Kapitalrückzahlung dar. Während der Laufzeit der Hypothek ändert sich das Verhältnis von Zinsen zu Kapital. So funktioniert das.
Die zentralen Thesen
- Eine typische Hypothekenzahlung besteht sowohl aus Zinsen als auch aus der Tilgung des Kapitals.
- Je mehr von Ihrem Kapital zurückgezahlt wird, desto weniger Zinsen schulden Sie darauf.
- Bei einer traditionellen Festhypothek bleibt Ihre monatliche Zahlung während der gesamten Laufzeit gleich Darlehen, aber der Anteil, der für Zinsen verwendet wird, wird zurückgehen, während der Hauptanteil Zunahme.
Wie funktionieren Hypothekenzinsen?
Mit einem traditionellen, Festhypothek, bleiben Ihre monatlichen Raten während der Laufzeit des Darlehens gleich, die beispielsweise 10, 20 oder 30 Jahre betragen kann.
Anfangs wird Ihre Hypothekenzahlung hauptsächlich in Form von Zinsen verwendet, wobei ein kleiner Betrag der Kapitalsumme enthalten ist. Im Laufe der Monate und Jahre wird der Kapitalanteil der Zahlung stetig ansteigen und der Zinsanteil sinken. Dies liegt daran, dass die Zinsbelastung auf dem ausstehenden Saldo der Hypothek zu einem bestimmten Zeitpunkt basiert und der Saldo sinkt, wenn mehr Kapital zurückgezahlt wird. Je kleiner die Hypothekensumme, desto weniger Zinsen zahlen Sie.
Dieser Vorgang wird als Amortisation bezeichnet. Wenn Sie eine Hypothek aufnehmen, kann Ihnen Ihr Kreditgeber eine Abschreibungsplan, in dem die Aufschlüsselung von Zinsen und Kapital für jede monatliche Zahlung von der ersten bis zur letzten angezeigt wird.
Beispiel für Hypothekarzinsen im Zeitverlauf
Um zu veranschaulichen, wie die Amortisation funktioniert, stellen Sie sich eine traditionelle Festhypothek über 100.000 US-Dollar bei einem jährlichen Zinssatz von 2 % und einer Laufzeit von 30 Jahren vor.
Die monatliche Hypothekenzahlung würde auf 369,62 USD festgelegt.
Die erste Zahlung würde eine Zinsgebühr von 166,67 USD und eine Kapitalrückzahlung von 202,95 USD beinhalten. Der ausstehende Hypothekensaldo nach dieser Zahlung würde 99.797,05 USD betragen.
Die nächste Zahlung wäre gleich der ersten, 369,62 $, aber mit einem anderen Verhältnis von Zinsen zum Kapital. Die Zinsgebühr für die zweite Zahlung würde 166,33 USD betragen, während 203,29 USD für den Kapitalbetrag verwendet werden.
Zum Zeitpunkt der letzten Zahlung, 30 Jahre später, würde die Aufteilung 369 US-Dollar für den Kapitalbetrag und 62 Cent für die Zinsen betragen.
Dieses Beispiel gilt für ein Basisdarlehen mit festem Zinssatz. Wenn Sie eine Variable- oder variabel verzinste Hypothek, wird es wahrscheinlich auch einen größeren Teil Ihrer monatlichen Zahlung zu Beginn und einen kleineren Teil im Laufe der Zeit für die Zinsen verwenden. Ihre monatlichen Zahlungen passen sich jedoch auch regelmäßig an, basierend auf den vorherrschenden Zinssätzen und den Bedingungen Ihres Darlehens.
Es gibt auch eine weniger verbreitete Art von Hypothek, die als an. bezeichnet wird Nur-Zins-Hypothek, bei dem die gesamte Zahlung für einen bestimmten Zeitraum in die Zinsen und nicht in das Kapital fließt.